目前在房地产基金募集上呈现疲态，业内人士称，关键在于风险控制。近发起的一个地产基金，10天内就完成了募集额度，而另一个基金，募资却举步维艰。两者大区别在于，前者有资产抵押，同时发起人承诺承担风险，而后者采取美国传统的基金模式，让投资者承担太多风险。
从近期多个基金的募资情况看，基金架构的合理设置尤其是投资风险的合理控制，逐渐成为各个房地产基金表现差异的决定性因素。问题在于，类似前者的基金模式，更像是变相高利借贷，虽然眼下顺利募得资金，但长期并非中国房地产基金期望的成熟模式。星浩资本CEO赵汉忠认为，中国房地产基金行业刚刚开始，淘汰整合周期远未到来。
同时，基金的募集开始更多关注高净值人群。普衡律师事务所驻北京房地产律师乔尔·罗斯坦表示。“所有人都在试图绕开信贷限制。中国缺乏机构投资者，因此所有人都把目光对准高净值人群。”中国政府正在采取包括限购、限贷等一系列政策，对房地产实施调控，然而并没有机制阻止私募股权机构向部分富裕人群筹资，这些富人寻求获得的回报要高于银行所能提供的水平。
在基金项目投资选择上，河山资本创始人曹少山指出，做财务投资人关心就是成本售价比，住宅类开发项目就是地价和售价的比例，地价折让程度。第二有没有内在的经营杠杆或者嫁接外部金融杠杆的可能。第三能否顺利的、比较高确定性的退出。曹少山认为，在现在中国房地产目前情况下，100个项目当中，估计有80个项目在成本收入比是无法满足私募地产基金的需求。一半以上项目是没有金融杠杆。几乎90%的项目都面临着退出去化的不确定性。
不过，在市场、行业多数为被动调整中，确有3-5只实力型房地产基金“鹤立鸡群”，在主动的进取投资。这几家地产基金有几个共同的逻辑—— (1)质疑房调政策的可持续性，以及看好2013年因为潜在可能出现的供求关系紧张，可能导致的市场反弹。(2)在投资领域上，倾向选择商业地产和产业地产，可以实现“退中求进”。(3)基金在募集资金上具有优势，并且在项目选择和率控制采取了合理策略，有利获取优质项目合作机会。
