节后，“价跌量升”为市场带来久违的成交量回暖，一扫持续两年多的楼市阴霾。

　　另外，随着城市化发展和居民收入水平的不断提高，我国房地产市场仍有一定发展空间;而且，这一轮调控比较及时，房价过快上涨势头得到遏制;因此，房价回调引发系统性金融风险影响，总体可控。

　　曾几何时的楼市“硬着陆”之担忧可以休矣。

　　从中国经济基本面来看，2012年中国经济基本实现软着陆，经济增速全年可能在8.5%左右。房地产的外围市场基本稳定。即使商品房市场投资增速出现历史性下滑，依然有保障房接替房地产支柱产业的地位。

　　据悉，2011年，官方已经开工各类保障性安居工程1千多万套，2012年还将计划开工700万套以上，由于今年的新开工加上历年，特别是去年的项目结准，2012年在建保障性安居工程规模将在1700万套以上。这其实就是中央一再强调商品房市场调控不放松的底气之所在。也就是说决定商品房市场的政策不会有大动作，维持稳定是主基调的主要原因。

　　在其他条件稳定，开发商和购房者博弈中，已经进入胶着状态，并且购房者有占话语权的当等下，房贷利率成为影响楼市成交量的主要因素。

　　从本质上看，存准率连续下调，银行资金开始宽松，加上资金需求有所回稳，房贷安全性相对较高，这些因素使银行对房贷兴趣增大。那么房贷回归，不仅有政策上的引导，也有银行自身的需求。套房利率回归基准，部分优质客户甚至8.5折将成为2012年的常态。

　　目前，中行、农行、工行等多家银行也明确表示实行套房贷利率优惠政策。从市场实际影响来看，贷款的标准明显放宽，审核流程和手续与去年4季度不可同日而语，符合条件的按揭客户甚至1周内就可放款，反观去年，有办理了一年按揭，换了几家银行，买了银行的霸保险和政府个税的，终还是没有办理成功的客户，当下的套房利率回归，对市场着实是一剂良药。

　　以上之道理，行内的都懂，但很多记者和长期远离市场的业内，经常混淆“套房客户”与“刚需客户”。就导致了套房利率回归，刚需如入如何……

　　事实上，这种说法是需要纠正的。我们传统意义上的刚需，是从购房者的生命周期来划分，比如万科的划分法：置(基本上是刚需)、改、再改、终极置业四大类。

　　而“套房”是从银行划分贷款条件时，从贷款资格上进行的分类。从个人或家庭拥有的，未登记的，查不到的，按照不同规定查不到的，名下还没有住房，想要通过按揭来购房的人，叫套房贷款。举个例子说，一个成都市以外，四川以内缴纳够一年社保的客户，甚至户籍在温江，且名下有房产，但在成都市的另一个近郊区房管局查询房产，也是可以查不到的，因为信息没有联网，地方政府也希望在这个区域内有更多客户符合套房贷款需求。那这部分符合套房条件的客户，就可能是家庭为单位的，实际上的二套房客户，也就是按照万科集团划分法中的“改”人群。当然，2010-2011年，市场形势不好，钻空子搞房贷的毕竟少数，但随着房价向下调整，套房利率回归，这部分打擦边球的客群，将和刚性需求人群一起，继续在市场低迷时扫货。

　　为了进一步阐释“套房”人群，特吧特征描述如下：年龄在25-35岁之间，一般是三口之家，从地级县市到区域中心城市工作或生活，想要通过买房入户，解决小孩上学，自己方便上班，并且改善居住条件。他们父母大多有房，或小产权，或拆迁安置房，或者夫妇一人名下，在将要买房的地方查询不到，其他条件刚好满足套房贷款条件的人群。这类打擦边的人群，他们比刚性需求人群更多，购买力更强。而且从当前市场的小套二，以及套二，小套三都比较好卖，也证明了这部分隐形人群的存在。

　　依据我们的调查数据，省域范围内25—35岁的三口之家，在2011年全年，在未限购的窗口区域，比例基本在50%以上的比例，即便是在2011年4季度，这一比例仍然高达30%–40%。

　　所以，套房利率回归，是让市场中的刚需和打擦边球的改人群同时受益，而不是传统意义上的刚性需求。也就是说，市场在4、5月传统的黄金期，将会颇有斩获，正在调整房价的开发商，不妨一次性到位，抢夺将要来临的难得的市场机遇，为楼市下一波复苏积蓄足够粮食……