调控政策不会动摇
近期,地方楼市调控政策频频出现“微调”,但多数开发商认为,楼市调控大方向不会改变,房价暴涨的局面也很难重演。
搜房控股董事长莫天全认为,房地产调控政策要持续,房价回归到合理水平的目标很清晰。今年政策的主基调是满足刚性需求,但政策不会放松,整体房价仍将继续下跌,但幅度不会超过20%,而交易量将低位稳定。
SOHO中国董事长潘石屹也表示,各地政策微调多被中央叫停,这表明国家调控楼市的决心并没有动摇,因此楼市短期内仍难有起色,开发商也会各自寻找促销办法,或降价或收缩投资等。“目前来看,没有放松限购的可能性。”潘石屹认为,限购政策可能会长期持续。
创置业董事长刘晓光则表示,地方政策不会动摇国家房地产调控的决心和方向,但地方政府和中央政府的博弈会贯穿整个宏观调控的始终。“一刀切的调控政策会出现差异性,也会逐步发生调整;就目前来看,很多刚需置业者需要保护。”他认为,未来五年,房地产还将是规模很大的行业,但其黄金时代已经过去;今后,保障房和商品房一起形成的新住房供应体系将日趋完善。
开发商促销瞄准刚需
随着楼市“小阳春”日期的临近,开发商们开始积极备战,一些地区促销战已经提前展开。近期银行存款准备金率的下调,让购房者有望享受更多信贷支持,当前开发商更加注重针对刚需购房者展开促销活动。
在深圳港澳8号楼盘现场,一位购房者对中国证券报记者表示,他看好港澳8号的升值前景。“这里是商业区,也算是属于稀缺地段。”由于深圳已经实行限购,这位购房者只好购买了一套未纳入限购范围的40年产权公寓。
不仅是港澳8号,此前上市的大体量楼盘龙华花半里、绿景香颂等项目近期成交也有所增加。绿景香颂曾因为“创”三年保值回购而引起广泛关注。虽然绿景香颂的保值回购引起深圳开发商竞相效仿,但是去年11月末开盘后的销售效果着实有限。
中海地产开发的中海康城项目“秘密加推”也让深圳的购房者匪夷所思。2月22日晚7点,中海康城在没有任何广告推广的情况下突然加推176套房源。中海地产相关人士表示,该项目此前已经积累了足够的客户,仅认筹的客户就足以消化此次加推房源,因此此次开盘采取了非公开的方式。
业内人士指出,像其他一线城市一样,深圳刚需人群众多,而近期地方政府“救市”动作频频、央行调低银行存款准备金率等消息,被一些刚需购房者解读为楼市调控见顶的信号。加之节日因素导致1月的部分成交延后至2月,因此形成深圳楼市成交回暖的现象。
近日上海市场也传出消息称,上海楼市政策微调,外地户籍居民持长期居住证满三年,可享受本地户籍居民同等购房资质。这样一项“老政策”,却因为“新”的解释,搅动了2月底的上海房地产市场。随着春节前后积压需求的释放,沉寂已久的上海楼市似乎出现了逐渐复苏势头。
业内人士指出,目前个别地区楼市出现成交回暖的势头,除了需求释放外,年初有一些符合限购政策年限的购房者入市,也带动了需求回升。不过,由于很多项目价格与购房者预期价格之间依然存在差距,需求回升并非一定带动成交量出现反转,取决楼市成交量的主要因素仍是未来房价和政策的变化。
资金周转或影响房价
2012年前两个月,各地楼市都经历了供需的持续低迷。不过,进入3月以后,开发商的推盘量有望出现回暖迹象。业内人士表示,开发商正在通过谨慎推盘试探市场。
亚豪机构数据显示,3月北京共有21个项目计划入市,包括中海苏黎世家、小悦城等9个纯新盘,以及领海朗文世家、大宁山庄等12个老项目后期。其中,郊区项目成为绝对主力。除5个城区项目外,其余均位于昌平、房山、大兴、顺义等区域。值得注意的是,虽然入市数量已经超过1月、2月的实际供应量,与2011年同期基本相当,但与2009和2010年相比,新盘供应的降幅依然超过了四成。
搜房网数据监控中心分析师汤正魏称,楼市的供求正处于稳步上升期,开发商的入市意愿有所加强,春节前后积累的客源也逐渐开始消化。纵观春节之后的几周时间内,市场推盘量整体呈现出递增的态势,同时各项目的推房量也开始增加。伴随着供应增加而来的是部分房企的促销意愿增强。
上海一开发商判断,2011年上海新房价格已有10%-15%降幅度,如果调控政策继续持续,今年估计还会有15%的降幅。
世联地产分析师曹取认为,目前全国出现房价同比下跌的城市少之又少,政府没有理由放松楼市调控。同时今年还有大量楼盘等待入市,只要限购不放开,房价反弹的可能性非常小。
业内人士指出,随着低价项目不断入市以及购房需求有所释放,未来部分地区楼市成交有望回暖。不过总体来看,成交量依然处于低位。开发商为了加快周转、缓解资金紧张,会逐步调整定价策略,是否出现大规模降价取决于开发商的资金周转能力。由于调控政策并未转向,未来房价将稳中有降。
二三线城市新盘低开渐成“习惯”
在二三线城市,开发商试图通过降价拉动销量,不少城市的新盘纷纷出现低价开盘发售的情况。与此同时,开发商在二三线城市的布局仍未停止,不过目前这些城市的土地价格已经明显回落,低价成交的地块不断涌现。