房地产兑付风险铺天盖地的讨论难掩地产信托近期“抬头”趋势，3月份的房地产信托不仅发行量和收益率双双出现了明显升幅，以借新还旧的信托产品也正在悄然出现，火爆程度远超去年地产类信托火热的时期。然而，地产信托逆势而上的趋势显然已经让监管部门警觉。近日市场消息称，银监会再次向信托公司下发窗口指导，要求对以股权投资方式运用信托资金但实际上是融资类业务的信托项目，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”等条件，简称“四三二”。同时，另一则未经证实的“银监会叫停资管公司收购不良房地产信托资产”消息也引发了业界关注。
3月份房地产信托数量暴增
尽管房地产信托3月份以来迎来兑付高峰，且房地产行业调控仍无明显放松，但是房地产信托却在地产企业对资金的渴求下逆势而上，房地产信托再现发行高峰态势。
据普益财富统计，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%，房地产领域产品成立规模超百亿，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%。
此外，3月份所发行的1至2年期信托产品中，房地产信托预期回报率高，且预期收益率高于2至3年期及以上同领域产品的预期收益率，倒挂现象依然存在。“近我们公司连续推出4款房地产信托产品，平均额度在2个亿，收益在10%~13%之间，都是在当天几分钟内就卖光。好几个客户抱怨买不到，我们都没有办法交代。”信托从业者们纷纷表示。
200亿地产信托存违约风险?
业界人士普遍认为，无论是变相叫停现在的中小型房地产信托，还是资产管理公司收购不良房地产信托，都不足为奇，关键是看房地产信托的风险敞口有多大。“其实业界的人都知道，近年来信托业并不是没有风险，而是有很多风险被掩藏了。”
有借有还，2012年房地产信托将进入集中兑付期。根据用益信托对过去两年房地产信托的统计，2012年一季度会有307.4亿元的房地产信托到期，二季度升至352.5亿元，全年的高峰出现在三季度，规模达到439.6亿元，四季度仍有419亿元。
昆仑置业“信托门”事件引发了市场对房地产信托集中兑付风险的担忧，4月12日，昆仑置业集团发布声明，宣称媒体报道“公司资金链告急”不实。此事起因是，昆仑置业同杭州工商信托合作发行的“昆仑置业丁桥投资项目集合资金信托计划”被提前清算，引发外界对昆仑置业资金方面的担忧。而据记者不完全统计，2012年提前到期的房地产信托数量已经多达18只。
房企近“拆东墙补西墙”的行为引来市场人士的一片质疑，部分市场人士认为，总计近万亿的房产信托兑付总额将拖垮房企。中金公司预期，10%~15%的房地产信托项目可能在今年出现违约风险。如果按照2012年到期的产品规模来计算，这意味着，将有150亿元到230亿元的房地产信托项目可能有违约风险。
