高端的商业地产一直被认为是城市商业金字塔的塔尖，也是众多投资渠道的者。在楼市调控的背景下，在城市商业综合体日渐泛滥的今天，投资者应该如何选择产品进行投资?14日，由福州晚报等主办、泰禾集团承办的2012中国高端商业地产投资论坛在福州举办。《胡润百富》董事长胡润、著名经济学家马光远等专家学者和业内人士亲临现场，为投资者把脉商业地产投资趋势。

　　胡润：富人投资商业地产

　　“按照我们的调查，目现福建有36000人是千万富豪，亿万富豪有2200~2300人。”胡润说，调查表明这其中20%的人财富来源于房产投资。

　　实际上，即使是那些靠实业投资、股权投资等致富的人，现在在如何配置资产时也房产投资，占比为26.7%。他们主要购买综合体的写字楼和商铺。因为商业地产投资一看商业规划，二看，地段好的SOHO办公产品和商铺是投资的优质产品。

　　胡润自己投资房产吗?在与本报记者交流时，胡润坦率表示，他自己也有在国内买房，只是由于被限购，他只能买一套住宅。

　　朱进康：投资房产格局转变

　　“现在投资房产的格局已经转变。简单来说，商业地产投资好于住宅投资，SOHO办公类产品好于5A级产品，大型购物中心周边的商铺好于早期沿街商铺。”泰禾集团商业地产总经理朱进康说。

　　在当前的背景下，中产阶级投资的要求先是安全性，其次要保值，再次能产生现金流，后还要能增值。而商业地产恰恰是能满足这四个要求的合适投资品。

　　在朱进康看来，商业地产重要的两种产品是办公类产品与商铺类产品。在办公产品方面，他更看好SOHO办公类的产品。因为福州是中小企业的摇篮，本地住宅禁商的政策使原来在住宅里面办公的2万多家中小企业，必须另寻办公场所。目前，五四路上已入住十年的普通公寓式办公楼，每月每平方米租金已超过130元，即使这样，五四路的办公房还是一房难求，因为湖东路以北基本上没有SOHO办公项目，只有泰禾广场一个项目，稀缺性比较明显。

　　在商铺方面，福州的商铺投资进入了一个产品升级换代的过程，从早期沿街的街铺转向大型购物综合体周边的商铺。因为综合体相当于把原来的一条商业街装到一个楼里面，聚集度更高，商业价值也更大;综合体统一经营，业态互补，为求发展可以低价甚至免租吸引人气，零散商铺则做不到。此外，按照国际经验，人均GDP4000美元时进入综合体时代，今天福州的人均GDP已达6000美元，福州也进入了综合体时代。

　　即使都是综合体商铺，之间也有差异，地铁周边商铺优势更加明显。例如，深圳的地铁综合体华润万象城2002年开业，深圳地铁一号线2004年开通后，其写字楼租金由每月每平方米60元跳涨至每月每平方米220元;商铺租金2002年是每月每平方米250元，2004年涨到每月每平方米600元，现在则是每月每平方米1200元，足足翻了5倍。上海新天地商铺价格则从地铁开通前的每平方米6万元直接涨至10万元。正因如此，五四北泰禾广场就选择在了地铁沿线。

　　马光远：普通商铺过剩高端商铺短缺

　　“目前的商业地产市场其实很矛盾，严重过剩与严重短缺并存。”著名经济学家马光远在论坛上说，整个商业地产的发展已经出现了严重过剩的局面，但是高端商业地产却严重短缺。以2012年作为一个节点，未来经济发展不是“摊大饼”，只有投资有特色的高端商业地产才是安全的。

　　马光远说，国务院13日关于“决不让楼市调控出现反复”的表态是迄今为止严厉的表态，意味着今年房地产政策难有变化，但是房价黄金期的结束不等于房地产黄金期的结束。，国内住宅短缺的状况还没有结束，很多人还没有房子，整个房地产的绝对短缺还需要10至15年的时间来解决;第二，中国城镇化的过程没有结束，一个没有完成城镇化的国家，房价难以大幅度下降;第三，房价不会暴涨。

　　在马光远看来，“十二五”期间，商业地产过剩与短缺并存，从事商业地产的开发商有一些能过好日子，一些则不能。商业地产的未来机会在高端商业地产。没有品质、没有特色、没有概念的商业地产没有前景。所以，他认为2012年可以作为一个商业地产的节点，这个节点其实是转型期。如果商业地产在本身的定位、产业转型、目标规划、品质设计等方面做不好，前景会不妙。今年初以来，北上广等地的商业地产租金与售价均大幅度上升，其中优质项目上涨突出，充分说明了投资者对特色商业地产项目的信心。