上半年,东营市商品房销售面积144.6万平方米,同比下降7.2%。其中,住宅、办公楼、商业营业用房销售面积分别下降5.0%、7.0%、76.8%。尽管当前开发商以价换量初显成效,但东营楼市“暖意”尚不足、销售形势依旧严峻。

　　楼市调控一声“喷嚏”　有意购房者暂选观望

　　经历了去年上半年的楼市“寒冬”,去年下半年开始,东营楼市步步升温,今年上半年也延续了回暖势头。今年国家出台了一系列房地产调控政策措施,市场反应明显。

　　“首付款比例和存贷款利率的提高增加了购房成本。”业内人士分析,今年上半年房产调控政策抑制房地产销售的作用开始呈现,在一定程度上会使相当数量的购房者推迟买房。看到形势出现变化,很多准备贷款买房的购房者开始重新规划买房路。

　　老家菏泽的高先生准备今年上半年就买房,可是在看到国家出台的房产调控政策后,选择暂时观望,等到合适的时机再出手。和高先生一样,被传染“流感”的购房者还有很多。据胶州路一楼盘销售人员武女士介绍,购房者其实很关心国家调控政策,尤其是直接关系到他们还贷多少的贷款利率,这些都是影响购房者买房的因素。

　　开发商投资热情高　91个住宅项目签约

　　今年上半年,开发商的投资热情高涨。东营市统计局数据显示,1-6月份东营房地产投资完成70985万元,增速达18.6%,可是住宅、办公楼、商业营业用房面积分别比同期出现了下降,期房和现房住宅的销售面积甚至都出现了负增长。

　　据了解,仅第二季度就有20个房地产开发项目进入东营市场,其中不乏学区房项目,这一数据足以显示开发商投资的热情。从上半年签约数据来看,东营楼市累计有91个住宅项目签约,10个办公用房项目签约,22个商业用房项目签约。可从签约量上来说,却并不乐观。

　　东营市房产交易中心工作人员介绍,和新建商品房形成鲜明对比,二手房在今年上半年出现爆发式成交高峰。受楼市调控新政影响,仅今年3月东营市中心城区办理房屋转移登记3143套,其中增量房转移登记1428套,存量房交易1715套,同比2012年3月分别增长了244.52%和527.69%,明显高于去年同期。“人们都在关注二手房,新房受到冷落,有些人开始观望。”

　　区位条件不占优势　购房者搁置买房计划

　　东营市统计局工作人员分析,上半年楼市销售形势严峻的一大原因是位置差。上半年东营在售楼盘集中在了开发区、东城南部、东城北部、新区、西城南部、西城北部、牛庄镇、史口镇和河口区等板块,这些地段远远比不上二手房的区位优势。

　　购房者张女士在看房子时很注重区位,而上半年的房子位置相对较偏,这打消了她买房的积极性。听说下半年有位于清风湖等地段的楼盘要开盘,张女士搁置了上半年买房的计划。“买一套位置好的房子,生活成本低,就算等上一段时间也很划算。”

　　统计局工作人员分析,部分项目房源相对去年位置较差,这一定程度上影响了销量增长,有的还出现了销量下滑的局面。以东城一在售项目为例,去年上半年销售49752平方米,今年上半年仅销售了7527平方米。

　　商品房价格有所回升　直接影响销量

　　随着城镇化楼盘进入市场销售,相对拉低了房价。可是总体来看,涨价项目仍多于降价项目,且价格的上涨幅度高于下调幅度,使得购买力的释放动力受到抑制,部分购房者重新步入观望期,造成楼市整体销量下挫。

　　统计局工作人员介绍,和去年相比,今年上半年东营市的商品房价格有所回升。尽管购房者有“买涨不买跌”的习惯,可是在整体房价趋于稳定的大环境下,房价有所上涨会直接影响到在售楼盘的销量。

　　另外,统计人员分析,胜利油田为改善职工住房条件,大面积开发住房,并采取职工内部认购的方式销售住房,也在一定程度上降低了市场住房需求,降低了在售楼盘的市场销量。例如石大花园项目,去年上半年销售18万平方米,导致去年销售基数大,直接降低了今年的购房需求。

    0546房产网（东营房产网）认为：应当看到，东营商品房销售数据的是东营三县两区数据综合结果，各个地方各个地方有各个地方的具体发展实情，需要区别对待。