伴随着去年下半年房地产销量大幅萎缩，市场对房企资金链断裂的恐慌也日渐升温。申银万国证券分析师殷姿认为，不管是房地产行业整体还是上市公司，扣除刚性开支，资金余额基本打平。“同时考虑负债结构的更趋合理，我们认为，大面积资金链断裂的概率不大，因此生存当可维系，但可用于发展的余钱有限。”
房企可维持基本生存
市场曾一度担忧2012年房地产企业存在大量倒闭、破产的风险，但申银万国则认为，房地产企业的资金状况虽不宽裕，但就维持基本生存、维持低的资本开支来讲，还是问题不大。
“对于行业资金链的分析，简单而言，核心是看资金余缺。”殷姿指出：“我们将企业的资金余缺度量为资金流入扣除低的刚性开支，若企业现金状况小于企业的刚性开支，则企业面临较大的生存压力；而若企业的现金收入高于企业的刚性开支，则企业就能够维持生产，并且结余的资金可以用来扩张发展。”
该研究员分析表示，以当期资金来源扣除低资本开支计算，基本打平，未出现较大的资金缺口。2012年全行业资金盈余为3947亿元，远小于2009－2011年的情况，处于历史较低水平，仅比2008年略大。
“而从上市公司情况来看，2012年资金盈余为106亿元，远小于2009－2011年的情况，亦仅好于2008年。”殷姿指出，房地产企业的整体流动性状况稍好于2008年，主要是负债结构更趋于合理。刚性开支存在一定的调整余地，包括大幅降低开工和缓和开工带来现金流支付压力减小。极端情况下，从房地产上市公司的小样本反应，停付工程款后的资金开支中，现金覆盖短期贷款的比例明显提升。
基于当前金融环境和房价的回落，申银万国认为，依托传统的融资模式拓展的空间并不大，而销售回款、股权融资和往年盈余可能是重要的资金补充，但整体来看，基于对于资金面的判断，2012年收缩投资是必然的。从长期来看，房地产行业的发展势必需要对融资渠道进行创新和拓展。
信贷呈现微宽松状态
从流动性上看，殷姿认为，房地产企业2012年将进入出口负贡献时代，主动的信贷投放显得更为重要，整体看信贷呈现微宽松状态。
申银万国预计，2012年信贷投放为8万亿元，余额增速为13%（2011年信贷基数预测为7.5万亿），新增贷款仍较2011年为多，将体现信贷偏紧、政策微调的基调。中期看，经济能否触底复苏将决定信贷投放的可持续性，目前申万宏观预测2012年经济增长率为8.6%，二季度之后将环比改善，这也将使流动性略微宽松局面具备可持续性。在这一信贷投放假设下，申银万国预计2012年销售额中性预测为－6%。
此外，申银万国预计，2012年的信托到期量2433亿元。大部分房地产信托产品的期限是1－2年，根据对历年发行的信托产品各期限的占比，预计今年为2433亿元、明年为2747亿元。考虑到目前房地产信托余额为6682亿元，到2012年末的信托余额将减少到5649亿元，2012年平均余额为6265亿元。存量信托产品平均年利率按16%计算，对应利息支出为1007亿元。新发信托扣除信托到期偿还与利息支付，总计净资金流出为2240亿元。
从行业资金链来看投资方向，殷姿建议优选资金安全和销售改善对资金压力有所缓解的公司。一是资金安全性较好的企业：万科、保利地产金地集团、招商地产、北京城建华夏幸福等；二是若按揭政策调整，销售弹性大且对资金改善明显的公司：苏宁环球开股份福星股份金科股份等。
长期来看，该研究院建议选择融资能力优势突出或融资模式存在创新的公司，如保利、招商地产、金地集团、世茂股份等。
