今年的商品房市场可谓百花齐放，好不热闹。从年初的“踌躇满志”，到政策密集出台后的“谨慎观望”，再到“徘徊硬撑”，后终于竞相打折促销。纷乱中也产生了一些以往楼市中很难看到的“奇观”。这当中有些恐怕只是昙花一现，有些或将成为常态，甚至改变商品房市场的格局。

　　“不限购、不限贷”

　　手机里收到的中介促销短信十有八九都是以“不限购、不限贷”开头的。今年楼市限购、限贷雷厉风行，对一些商业项目和非限购城市的外地项目来说，政策反而成了好的宣传手段，于是调控后火的楼市广告词，就变成了“不限购、不限贷”。

　　“不限购、不限贷”的佳载体自然是商铺。本市的商铺也一度出现了火热的场面，一些被限购的住宅投资客把资金投入了商铺，不过商铺固然可以买，可以贷，但贷款利率高、转手成本高等特点也不能忽视。而且商铺投资需要极其敏锐的投资眼光，一旦投资区域商业氛围不行，完全有可能“烂”在手里。有的专家甚至认为：“如果说住宅像在游泳池游泳，商业地产就像在大海里游泳，风险更高。”所有商铺销售虽然一度火热，但是到了9月以后，还是与住宅市场一起“沉底”，一直到近才有所“翘尾”。

　　此外，部分买一层送一层的商住项目一度也很吸引眼球，其实质大多是层高较高（通常是4.5米）的小面积商住房，买家可以自己把它一隔二，下面办公，上面住人。因为总价不高，实用性强，加之不限购不限贷，所以也很受青睐。不过，假若购房是用来纯自住则多少不太方便，除了水电煤公用事业费比住宅贵以外，交易成本大也是制约它发展的重要原因。中介“全民”卖一手房

　　今年几个热销新盘都有个共同特点，离售楼处几百米远，马路口甚至路中央会看到一群群身穿各自公司的西装、手上拿着一叠叠宣传资料的中介业务员在争取客户。

　　他们不是来卖二手房的，而是为开发商销售一手房的。以二手房为主业的中介公司不卖二手房，这需要多大的动力？一方面自然是“主业”二手房交易始终不见起色，尤其是市中心的高端二手房买得起的被限购，能买的没钱买。全市二手房的月成交量也逐月下降，从1.3万－1.5万套下降到6000多套，近乎是“腰斩”。美联、满堂红等大型连锁中介也相继退市，其余大中介也清楚地意识到，光靠二手房交易是养不活门店的。另一方面，开发商自己的日子也不好过，急于回笼资金的他只得和中介联合，希望通过中介公司庞大的客户资源来帮助交易。

　　一二手房价格倒挂

　　卖了自己手上的老房子，居然还能买到家附近品质更高的新房，这种事在去年想都别想，今年倒是有了可能。

　　下半年以来，新盘不断打折促销，多个板块的一二手房倒挂，成为今年楼市的一个特殊现象。光新板块的香溢花城，二手房价格相比在售新盘约高8000元/平方米。松江新城的一二手房价格倒挂现象也较严重，大学城站旁边的龙湖好望山，青年公寓1.28万－1.35万元/平方米，大平层1.5万元/平方米左右。旁边的二手房，房龄满6年的星辰园，均价1.5万元/平方米，次新房如保利西子湾，价格1.5万－1.7万元/平方米。

　　此外，在宝山月浦、青浦等外围区域也有类似的情况出现。业内专家分析，一二手房倒挂现象蔓延，说明市场已经回归到了理性的阶段。倒挂后，买房者在市场选择上有较大变化，尤其是近期入市的刚需及置业型客户，在一些局部板块，二手房市场被一手房市场分流的客户达30%左右。

　　一二手房倒挂后，未来，将使开发商的成本控制带来巨大考验。在土地、材料、人工成本等节节上升的背景下，利润空间被压缩，将展现开发商的综合成本控制能力。

　　房价由“购房者定”

　　买房子，房价不是开发商定的，而是你自己定的，不管你信不信，反正我……半信半疑。

　　其实所谓的由购房者来定房价是一种宣传噱头，本质就是网上拍卖。

　　今年4月份某房企网上卖房“试水”成功后，网络卖房得到越来越多房企的认可，一些国内知名的房地产企业与易居合作，在11月29日成立房产电商竞价联盟，宣称“房价你做主”，拿出一部分特价房源通过网络电子商务平台供人竞拍，致力将物业的定价权完全交给购房者。

　　目前，房产网上拍卖已形成规模，在上海基本每周一次，“零元竞拍”、“一元起拍”、“荷兰式倒拍”、“暗拍”等各式品种让人目不暇接。网上拍卖只是房产电商走出的步，是开发商针对购房人群年轻化、消费习惯网络化的主动应对举措，受到一些网民追捧，但也有一些评论认为网上卖房仅是开发商的炒作和噱头。

　　不过不管怎么说，正如“淘宝”、“京东”等电子商务网站刚起步时，人们很难想象它们现在的辉煌一样，也许十年后，甚至更短的时间内，我们将习惯在网上像现在买衣服一样挑选房子。

　　“回到2009年”

　　11月份以后，新盘打折已经不是新闻，不打折反倒是新闻。

　　其中不乏力度比较大一些新盘，于是购房者看到了一些“震撼”的广告语：“房价回到2009年”甚至“回到2008年”。其潜台词就是打折或低开后，“我的楼盘相当于2009、2008年时的价格。”今年国庆刚过不久，龙湖、中海、新城……一系列大幅降价的举措引爆了市场，不搞遮遮掩掩的特价房，折扣普遍达到八折甚至更低，到了年底，一些知名品牌开发商也进一步跟进。为了安抚老业主，“差价补偿”、“保价”、“溢价回购”等各种花样也层出不穷。

　　还有些纯新盘开发商选择了直接低开，“一步到位”。

　　在上海周边的昆山等地相继出现万元盘之后，上海本地已经很少能看到万元以下的楼盘了。近期位于宝山罗泾的旭辉澜悦湾与位于青浦的旭辉朗悦庭分别开出了9800与7888每平米的超低价，旭辉集团总裁助理钱建良表示，这样的安排完全是应对目前形势的市场行为。

　　半价团购

　　买房团购早不是什么新鲜事，可是今年的力度之大，参与面之广确实是近年来罕见的。除了网络平台外，一些精明的购房者也发现了商机，通过组团方式以公开售价70%甚至低50%的“批发价”购买到房子。近日，上海已经有40名购房者谋划建立类似地产基金的半价购房团。“开发商要么选择整体把项目卖给基金公司，要么就是降价促销，但是相比于购房者从售楼处那里得到的折扣，基金公司获得的优惠折扣将更大，因此我们准备建立一个购房者参与的购房基金，以机构的模式与开发商谈判，拿到七折或是半价的优惠，这也是上海的半价购房团雏形。”发起人钱生辉透露，目前已经与多个中型开发商的项目已经有了达成意向，有望在浦东先行试点。对于半价购房团，钱生辉直言与地产基金有些类似，先是确定一些意向楼盘，再让购房者进行选择，确定项目的购买意向和套数，后以机构的名义与开发商进行谈判，谈判完成价格确定，购房者统一缴纳定金和后续的房款。“现在我们进行了一个初步的摸底，由于不从代理商那里购房，接省去了中间环节的费用，因此半价是没有问题的。”钱生辉说道。据其透露，目前已经有40多名购房者明确表示愿意参与此购房团，并成为认证会员。虽然半价购房团的诱惑力不小，但其前途仍有些扑朔迷离。