2月23日，开股份发出一纸通告，以担保的形式，为旗下苏州子公司兴元置业申请4亿元房地产开发贷款，担保期限为4年。不含此次融资，兴元置业截至去年年底的负债率已高达93.1%。
水涨船高。去年以来，资金颇为紧张的开股份频频为旗下公司提供担保，截至目前，担保总额高达36.5亿元（含本次担保），相当于近一期（截至2011年9月30日）经审核的净资产（约105.6亿元）的34.6%，创历史新高，且这一数据高于行业标杆万科（同期约为30%）。
“目前来看，房地产企业的各种融资渠道依然卡得比较紧，但在年初，各大银行都会发放一定量的贷款。”某银行地产金融事业部席分析师董续勇告诉地产中国网：“因此，包括开在内的各大企业都会以担保或者股权质押的方式争取更多的开发贷款。”
其实，近以来，开发商们都在积极筹钱，开股份亦不例外。不同的是，去年大部分房企纷纷收缩战线，减少拿地量，目前融资，更是为了顺利开发；而开股份却反其道而行之，以少见的扩张速度，继续“攻城略地”，因而欠下了大笔土地款，不得已到处举债。
债台高垒
就在为兴元置业融资之前，1月31日，开集团将其持有开股份的2.98亿股（占公司总股本的19.94%）质押给北京国有资本经营管理中心，获得北京银行10亿元委托贷款，这亦是大股东借道股权质押为开股份融资。
尽管开股份未披露此项融资用途，而其董秘怡称：“应该是用于保障房项目。”但有分析人士认为，此笔融资大的可能是用于补充公司的现金流。
不仅如此，继去年3月25日以来，开股份就一直为旗下项目筹钱。
笔融资仍然来自银行，为旗下全资公司北京城市开发集团有限责任公司于3月25日申请银行贷款5亿元，此后便一发不可收拾。截至目前，已经向该公司融资17亿元，其中包括向吉林信托借贷10亿元。
董续勇告诉地产中国网：“在银行贷款无门的情况下，才会铤而走险，进行高成本的信托融资。”尽管开股份未披露两笔信托融资的成本，但从吉林信托去年发布的产品观察，其收益率均在9.5%以上，因此，这两笔信托贷款的成本不低于10%。
开股份旗下的苏州永泰置业亦在去年进行了大笔的担保贷款融资。其中银行贷款为6.5亿元，向吉林信托申请房地产信托贷款4亿元；此外，还为旗下的苏州嘉泰置业、太原龙泰置业及天津海景实业分别筹资1亿元、10亿元和0.5亿元。
在不到一年的时间里，开股份已为旗下项目通过抵押方式筹资高达44亿元。此外，2011年7月份，通过母公司担保的形式，为旗下厦门翔泰置业贷款12亿元；同时，通过母公司担保，向中国对外经济贸易信托贷款15亿元，加之此次的10亿元股权担保贷款，截至目前的担保贷达到了81亿元。
在为商业项目筹款的同时，开股份亦不忘借道保障房概念，进行大规模融资。2011年6月，其发布公告称，拟发行不超过43亿元中期票据用于保障房建设。时隔两月后，又抛出了50亿元私募债券，用于保障房建设。据悉，该私募债券目前已到账，怡称，将用于方庄的危房改造工程上，包括拆迁、回迁房工程等项目。
在大部分房企筹资无门的情况下，开股份以独到的方式大规模融资接近175亿元（远高于去年全年约120亿元的销售额），让同行们羡慕不已。但一个不争的事实是，该公司的债台已越垒越高。
扩张隐忧
在大规模举债的同时，开股份亦在“逆市扩张”，以完成更合理的全国化布局。
去年5月，耗资4.74亿元，将河北廊坊两宗总面积为18.6万平方米（折合建筑面积33.5万平方米）的土地收入囊中；时隔一个月后，又挥戈进京，砸下约13.3亿元，将州区于家务乡乡中心项目两地块总建筑面积约为36.5万平方米的土地拿下，该地块中包含一定量的保障房。
8月22日，又拿下葫芦岛市打渔山园区三十九至四十八号共10个地块，总面积约121.4万平方米（折合建筑面积约182.1万平方米），耗资6.6亿元。
“北伐”后，又开始南下。12月份，砸下约9亿元，将苏州2011-B-40土地夺下，该土地总建筑面积约为18.1万平方米；同期，亦以3.3亿元取得沈阳蒲河大道北侧17.3万（建筑面积34.6万）平方米土地；同时获得北京钟寺桥西北侧地区回迁安置房项目，建筑面积约为36万平方米。
加之并购项目，开股份在拓展项目上的耗资与去年旗鼓相当，均超过了40亿元。对此，业内分析人士认为，在严厉调控及销售回款放慢的背景下，此番扩张，加大了财务风险。而怡给出的答案则是：“只要在我们的能力范围内，这样的扩张都是合理的。”
值得注意的是，自去年以来，开股份的负债率一路攀升。截至9月底，其净资产负债率比年初上升了70个百分点，达到了146%，而且公司流动资金频频告急。在此情况下，2011年5月，其将部分闲置募集资金4亿元暂时挪用为公司现金流，期限为6个月；11月15日，归还募集资金后，时隔不到十日，又将8亿元募集资金挪出，充当公司现金流。
在意识到扩张的隐忧之后，在2012年公司总结大会上，开股份董事长刘希模称，今年将会在稳中求进，全年“稳”字当头。
业绩悬疑
就在压力为缓之际，近日，开股份发出业绩预增公告称，2011年全年净利润约为16.5亿元，同比增长22%。
尽管属于“利好”消息，但与2010年净利润增长43.82%相比，增长幅度却大跌了近22个百分点。“主要还是卖地收入减少了。”一位不愿具名的北京开发商老总称，这几年，开业绩大增的背后大部分是“倒地”所获。
其实早在2008年，开股份就以倒卖项目获取利润增长。是年，转让有京城豪宅之称的“长安8号”获得了超过4亿元的收入；2009年，尽管其营业收入（约52亿元）下降了11.1%，但净利润（9.32亿元）却飙升了63.3%，这主要来源于其当年转让耀辉置业股权，实现了5.11亿元收入，占全年营业利润的43.3%，成为2009年净利润好于预期的主要原因。
而去年年底，开股份将其持有的全子公司京华房地产有限公司51%的股权，以增资的方式出售给中信资本及洋浦强辉公司，获得4.08亿元；紧接着，又在北交所挂牌转让其下属海南天鸿海岛房地产开发有限公司70%的股权，报价1.24亿元，并要求一次性付款。
不仅如此，尚在全国化进程中的开股份，在二三线城市的大量投入，尚未形成收入；而在其大本营北京，收入占到了80%以上，在严格的限购政策下，该公司去化率亦令业界担忧。与此同时，尽管开旗下有160万平方米的保障房项目，但这些项目利润微薄，未来可能会稀释其总体业绩。
