商业地产经营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败终取决于其商业运营的成败。近几年,东营的商业地产发展迅速,总体量不断增加,像大连万达这样的商业地产佼佼者也入驻油城。那商业地产是如何运营的呢?

　　模式一 零散销售、各自经营

　　这一模式非常适合规模不大、档次一般的物业。这一经营模式的优点是开发商能尽快收回投资,且平均售价较高。缺点是开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大。一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,由于缺乏主力店,业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档,实际回报与预期收益可能相差甚远。位于东营汽车总站附近的鸿翔大厦,就是属于这种经营模式。

　　模式二 零散销售、统一经营

　　零散销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法,主要有两种方式,一是由开发公司招一家或多家主力商户,采取返租的形式对全部或部分物业统一经营;二是由各个业主各自经营,开发公司提供指导意见并实施物业管理。物业一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。

　　这一策略的优点是能很快收回投资,单位售价很高,同时能商场经营规范和经营档次,适合规模较大、潜力大的物业。像东营的美亿家等商城,都是这样运营的。

　　模式三 整体出售、整体经营

　　这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付一定的现金之后,用每年的房租逐年抵算房款,实际上是一种按揭分期付款的方式。与一次性付款相比,这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险,因而会吸引更多的投资者,有利于谈判的进行;缺点是开发商承担了一部分风险,资金回笼慢。

　　这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域,企业实力较弱,有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。对一些物业,开发商希望尽快脱手,收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资,风险较小,但由于一次性投入过大,与购买者谈判有一定难度,所以往往整体售价较低。

　　模式四 零散出租、各自经营

　　与“整体出租、统一经营”策略相比,采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段,不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高,对商场拥有控制权,可以商场经营特色和档次,租赁的对象往往是国内国际著名品牌。“地产+商业”运营模式从整体上了所有权和经营权的统一,特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合,分工明确,实现了双赢。

　　随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入,上述以“产权式商铺”为特征的、二种经营模式的比例将逐渐缩小,“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。像东营的万达城市广场、海通未来广场,都是这种运营模式。

　　模式五 整体出租、整体经营

　　这一模式适合实力雄厚的开发商,并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作,比如沃尔玛、苏宁电器、国美等,主力商户的进入,可带来极大的人流,将极大地提高其他物业的租金或售价。其租期比较长,一般是10-20年。

　　与著名零售企业合作的优点是,合作时间很长,收益稳定,风险较小,也有一些企业采取保底销售提成方式,旨在降低风险。这一经营模式的另外一个变通模式是“租售”结合,其特点是整个物业被拆成若干部分,大部分以较低价格出租给商业巨头,小部分则拆零高价销售、各自经营。

　　不难看出,运营模式在一定程度上受开发商各个方面能力的制约。比如新晋的地产开发商可能会以销售为主,回笼资金,为更好的项目做准备;品牌开发商可能就会选择以出租的形式进行长期运营,以获得持久的现金流。

    0546房产网（东营房产网）认为：商业地产发展迅速，开发商应该寻求适合自身的运营模式，不断创新，实现更好的发展。