(三)建立共有产权保障房制度

　　有人把经济适用住房，以及部分地方建设的限价商品住房归纳为购置型保障房。依有关规定，经济适用住房按照保本微利原则，出售给符合条件的城镇住房困难家庭。购房未满5年，不得上市交易;满5年上市交易时，政府收缴一定比例的增值收益。实际上，增值收益收缴比例难以确定，在实践中，多数地方规定收缴50%到90%，收缴比例较低的地方，购房人上市交易仍存在一定牟利空间。还有的地方规定，经济适用住房购房人不得将所购保障房上市交易，实行政府回购、封闭运行，由政府根据购买价格，考虑物价、折旧、利息等因素回购，安排给其他符合条件的家庭。这样做，有利于消除牟利空间，但也会带来其他问题。购房人出了资，却无法享受到经济发展带来的相应增值，这可能导致保障对象不愿出资购房，从而增加租赁性保障房的供应压力。

　　从本质上看，购置型保障房包含了一定的政府补贴(包括土地出让收益和各项税费减免等)。我认为，凡是政府补贴，都应该量化。在量化政府补贴的基础上，经济适用住房和限价商品住房可以并轨，统一称之为共有产权保障房。实行共有产权，以同地段、同品质普通商品住房准市场价格作为参照，个人购买的价款占准市场价格的比例为个人产权份额，其余部分量化为政府产权，这样，就可以准确界定每个地段购置型保障房的产权比例。所谓“准市场价格”，主要是指运作机构或者开发商利润按照不高于3%进行控制，有别于一般的商品房销售价格。共有产权保障房上市转让时，转让所得由双方按产权份额分配，政府优先购买对方的产权份额。这样，也可以不再限制5年之后才能上市转让。

　　购置型保障房实行共有产权的好处，一是以准市场价格作为核定产权份额的基础，量化了政策优惠，明晰了权利关系。二是给购房人一个选择的机会，允许逐步购买政府持有的产权份额，直至取得完全产权，有利于调动保障对象的积极性。三是减轻了政府的即期财政负担，也容易形成退出机制。四是既能保护购房人合理投资(购房实际出资)利益，又能防止住房保障过度转化为财富，消除牟利空间。

　　(四)一定条件下允许公共租赁房转化为共有产权保障房

　　在共有产权保障房政策比较完善的情况下，公共租赁住房承租人居住满一定年限，仍然符合住房保障条件，且本人有购房意愿的，可以允许其按照共有产权保障房的有关规定，购买一定的产权份额。但产权份额不能太低，至少应60%以上。这样做，既可以满足保障对象收入条件初步改善后，购买部分产权乃至完全产权的愿望，也有利于鼓励保障对象为改善自身住房条件而努力，还有利于完善公共租赁住房的退出机制。但前提是，承租人自愿，不得强卖，不得因是否购买部分产权份额而改变保障规则和顺序，不得因出售部分产权而推卸政府的投入责任。当然，各地也要保有一定数量的公共租赁住房，避免陷入“建了卖”、“卖了建”的无序循环。

　　(五)区别对待棚户区改造和拆迁安置对象

　　棚户区和老旧小区居住人员复杂，拆迁安置时应区别对待。有些家庭随着收入提高，已经在他处购买了商品住房，不属于保障对象。对于符合住房保障对象条件的，按条件分别纳入公共租赁住房或者共有产权房给予保障。对于不符合保障对象条件的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定处理。

　　三、健全住房保障准入退出机制

　　保障性住房作为公共资源或具有公共资源要素的资源，它的分配和使用应当遵循必要性、有效性和公平的原则，并经得起公众评价。保障性住房分配和使用，以不冲击社会主义按劳分配原则为条件。禁止以任何形式向住房不困难的家庭供应保障性住房。

　　(一)探索创新申请审核和轮候制度

　　“十二五”期间，全国计划建设保障性安居工程住房3600万套，如果沿用传统的审核办法，不做必要的制度创新，就无法提高工作效率、降低管理成本。操作上，可以考虑：，住房困难家庭在所在地居住和就业满一定年限的，可以申请保障性住房，如满三年或五年;第二，确定轮候规则和顺序，对于伤残军人、见义勇为者、劳动模范和低收入家庭等，通过积分等方式给予排序上的优先照顾;第三，根据申请人的财产和收入状况，确定享受何种住房保障政策，如公共租赁房政策还是共有产权保障房政策等;第四，依申请人的收入水平(住房支付能力)，确定其应当支付的租金或政策支持程度。

　　(二)要强调程序公开和轮候制度

　　建立一整套保障性住房管理程序，向社会公开住房保障范围、标准、方式、房源、程序、分配过程，既便利有关当事人，又方便社会监督。同时，在申请审核环节，要强调申请人诚信申报的义务，以减少审核成本。如果发现申请资料不实，申请人要承担相应的责任。国办发〔2011〕45号文要求地方政府确定合理的轮候期，并向社会公布，这有助于稳定社会预期，让保障对象知道申请之后多长时间可以拿到保障房;反过来，对地方政府来说也是一种约束。

　　(三)退出管理制度设计

　　保障性住房只能用于解决住房困难。当保障对象有了其他住房时，应当退出住房保障。考虑到住房保障或直接、或间接会给保障对象带来一定的收入效应，退出机制的设计不能简单化。

　　对公共租赁住房，则可以用经济措施梯次调节保障程度，直至收取市场租金，使得承租人收入水平提高后不再享受政府补贴。这时，退出方式可以有多种选择，如收取市场租金、腾退房屋，或者由租转售，转化为共有产权保障房或全部产权等。为了保持租赁关系的相对稳定性，也考虑新就业群体的收入增长状况，租赁期限的设定不宜过短(以2-3年或3-5年为宜)。在合理的租期内，可以不再审核承租人的收入水平，不再调整租金标准。这样做，既有利于降低管理成本，也有利于引导住房租赁市场。

　　对共有产权保障房，考虑到购房人已经支付了一定的价款，在购房人仍然实际居住的情况下，可以不强制退房。由于配售前已经明确了购房人的产权份额，再上市交易所得价款，由购房人和政府按各自的份额分享。这样，政府收回了初始投资和相应的增值收益，购房人也就退出了住房保障。

　　需要注意的是，退出政策设计中，对住房保障对象家庭收入变化要有适度的宽容。一个家庭之所以无力解决住房问题，与其自身的劳动技能较低，就业不充分有关。短期内，这一群体的经济状况很难出现质的变化。即使他们的收入有所提高，在目前的高房价下，也难以立即进入市场。适度宽容保障对象收入的变化，既符合中低收入家庭收入变化规律，也有利于退出机制的终落实。

　　四、创新公共租赁住房融资机制

　　保障性住房建设，离不开资金。其中，共有产权保障房建设，政府采取让渡部分土地收益，并给予税收、信贷优惠的方式，引导企业投资建设(也可由政府组织建设)，财政可以不直接出资，项目可以通过销售还本付息，能够做到资金平衡。公共租赁住房建设，投资量大，回收期长，回报率低。鉴于当前部分城市住房租售比价严重倒挂，如果融资比例过大，就可能形成租金不足以偿还利息，公共租赁住房投资无法收回的局面。在这种情况下，单纯依靠政府投入无法完全解决资金问题，必须创新机制，发挥公共财政资金的撬动作用，动员社会资金(包括民间资本)参与保障性住房建设和运营。