0546房产网(东营房产网)讯 2014年东营楼市受全国大环境影响进入调整期，全年成交量减少超过两成，作为东营楼市供应的东营土地市场同样陷入低谷。根据0546房产网数据统计，2014年东营市房地产土地出让金收入仅为45.07亿元，环比2013年骤减51.75%。与此同时，受楼市低迷的影响，在2013年大举大地的东营众房企项目入市销售不甚理想，截止到2014年年底，2013年拿地项目仅有36%的项目实现入市销售。在2015年随着前两年积压的大量项目将要入市，东营楼市的库存仍然会维持在较高水平。

　　2014年东营市土地市场量跌价涨 土地市场深陷低迷

2014年东营市房地产开发用地成交一览

　　土地市场与楼市可谓是唇亡齿寒的关系。在过去的2014年东营土地市场上演火爆开局，前两月即实现土地出让金总收入25.5亿元，占2014年全年的56.58%。随后则陷入长时间的低迷，在年底收官时才稍有起色。根据0546房产网统计，2014年东营市房地产开发土地出让面积为415.25万㎡，土地出让金收入45.07亿元。两数据环比2013年分别减少42.02%、51.75%。虽然2014年东营市土地成交规模降幅超四成，但土地成交均价则呈现稳步上涨之势。2014年东营市除垦利县外，像东营区、开发区、河口区、广饶县、利津县土地出让均价均出现不同程度的上涨。其中广饶县上涨幅度大，涨幅达到19.07%，其次为河口区及东营港开发区，涨幅也达到18.36%。虽然东营市土地出让均价上涨受2014年土地出让地块大幅减少、中心城土地基准地价上涨等因素的影响，但从长远来看，这种稳步上涨不会保持长时间的连续性，而且在当前楼市大环境下，地价的上涨难以在房价中立即体现。相反在2013年火爆的楼市行情中，这种地价的上浮会在房价中加以体现，并在一定程度上放大。在2015年，随着楼市缓慢复苏，东营土地市场也必将经历一段时间的低迷期，土地成交面积及出让金额均将在低位徘徊。

　　2014年东营中心城土地收入22.37亿元 仅3宗地块溢价成交

2014年东营市中心城房地产开发用地成交一览

　　在过去的2014年，东营中心城楼市受到全国大环境冲击大，成交量降幅也为明显。在土地市场上也体现的漓淋尽致。2014年东营中心城仅出让土地26宗，土地出让总面积125.73万㎡，土地出让金收入22.37亿元，三项数据与2013年火爆的土地市场相比呈现下调之势。其中，土地出让总面积环比减少60.53%、土地出让金收入则环比下降57.81%。与东营市中心城土地成交规模降幅达6成相反，2014年东营市中心城土地成交均价达到118.62万元/亩，环比2013年的110.97万元/亩上涨6.89%。地价的小幅增长首先是成交地块的大幅减少且成交地块多为市区优质地块从而对地价上涨产生直接影响，其次,2014年2月份起东营市中心城基准地价上调，其上调幅度超过10%，从而对地价也会产生重大影响。2014年伴随着东营中心城土地市场先火爆后低迷的态势，房企的拿地热情也从高涨变为谨慎出手。根据0546房产网统计，2014年仅有3宗地块出现溢价出让，其余均为底价成交。其中溢价高的为新区庐山路与北一路交界处一住宅商业地块被东营天成鸿发房开公司以1.288亿元拿下，溢价率为45.5%。该地块也是2014年东营中心城高溢价率地块。从溢价率上也可以看出2014年东营中心城土地市场的低迷。

2014年东营中心拿地房企TOP15

　　分区域来看，2014年东营中心城成交的26宗土地中，东营高速以东至胜利大街区域的东城片区仍是土地成交的热点区域，合计成交土地9宗。其中东城锦华片区胜宏置业拿下的223.91亩住宅地块为2014年东城出让的大面积地块。而这一片区也是东营中心城重点开发的一大区域。该区域先后集合了锦尚天华、金基林语、格林锦城、海通未来广场、科瑞瑞香苑、格拉斯小镇、新邦名郡、金达源时代广场、金山小区三期、胜宏荣域等多达10个项目，该区域也是刚需购房者比较青睐的一大区域，5500-5800元/㎡的住宅均价也基本上能被购房者所接收。除这一区域外，东城东二路以西，府前大街周边的中南世纪锦城2014年再次拿下165亩宅地，作为该项目的后续开发用地。中南世纪锦城加上2015年开盘的长安泰美御苑以及明佳花园，三大楼盘将成为这一片区竞争为激烈也为直接的项目。东城南二路附近生态新城片区2014年土地出让73.67亩，可谓小批量出地，而东城北二路周边的金湖银河片区在2014年出现土地零出让。当然在2015年及2016年这一片区必有超大规模土地出让地块产生。开发区2014年主要出让三宗办公用地，分别在府前大街以北，东四路与康洋路之间的三个写字楼项目，分别为建金大厦、恒丰银行大厦以及众成大厦。三宗办公地块的出让也符合该区域打造东营CBD的规划。而2014年该区域无住宅地块出让，也反映出该区域住宅库存高企，开发商拿地热情骤减。西城区域2014年出现2宗超大地块，在黄河路以南，西二路至西三路区域，分别为占地面积208亩的东营宝龙城市广场以及占地面积达到256.84亩的鹏豪盛都。其中东营宝龙城市广场已经在2014年当年实现开盘，当年签约2.59亿元的骄人业绩，在2015年鹏豪盛都也将会入市，届时两大项目在争夺刚需客户方面形成直接的竞争。东营新区作为东营市衔接东西城的核心区域，近两年房地产开发势头迅猛。2014年该区域出出让住宅及商业用地276.84亩，总出让金额达到3.72亿元。出让地块均位于庐山路两侧。其中东营市南郊置业在年底拿下88.83亩宅地建设的东营城市主人项目将成为这一区域又一个住宅项目，加上周边的金鱼都市公馆、华泰国际豪园、东营理想之城、帝景东方、万芳园等项目，东营新区住宅大盘的竞争也将更趋激烈。

　　2014年广饶县卖地8.06亿元 地价上涨19.07%

2014年广饶县拿地房企TOP10

　　根据0546房产网统计，2014年广饶县房地产开发土地出让26宗,与2013年持平，土地出让面积为76.24万㎡，环比2013年下降35.64%，土地出让宗收入达到8.06亿元环比2013年减少44.71%。虽然2014年广饶县土地出让规模下降超过三分之一，但土地出让均价却出现大幅上升，2014年广饶县土地出让均价达到97.65万元/亩，环比2013年上涨19.07%。得益于广饶县产业发展优势及雄厚的经济实力，广饶县地价可谓是涨幅十分明显，其中广饶县核心地块的地价已经逼近或达到东营中心城一些优质地块的地价水平。在拿地房企方面，广饶县主力的开发商如广饶中南、凯泽地产、大海地产均在2014年有所斩获。其中广饶中南以9600万元拿下79亩住宅商业综合地块，作为广饶中南世纪城后续开发用地。作为2014年广饶市场拿地房企老大的广饶峰源置业以1.35亿元拿下县中心100亩住宅用地成为2014年广饶县出让的大面积地块。从区县对比来看，虽然广饶地价整体偏高，但该区域房地产市场发展相比于东营其他区域来说是比较均衡也是比较健康的。

　　2014年垦利县土地交易量价齐跌 整体成交量仍居高位

2014年垦利县拿地房企TOP10

　　2014年虽然垦利县土地交易出现量价齐跌，但该县房地产开发用地成交仍处于高位。根据0546房产网统计，2014年垦利县房地产开发用地成交面积达到107.39万㎡，环比2013年减少30.16%，垦利县也成为除东营区以外一个土地成交面积超百万平米的区域，同时也是2014年东营市土地出让面积大的一个区域。当然这种情况的出现与垦利县所处的特殊区位有直接的关系。作为东营乃至山东省一个土地资源可再生的县，垦利县每年的土地出让面积均处于高位也无可厚非。2014年垦利县卖地收入为7.93亿元，环比2013年下降47.23%，与此相应的2014年垦利县土地成交均价为49.23万元/亩，环比2013年下降24.44%。与垦利县土地供应长期处于高位不相协调的是该县楼市需求量已经趋近饱和，尤其是垦利县城楼市供应已经远远大于需求。根据相关数据统计，2014年垦利县住宅库存已经超过开发区，直逼东营区。在2015年垦利县土地成交面积仍会处于高位，垦利县城区域市场仍将处于高库存状态。而毗邻东营中心城的西郊现代服务区以及永安镇等仍具有可开发的空间。

　　2014年河口区及东营港土地成交大幅缩减 成交均价逆势上涨

2014年河口区及东营港拿地房企TOP5

　　作为东营市重点打造的产业基地，河口区及东营港经济开发区的房地产市场也是蓬勃发展。在2014年虽然该区域土地成交面积大幅缩减。但土地成交均价仍然呈现快速上涨之势。根据0546房产网统计，2014年河口区及东营港经济开发区土地成交面积为39.77万㎡，环比2013年减少57.59%;土地成交均价达到60.97万元/亩，环比2013年上涨18.36%。该区域地价上涨幅度仅次于广饶县。在拿地房企方面，作为该区域龙头老大的富海地产2014年暂缓拿地步伐。东营和顺源新农村建设、东营新元置业、东营万通海欣实业、祥安置业以及金海置业位列该区域拿地房企前五名，其中东营和顺源新农村建设拿地金额达到1.7亿元成为该区域名副其实的拿地房企老大。

　　2014年利津县土地成交逆势增长 地价小幅增长

2014年利津县拿地房企一览

　　在楼市极为火爆的2013年，利津县土地市场迎来交易小年，与此相反的2014年利津县土地成交却逆势增长。根据0546房产网统计，2014年利津县土地成交9宗，成交总面积达到50.22万㎡，环比2013年增长58.73%。土地成交均价为76.99万元/亩，与2013年相比小幅上涨3.57%。而利津县也成为东营市一个土地成交面积和土地成交均价出现双双上涨的区域。近两年利津县土地成交及楼市供应均处于低位，但拥有众多人口的利津县房地产市场仍有很大的发展空间，尤其是在刚需以及刚改人群。相信经过前两年低迷增长的利津县房地产市场会迎来稳步发展期。在拿地房企方面，利津县凤凰房地产作为利津县房企老大在2014年以8389万元拿地超过87亩继续成为利津县拿地房企的排头兵。此外，像山东凌上置业、金凤新农村建设及龙德置业在2014年拿地金额均在2000万元以上。

　　东营农高区2014年成交土地15.9万㎡ 成交均价39.97万元/亩

2014年东营农高区拿地房企一览

　　东营农高区即东营农业高新技术产业示范区作为国家级农业科技园区，近两年飞速发展，现代物流及装备制造业、农业高端服务业、种苗产业、生物产业等产业快速发展，已经成为东营市经济发展又一增长级，2014年该区域房地产开发用地成交4宗，成交总面积达到15.9万㎡，土地成交均价达到39.97万元/亩，直逼垦利县。在2014年东营农高区职工保障房项(南郊花园)已经进入交房阶段。2015年配套商业已经展开。青岛奥特莱斯购物广场以及落户该区。今后一段时期，该区域的房地产开发在产业优势带动下会持续升温，而该区域的地价及房价也会保持稳定上涨。

　　2014年东营土地市场虽然在楼市不景气的情况下出现量价齐跌，且东营中心城2013年拿地开发入市的项目不足40%，在2015年将会有大批量的2013年、2014年乃至更早的拿地项目入市，加之东营楼市在2014年长期处于高库存状态。因此东营楼市的供应量是远远充足的。在2015年政策日趋宽松的状况下，楼市有望迎来回暖。但需求量不会如2013年来得如此迅猛。当然回归土地市场，在2015年东营土地市场仍会紧跟楼市的步伐，进入小幅回暖期，我们也期待着2015年东营土地市场有更多的优质地块被成交并上演更多的激烈竞拍的场面。