“去年我们大的问题就是销售任务没有完成，但相对而言，我们去年其实要更进取些。”宝龙地产席执行官许华芳于3月23日的业绩发布会上如此坦言。

　　根据宝龙同日公布的2011年度业绩报告数据，报告期内，宝龙实现总合约销售面积减少7.2%至约81.2万平方米;合约销售总金额54.81亿元，同比减少11.8%，仅完成全年百亿目标的一半左右。

　　许华芳表示，销售指标没有达到，主要是公司于去年相应地减少了投资所致。而2012年，公司的销售目标则会相对保守，仅定为60亿。全年可售货源约120亿至140亿，当中，商住比例为6：4。

　　去年很吃亏

　　宝龙地产透露，今年60亿销售目标的组成，主要来自晋江、青岛、洛阳、杭州、常州等项目，而该些项目的贡献金额均为5-7亿左右。推盘节奏大致为上半年40%的任务量，下半年则是60%任务量。

　　“去年很吃亏，上半年只有20%多，其余项目全部押宝在下半年，但下半年开盘都很尴尬，开也开不了，所以今年会好些。而且今年的项目整体贡献都很均匀，没有一个项目是占了十几亿。”许华芳称。

　　而在开工计划方面，宝龙目前仍有300万平左右的在建面积，今年计划新开工面积约80万平左右。

　　许华芳称，以公司目前每个月的资金情况，18亿的现金应该是一个比较舒服的资金运作，不存在什么大的压力，同时今年的资本开支不多，其中土地应付款仅8亿。

　　“短期负债虽然是24亿，但其中7亿已经做了循环，另外17亿实际上和银行有持续贷款，所以资金上压力不大。加上60亿的销售及商业出租、酒店等业务也能回款7、8亿左右，与投入基本一致。”

　　而之前一直坚持“不降价”的宝龙也坦言，促销是目前房地产市场的一个出路。许华芳透露，新开项目都会推出一定的促销，“没促销肯定很难卖。”但其亦称，宝龙的降价幅度很小，仅10%左右。

　　许华芳表示，价格的调整幅度终还是要看项目的回报率。“一定要赚钱，亏本生意没有人做，目前公司的整体情况还是比较健康的。另外我们去年开了两个酒店，六个购物中心，一平方米都没卖，这主要是为了公司的长远资产而努力。”

　　而从相关数据来看，虽然收入大部分依然靠物业的销售，但经营性物业的收益为集团带来的贡献日益显现。

　　年度报告披露，截至2011年12月31日止，宝龙实现收入上升18.5%至约52.54亿元，其中租金及物业管理服务收入上升19.8%至约2.84亿元。主要由于2011年底有六个新购物商场开幕，以致租赁总面积增加。

　　据介绍，2011年宝龙共开业了6个宝龙城市广场，加上此前开业的5个宝龙城市广场，至今宝龙已开业的宝龙城市广场共11个，2012年计划还会开业两个宝龙城市广场分别位于新乡及杭州。

　　据透露，目前该两个新项目的招商及出租情况较令人满意，未来两个月事签约高峰期，将会陆续与确定意向的商家完成合同签约。

　　慢是好事情

　　宝龙地产副总裁兼商业总经理潘韬介绍，宝龙城市广场具备三个特点：，出租率普遍偏高，大部分均在95%左右;其次，全部按时开业，“在去年比较困难 的情况下都准时开业了”;第三，所有宝龙城市广场目前的经营状况都处于比较正常的经营水平，销售和客流都在稳定增长，也基本上成为当地区域的商业中心。

　　许华芳介绍，一直以来，公司都认定在二三线城市发展，但事实上，自去年开始公司就在模式上进行微调，把业务扩展到一线城市及四线城市，同时，产品模式也相应作出调整，分成三小类综合模式。

　　其中位于一线城市的综合体项目，如上海浦东朝路综合体，定位为社区型综合体，体量约为12到15万平左右，形成卫星镇。

　　当中，会打造一个3至4万平米的购物中心，由公司全持有，其余产品则通过销售达到模式发展的平衡。

　　在二三线城市，就会延续过往标准店的模式，这依然还是公司的主打。而三四线城市则做一些中心的城市综合体。

　　“这个是我们的坚持，我们一定是往这个方向，然后通过低成本、持有型购物中心往前走。”许华芳称。据了解，目前宝龙的土地成本仅700多元每平方米左右。

　　但实际上，对比2011年，宝龙今年在宝龙城市广场的拓展方面显得有点慢了。“这恰恰对于我们这个团队是好事情，宝龙在管理上和运营商需要做得更好、做得更精细化一点。”潘滔称。

　　潘滔续指，若今年再保持同样的开业规模，那么公司大部分的精力都会放在开业上，而不会在运营、管理方面努力提升。而运营管理问题也是宝龙目前需要解决的问题。

　　潘滔坦言，目前宝龙“2015年开业100个项目”的目标在放缓，至于到2015年宝龙开业的项目将达到多少，潘滔仅笑称，“这要看老板的投资节奏了。”

　　不过其称，就目前宝龙持有的项目规模而言，已经算是国内梯队，约120-130万平，“前面就只有万达、华润，其他就没有了。”

　　事实上，除了宝龙城市广场以外，宝龙2011年也开业了两个酒店，且该两项目整体业务、销售额和利润都增长非常迅猛达到500%以上，至今已有三个星级酒店和两个商务型酒店在营业。

　　同时，宝龙另有四个百货店新开，目前的经营状况也较好。

　　人事的调整

　　值得一提的是，目前任职商业总经理的潘滔，是于去年11月才新加盟宝龙，而此前曾相继在万达、金地任职商业地产经理。

　　所谓“新官上任三把火”，潘滔对于宝龙2012年商业发展也有“一个目标”和“三项任务”。

　　其中，“一个目标”是在公司整体的经营情况下，提升商业价值，打造商业品牌，让宝龙商业管理运营团队能够成为中国真正的一流的商业运营团队。

　　“三项任务”则指，稳定目前所持有的宝龙城市广场项目的经营情况，包括商家经营量、月租费收缴率、出租率等。

　　第二，今年两个宝龙城市广场的开业。“从去年的工作表现来看和目前的团队专业水平来讲，这项任务问题不大。”第三，令已有的11个宝龙城市广场的整体的租金水平、经营资产价值得到进一步提升。

　　事实上，今年宝龙的调整，对潘滔而言，也是一个缓冲期。“今年开得不多，我的百分之八十的精力会放在把以前11个宝龙城市广场上，正好也给我一年的缓冲 期，这恰恰也是个很好的机会。如果今年再开六个八个城市广场，我精力就顾不上。肯定不能顾得上经营问题。恰恰我认为运营管理问题是宝龙需要解决的一个问 题。”

　　此外，宝龙去年多起的人事调整也备受市场关注。2011年10月，宝龙原席财务官、公司秘书欧阳宝丰为寻求个人事业发展正式辞任，企业融资部主管兼投资者关系总监梁旭明则任命为公司新秘书。

　　而近期，在这个人事动荡的季节，亦有消息称，执行董事、副总裁刘晓兰已于2月20日晚向宝龙集团请辞，将辞去宝龙地产控股有限公司执行董事、副总裁职位，仍将留任宝龙独立董事。

　　许华芳就宝龙的人事变更一事也作出回应，其表示，公司的人员稳定性在行业内属较高水平，但可能在商业事业发展方面，人才竞争较为激烈。

　　“不夸张地讲，我前几天才听潘总说，他以前有一个员工，两年前来面试要求是20万薪酬，前几天来面试开80万薪酬。两年的时间，中国的商业地产增长很快，是完完全全不够人，所以可以理解，我们的经理去人家那里做老总，我们的老总去人家那里做总裁。”许华芳笑称。

　　但他亦指出，人事的调整，纯粹是一个市场竞争，与公司的经营状况没有什么关系。“我们都很赞成同事有更好的平台、更好的发展空间，这不一定是坏事。”