“集团和公司经历过1997年亚洲金融危机，忧患意识强，深知现金流的重要性，不会过于盲目乐观地扩张拿地。但另一方面，在‘规模、质量、效益均衡发展’的大目标下，现阶段集团要求公司将规模扩张放在位，因此公司也会以‘冬季狩猎’的心态积极寻求机会。”在3月19日的投资者交流会上，招商地产总经理贺建亚如是说。

　　这是今年以来，招商地产高层对外表态。同一天，招商地产2011年年报出炉，数据显示，招商地产2011年实现营业收入151.11亿元，净利润25.92亿元，同比大幅增长。

　　招商地产2011年执行高周转策略开始见效。2011年，招商地产在全国14个城市有37个楼盘在售，实现签约销售面积超120万平方米，同比增长26%，签约销售金额超210亿元，同比增长44%。目前，招商地产的项目开发进度已接近万科、保利等标杆企业。

　　在贺建亚看来，2012年销售较2011年有增长是铁任务，招商地产正向这一目标迈进。华泰联合证券分析师鱼晋华的研究报告显示，截至3月中旬，招商地产实现签约60亿元，回款接近40亿元。

　　业绩

　　2010年是招商地产新十年规划的起步之年，在加快周转的策略下，销售速度较往年明显加快。年报显示，招商地产去年实现签约销售面积超120万平方米，签约销售金额超210亿元，同比分别增长26%和44%。

　　在中投证券分析师李少明看来，105%目标完成率，居国内房企第三，仅次于绿地和恒大。

　　年报还显示，招商地产去年依然保持总体价格不降反升势头，去年销售均价从2010年的15367元/平方米上升至17500元/平方米。

　　得益于销售均价的一路走高，招商地产2011年房地产业务毛利率为56%，较2010年上升14个百分点。对此，招商地产给出的说法是，2011年结算项目中高端盘较多，且多为项目后期，均价较前期也有所上升。

　　截至2011年末，招商地产拥有货币资金144.84亿元，短期借款及一年内到期的长期借款64.81亿元，货币资金充足。由于全年筹总额净新增90亿元，剔除预收款后的资产负债率年初上升5个百分点达到为61.3%，但依然处于行业内较低水平。

　　按照计划，招商地产今年将销售面积124万平方米，销售金额超210亿元。贺建亚表示，今年楼市有望实现交易量的温和回升，但由于过往两年商品房开工量大，2012年下半年市场供应或将攀上新高点，保销售是公司今年工作的重中之重。

　　速度

　　招商地产从2011年起强调提速、提效，加快周转以盘活存量优质产。一个典型的例子是，江苏镇江项目拿地136天就实现销售，这在招商历史上是不曾有过的。

　　中投证券分析师李少明认为，2011年招商地产销售额达到210亿，同比增长44%，是龙头公司中高的。在新开工上，招商地产超过了年初制定的新开工目标达到292亿平方米，与2010年相比翻番，也是龙头中增速高的。

　　贺建亚表示，制约招商地产销售的主要问题是中高端户型占比相对偏高，将从两方面积极应对：一是新开工项目户型会做调整，对于大项目会采取将高层、小高层等偏中端产品建设提前，将花园洋房、别墅等偏高端产品建设推迟的灵活手段。二是对已开工无法调整产品结构的项目，加大营销力度，将销售额放在位，可以牺牲部分利润。

　　贺建亚表示，招商地产追求有质量的“提速提效”，新开工计划有较大弹性，即能换来销售额或利润的提速提效，否则是“空转”。贺建亚说，2012年计划新开工290万方，与2011年持平，此外还有100万方左右的弹性空间，即做好前期准备一旦市场明显回暖可以随时开工，以实现后续更高增长。

　　为了加快周转，招商地产的内部管控仍在进行调整。

　　华泰联合证券分析师鱼晋华表示，2011年已开始将权力下放到项目公司，春节前招商地产完成组织架构重大变化，成立两个中心：运营中心和产品管理中心。产品管理中心主要进行对应市场的喜好的新产品开发，还包括采购和客户服务等。运营中心负责产品建设过程中的成本控制。这两个新部门设立都是为了加强销售回款和成本控制。

　　此外，招商地产还主动谋求与万科、保利、华侨城等优秀企业的合作，以加快项目运作的能力。招商地产以万科从拿地到预售平均仅9个月的项目管理水平为标杆，截至目前招商地产9　个月即可预售的项目比例已达到80%。

　　李少明表示，2012年招商地产货量充足，维持对2012年销售280亿元、增长33%的判断。而中银国际地产分析师周路则认为，2012年，招商地产新推盘货值预计有300亿元，加上去年余留下来的200亿元存货，合计今年的可售资源可达500亿元。因此，即使是50%去化的情况下，公司实现今年 210亿元的保守销售目标也问题不大，甚至有可能冲刺更好的成绩。

　　冬季狩猎

　　年报显示，一直深耕一、二线城市的招商地产，去年明显加快布局三、四线城市的步伐，在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平方米，远远高于2010年的177万平方米。

　　在广发证券分析师沈爱卿看来，在投资方面，招商地产相对积极，2011年招商地产拿地款占销售额的比重为39%，位居万保金招四大一线地产公司之(万保金分别为24%、34%、16%)。

　　目前，招商地产已进入城市增加至18个，主要位于环渤海地区、长三角地区、珠三角地区、成渝汉地区以及厦漳地区。

　　与万科“多买房子，少拿地，现金为”的策略不同，招商地产更倾向于“冬季狩猎”的心态，积极寻求机会。在贺建亚看来，目前土地市场冷清的形势为公司提供了难得的逢低吸纳优质地块的机遇。“例如近获取的北京朝阳区来广营地块，如果不是在现在的形势下公司是很难有机会拿到的”。

　　2012年2月14日，招商地产联手港企九龙仓旗下大连盈致企业管理有限公司拿下北京朝阳区来广营地块。虽然此前有消息称，中海、龙湖、中国水电建设集团房地产有限公司以及融创中国、金地集团、葛洲坝集团等近10家企业对该地块也表达了竞拍兴趣，但终招商地产联合体在没有任何竞争对手的情况下，以底价23.7亿元如愿拿地。

　　据北京市土地整理储备中心公告显示，来广营A4、B4地块位于望京广顺北大街和北五环交会处西北角，规划建筑面积18.9万平方米。根据成交价计算，折合楼面价12523元/平方米。这与去年12月融创中国与中化方兴在同区域所拿地块实际楼面价13630元/平方米相比，下调超1000元/平方米。

　　2012年1月9日和10日，招商地产耗资3.27亿元，竞得贵州毕节市国有建设用地挂牌出让的两块土地。贺建亚表示，贵州毕节项目是招商地产进军三、四线城市的一个试点项目，目的之一是测试市场需求是否足够大，二是看公司能否很好地控制成本，是否能在房价较低的市场获得合理利润。