商业作为东营第三产业的主要体现要素，在近几年的城市发展中得到了较大的重视，尤其在2013年，多家商业地产项目给了我们这座城市太多的新鲜活力和太多的美好憧憬。作为本土从事房地产行业多年的专业人士，我们或许能从他们的精彩声音中窥探东营商业地产的现状与未来。

　　东营商业地产现状及走向趋势

　　山东金辰建设集团有限公司董事长兼总经理 周北平：

　　外来资本抢滩东营商业地产市场，其在东营发展前景将由市场来检验

　　相对于济南、青岛等城市，东营商业市场起步相对较晚，人均消费额比上述城市低。但近几年，东营GDP增速加快，消费理念也在变化，为商业项目提供了发展空间。

　　东营2013年以万达为首的商业地产抢滩东营，他们在来之前肯定做了充分的市场调研，对东营市场有足够的信心才会来投资。

　　由于当下政府宏观调控的目标是住宅，具有良好发展前景的商业地产的投资属性进一步得到确认。至于商业地产的前景仁者见仁，智者风智，只有将来让市场来评判。

　　山东众成地产集团有限公司 董事、副总经理

　　国际新城胜宏·靓都 项目总经理 陈月东：

　　目前，东营的商业地产、商业氛围还在有待开发的阶段，但将来发展潜力巨大

　　从全国市场来看，东营商业地产发展得并非迅猛，2013年，51万余平的放量，要知道，在商业地产迅猛发展的地方，51万平甚至只是一个商业项目的体量，在价格上，也远比不过投资氛围浓厚的省份，如浙江、福建、内蒙古等地，在呼和浩特某项目抢手的底商炒到了近20万/平米，而普通内铺素质不错的要4万起步，在中型城市来说，东营的商业地产、商务氛围还在一个有待开发的阶段。

　　据我们掌握的数字，2013年，东营商业地产项目全年签约量约15万平，去化率仅有29%，究其原因有几个方面，一是没有投资氛围基础，作为资源型城市起步的东营来说，远不如浙江等地;二是商务环境起步较晚，外向型经济仍是远景战略，缺乏与外界沟通的桥梁;三是整体开发水平跟不上，与现代城市商业运营观相比，还停留在简单的商场、写字楼层面，无法达到运营的先进水准。当然还有其他因素，如消费观念、公司运营需求等。

　　但，这才是有远景的地方，与住宅产品相比，商业的发展潜力是巨大的。在诸多城市住宅与商业的价格是倒挂的，如北京，这与其基础为政治中心、文化中心不无关系，但后劲不可小觑。从简单的模仿来说，要向一、二线城市商业运营学习，无论购物休闲还是商务办公，成熟的开发观是引爆东营投资市场的关键。

　　山东众成地产集团有限公司市场总监 刘庚山：

　　目前，东营商业地产不如住宅地产火爆;开发商更应该重顾客消费理念对商业地产的需求

　　商业地产发展因地区而异，东营商业市场从2006年开始起步，比较火热的是2010年以后，国家确定了黄蓝发展战略，民营银行开始大举进入的时候，商业是否有市场主要取决于第三产业，而这对于东营这个城市来说，恰恰是比较缺乏的。

　　从我们获知的数据看，2013年写字楼市场的签约数据只有9万平米，商铺房的签约面积也只有58000平米。两者合计年签约面积148000平米，而目前潜在供应的写字楼及商业存量达到200多万平米，这期间的差距是巨大的。其实商业地产在一二线城市增多源于住宅的限购，商业不限购，投资客转型的结果，而相对于东营这样的中小城市，不存在限购问题，商业项目的增多主要源于政府基于完善城市功能的主导。从2013年全年的土地情况看，商业用地的土地价格一直低于住宅用地的土地价格，在很大程度上说明商业用地并不如住宅火爆。

　　商业地产发展到今天，已经到了精耕细作的阶段了，开发商所要做到的不仅仅只是解决资金的问题，也需要配备符合现代商铺与顾客消费理念的需求，且拥有专业性人才的条件。目前太多的开发商仅仅只做到了招商，却忽略了后期的运营，才造成了空置率较高的情况。

　　不过对于消费者来说，是个好事，在市场售价或者租金不高的情况下，可以选择性价比更高的商业项目。

　　胜利油田胜宏置业有限公司副总经理 李永亮：

　　六大趋势引领东营商业地产未来发展方向

　　2013年，住宅市场调控政策并未松绑，商业地产取得了较大发展，更多开发商将目光对准了商业综合体，试图以商促住，以住养商。在我看来，东营商业地产发展有以下几大趋势：

　　趋势一：商业地产主题文化求创新。如何体现集中商业差异化，文化主题体验性的概念被如今的开发商逐渐认可并应用于项目中。

　　趋势二：传统住宅企业分食商业蛋糕。东营部分知名的房开企业步入商业地产领域，非常看重商业市场的表现;

　　趋势三：开发成本徒增。由于销售商铺将会快速地带来现金流，租售双模式正在逐渐回归市场;

　　趋势四：得“童”心者得天下。购物中心时代的到来，使商业地产不仅是单纯满足购物的需求，更加强调“体验式消费”，能够全力带动家庭式消费的儿童业态开始成为各大购物中心的标配;

　　趋势五：购物中心业态混搭成主流。购物中心不再局限于以层为单位固定分布业态，而出现在各个楼层进行业态混搭。从而提高购物者在各个区域的到达率和激发到店者的消费欲望;

　　趋势六：写字楼的“超高”未来。用高度吸引市场的关注度。

　　山东海通地产有限责任公司总经理 张洪涛：

　　东营成众多实力开发商投资房地产市场，商业地产引热逐

　　随着东营人的购买能力逐渐增强，让颇具投资眼光的客商们怦然心动。东营作为黄三角开发的主战场，正面临着前所未有的大好机遇。要以东营为中心，依托黄河三角洲高效生态经济区的开发建设，培植环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区。所有这些，都为投资者注入了强劲的动力，也让零售业投资商看到了投资东营的希望。

　　东营的城市规划中商业服务行业还有较多的空间，公司近两年来，也在涉足商业地产的开发，海通智慧广场本年度消化完成，海通未来广场也正在热销中，海通地产对商业项目的开发，非常谨慎，从地块位置到规划设计，我们对市场，对客户群都必须进入更深入的研究。而且随着入驻企业的增多、企业的规模扩张、城市发展，人们对生活品质的提高等方面，商业地产的前景还是比较广阔的。

　　山东东辰佳日置业有限公司副总经理 左建军：

　　东营商地产目前总量供大于求，难有大的跳跃式发展，未来商业地产的环境会明显优化，以质取胜将成为成功之道

　　商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式发展;但另一方面，商业地产的环境会明显优化。随着商业地产比例上升，未来商业地产开发水平肯定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。

　　山东新汇建设集团有限公司

　　山东新汇建设集团置业公司经理 缪江峰：

　　东营商地产面临政策优势，处于核心商圈的项目优势将会逐步显现，未来机遇与挑战并存

　　商业地产包含的业态很多，市场行情也要看政策方向、整体运作和项目地段，作为黄河三角洲高效生态经济区的核心区、主战场和山东半岛蓝色经济区的重要前沿城市，东营迎来了发展的高速时代，东营的商业地产面临着很好的政策优势，从商业项目的整体运作、开发来说，处于核心商圈的项目优势将会逐步显现，东营经济技术开发区、西城的黄河路有着非常成熟和完备的商业机遇，商圈交错的运作模式使项目蕴藏着巨大商机。在价格方面，商业毕竟不像住宅，经历一个高速运转的泡沫期，价格远高于住宅，但一直处于平稳发展的状态。

　　就目前东营市来说，商业地产市场销售情况并不理想，近两年写字间的投放量稍大一些，有的项目销售还是不错的，未来竞争相对激烈。但随着黄蓝战略的提出，政策导向使商业地产的发展前景充满希望，不过单纯商铺等项目的销售还是存在压力的，主要是东营是一个地广人稀的城市，人口数量较少，从而拉动商业消费的能力较国内其他同等城市要小很多。

　　东营高原万邦投资有限公司副总经理 陈国荣：

　　目前东营商业地产发展较快，供大于求，部分项目销售较缓;办公楼市场前景明朗;调控政策对商业地产影响较小

　　近两年东营的商业地产发展确实比较快，尤其东营经济技术开发区版块以政府为主导打造的全新CBD，而且新推沿街地块大多规划有商业部分，由此可以看到政府对东营城市规划的力度和发展的期望。由于政府的集中规划和集中放量开发，致使东营商业地产市场供应激增，出现了供略大于求的局面。除了拥有地标性、靠近核心区的几个项目快速销售以外，大部分项目销售较缓慢。我认为主要原因是区域发展要有一个过程，且东营总人口增量慢，外来企业和流动人口相对较少，老牌企业均拥有自建办公区，小微企业无力自购，目前商业办公氛围较弱，租金价位较低，愿租不愿买等等。不过商业地产项目是为了满足办公的实际需求，一些老的办公楼逐渐衰落，办公环境也确实需要改善，配套也跟不上。而新的办公楼，比如东营经济技术开发区这个区域，新的办公楼项目正在起步，氛围正在形成，随着入驻企业的增多和企业的规模扩张，办公楼市场的前途还是比较明朗的。而且调控政策只是对住宅市场起到一定作用，对商业地产作用相对较小。

　　华泰集团置业总公司总经理 张伟：

　　东营商业地产正在进行产业升级，未来的商业地产项目将比拼真正实力和开发经验

　　过去的一年中由于国家并未对住宅市场调控政策松绑，促进了商业地产发展，更多开发商将目光对准了商业综合体，这既是市场竞争的结果，也和开发企业的经营战略有关。特别是大连万达的强势进驻，再次引领了商业投资的热潮。

　　纵观2009年以来东营商业地产发展总体趋势，个人认为东营的商业地产正在经历一个产业升级的过程，也就是由小商业向大商业发展，由分散的零星专业商业向集中式综合体商业过渡。鉴于商业地产项目的自身独特属性，未来的商业项目将是比拼真正实力和开发经验的战场，打的是战役，而非战斗，决定输赢的更多的是战略，而不是战术。

　　山东德润地产开发有限公司副总经理 曾川：

　　住宅市场调控使部分房地产投资者向商业地产倾斜，未来商业地产炙手可热

　　在目前住宅市场调控力度日益加大的形势下，地产大鳄诸如保利、绿城等纷纷转战商业地产投资，商业地产放量加大，房地产投资者目光转向商业地产毫无意外可言。东营商业地产迅猛发展也得益于房产市场调控政策，是开发商面对宏观政策明哲保身的一剂良药。目前东营住宅市场存在一定比例的空置现象。那么在住宅市场逐渐饱和，调控政策逐渐往市场需求端倾斜以及商业地产回报率高、不限购、不限贷的优势，未来东营的商业地产对投资者来说依然炙手可热。

　　胜利油田利丰置业有限公司项目经理 王建美：

　　东营商业地产会进一步受到政策扶持，正迎来发展春天

　　东营商业地产在这几年开始迅速增长。例如东营经济技术开发区，从没有商业地产项目，到政府新规划下商业地产的蓬勃发展。

　　纵观当前东营商业地产发展现状，未来东营商业地产会进一步受到政策扶持，当前的东营商业地产正在迎接自己的春天。在产业转型和消费升级背景下，商业地产行业机会将愈发凸现。产业转型带来第三产业的发展，收入分配改革将带来消费快速增长和消费升级，相应的写字楼、零售物业和旅游度假等商业地产在东营迅速起航。

　　投资建议

　　商业地产以其回报率高、不限购、不限贷等优势占据了很大一部分房地产投资市场，就本刊热线接到的读者咨询来看，关于商业地产投资的相关问询也成为一个热点。但“投资有风险，入市需谨慎”，普通购房者怎样做到不盲目入手，确保选择的明智呢?东营房地产人士的建议或许能对购房者投资置业疑惑提供有效帮助。

　　0546房产网（东营房产网）：东营楼市新势力崛起，商业地产时代开启。