0546房产网（东营房产网）讯 在刚刚过去的第四季度，东营中心城楼市继续深陷淡季旋涡，商品房和住宅签约量双双下降。与此同时，经过三个季度房价持续上涨后，在第四个季度也出现应声下降。量价齐跌，东营楼市经过一年半旺季后再次进入淡季，以往的金九银十变成铜九铁十，市场观望气氛再次浓厚，当然，第四季度也有亮点，比如价格依旧是提升销量的王道，叠拼、洋房等改善型房源依然持续热卖。下面小编就通过详细的数据分析为大家诠释2018年四季度东营楼市。

　　2018第四季度东营中心城商品房签约量和签约均价双双走低

2018第四季度东营中心城商品房签约量走势图

　　根据刚刚发布的第四季度东营中心城房地产运行数据显示，东营中心城仅成交商品房4584套，签约面积为52.2万㎡，环比第三季度分别减少25.49%、28.02%;与去年同期相比则分别减少42.3%、38.39%。从签约体量上来看，2018年第四季度签约量环比三季度减少近三成。与去年同期相比更是大减近4成。第四季度商品房签约量大减主要是住宅签约量骤降所致，尤其是第四季度东营中心城楼市持续遇冷，市场观望气氛日趋浓厚。虽然在11月份、12月份各大楼盘出台了一些优惠政策，提升成交量，但收效依然甚微，除一些新开以及叠拼楼盘签约量保持正常水平外，大部分楼盘签约量均出现下滑。

2018第四季度东营中心城商品房签约均价走势图

　　在签约均价方面，第四季度东营中心城商品房签约均价为7660.92元/㎡，环比第三季度下跌1.44%。2018年东营中心城商品房签约均价在保持了三个季度大幅上涨后，终于在第四季度出现微降。当然，这种微降主要还是市场遇冷，一些主要楼盘在主动调整，以价换量在第四季度部分楼盘中开始实施。但涨上去的价格是不容易降下来的，尤其是地价已经走高的大背景下，东营中心城房价已经稳定在7600元/㎡的水平。而且与去年同期相比，2018年四季度东营中心城商品房签约价格同比大涨了22.15%，即时隔一年东营中心城房价已经上涨了1389.23元/㎡，涨势可以说相当之猛。进入2019年后，这波涨价潮还将持续，尤其是大批高价地块和精装房上市以后，东营中心城商品房签约价格或将直奔9000元/㎡的水平。

　　2018年第四季度东营中心住宅体量减少超两成 签约价格每平下跌近300元/㎡

2018第四季度东营中心城住宅签约量走势图

　　在刚刚过去的2018年第四季度东营中心城住宅签约体量可以说减少非常明显，根据0546房产网数据统计，第四季度东营中心住宅签约4070套，虽然环比第三季度增加了5.47%，相比2017年第四季度减少22.31%。而签约面积方面，2018年第四季度签约45.46万㎡，环比第三季度减少了22.74%，与2017年同期相比更是大减42.64%。我们看到在第四季度东营中心城多数楼盘签约量骤减，签约套数超过100套的仅有6个楼盘，这与2018年前两个季度可以说相距甚远，而第四季度签约面积超过2万平米的楼盘仅有东营春风十里、东营恒大黄河生态城以及白金翰宫二期三个楼盘。因此可以说，整体市场的持续低迷是导致四季度住宅签约量大减的主要原因。当然，从当前市场行情来说，或许在2019年前两季度市场会逐步回暖，但面对当前的高房价，住宅签约量难以恢复到2017年和2018年上半年的水平。

2018第四季度东营中心城住宅签约均价走势图

　　在住宅签约价格方面，2018年第四季度东营中心城住宅签约价为7480.64元/㎡，环比2018年第三季度的7773.68元/㎡下降3.77%，与2017年同期相比则上涨了21.9%。第四季度东营中心住宅签约均价相比第三季度每平米下跌近300元。应当看到，第四季度东营中心城住宅签约价格下降主要是东营春风十里、恒大黄河生态城以及东营万达广场这三个签约量排名前5的楼盘，签约均价均低于平均线，这样就将总体均价大大拉低。当然一些改善型楼盘如东营理想之城柳岸晓风、众成凯悦华庭、鑫都西湖湾等热卖，且签约均价都在10000元/㎡以上，这也在一定程度上将四季度的签约住宅签约均价稳定在7500元/㎡的水平。进入2019年以后，随着高价地块楼盘陆续开盘、大批精装房入市，因此东营中心城住宅签约均价肯定会再次上涨，并将在未来两个季度突破8000元/㎡的大关。

　　2018年第四季度共有5251套商品房入市 近两年再次积累新库存

2018年第四季度东营中心城商品房及住宅入市量对比

2018年第四季度东营中心城商品房及住宅入市和成交体量对比

　　在2018年第四季度，随着2017年下半年以及2018年上半年所拍地块陆续入市，东营中心城房源供应量也在逐渐恢复。根据0546房产网数据统计，2018年第四季度东营中心城共有5251套商品房入市，其中住宅入市套数达到3997套，远高于第三季度的2475套。与此同时，第四季度东营中心城入市商品房面积达到68.07万㎡，环比三季度增长15.82%，与去年同期相比减少5.56%。第四季度东营中心城入市住宅为43.75万㎡，环比三季度增加6.22%，与去年同期相比则减少17.65%。但与成交相比，2018年第四季度积累新库存。主要是商品房方面，在第四季度共积累了15.87万平米的新库存。当然，在住宅方面，去化还是相对比较正常，第四季度住宅共消耗老库存1.71万㎡。2018年第四季度商品房产生新库存是个迹象，进入2019年随着房源供应量陆续恢复正常，加上市场遇冷，房价高企。因此，在今年四个季度将会陆续产生新的库存。从实时库存来看，截至到2018年12月31日，东营中心城另外，从当前在售库存上来看，截止到2018年 12月31日，东营中心城的在售商品房库存为23333套，总面积为357.52万方，但在售住宅库存仅为6829套，总可售面积为113.59万平方，按照四季度的去化速度来看，需要近7.5个月的去化时间。从住宅去化时间来看，东营中心城总体库存趋于合理，不过在局部片区像金湖银河片区仍然存在库存不足的情况。

　　东营春风十里引领第四季度东营中心城楼盘签约排行榜

2018年第四季度东营中心城楼盘签约排行榜

　　在第四季度，虽然东营中心城商品房和住宅签约体量均创下年度新低。但签约楼盘方面也还是存在一些亮点。从新盘来看，东营春风十里、东营理想之城柳岸晓风、鑫都香山悦、众成凯悦华庭、东营中央福邸新楼盘均在第四季度开盘销售，签约体量均在5000㎡以上。尤其是东营春风十里项目，作为西城片区在2018年早开盘的楼盘，经过近一年的蓄客后，终于在10月份开盘实现热卖，并在当季度实现330套、4.93万㎡的签约面积，签约均价仅为6753.98元/㎡，这个价格在西城来说具有相当大的吸引力。而东营春风十里也实现了低开高走。此外，像位居榜眼的长期热销大盘--恒大黄河生态城在第四季度签约面积达到3.69万㎡，而签约均价也仅为7220.88元/㎡，且为精装房的价格，可以说，恒大黄河生态城价格优势更加突出。当然除了东营春风十里和恒大黄河生态城两个楼盘以价换量外，大部分改善型楼盘依然走高价格路线。在第四季度，东营中心城万元俱乐部成员再次扩容，东营理想之城柳岸晓风、众成凯悦华庭、鑫都西湖湾、东营富力盛悦府四个改善型楼盘签约均价均超10000元/㎡，其中，富力盛悦府以13566.54元/㎡的签约价格再次蝉联东营中心城当季度价格高楼盘。在第四季度东营中心城除了金辰西湖水岸、唐正四季花园、华府水岸等个别补签楼盘外，大部分楼盘签约价格均超过7000元/㎡。这种趋势在2019年更将持续，因此，在今后东营中心城将越来越难觅7000元/㎡以内的楼盘。

　　2018年第四季度东营中心城写字楼签约量恢复正常 当季度签约体量超过3万㎡

2018第四季度东营中心城写字楼签约走势图

　　在过去的2018年第四季度，东营中心城写字楼签约套数达到276套，签约面积为3.36万㎡，两数据环比第三季度分别增长268.00%、40.16%，签约面积与去年同期相比也增加了35.65%。在第四季度我们看到东营中心城有新邦涌金广场、万达时代广场、金达源时代广场3个写字楼项目入围签约量前30名，且3个项目签约面积总和接近0.82万㎡，因此3个写字楼项目带动作用相当明显。而从价格上来看，我们看到3个项目签约均价均未超过8000元/㎡，因此可以说，写字楼的价格将逐渐被住宅所超越。而进入2019年后，签于写字楼供大于求的现状，即使位置稍好的写字楼也将保持当前的价格。

　　2018年第四季度东营中心城铺签约230套 签约面积同样突破3万㎡

2018第四季度东营中心城商业用房签约走势图

　　在2018年第四季度，东营中心城商铺签约同样相当理想，根据0546房产网数据统计，第四季度东营中心城商铺签约230套，签约面积3.27万㎡，两数据环比三季度分别增长17.95%、9.48%;与去年同期相比则分别增长4.07%、9.21%。通过同比和环比走势来看，第四季度签约量是相当可观。在第四季度商铺签约主要集中在东营万达广场、东营中央福邸社区底商、新邦涌金广场、恒大黄河生态城社区商业等商业项目。在第四季度我们看到，其实商铺总体销售情况可观，甚至市场行情要好于住宅。尤其是近比较火爆的东营王府井生活广场商业和公寓销售都较好，也用事实说明了这点。当然，像东营万达广场、悦来港新天地等热销的商业项目在2019年仍将会保持热销。因此，2019年东营中心城商铺整体表现依旧可观。

　　2018年第四季度东营中心城楼市持续恶化的背景下收官，2018年年东营中心城楼市在虎头蛇尾中结束。用一句业内人说法就是东营楼市的旺季开始晚结束早，这也与东营较少的人口有直接的关系。当然，在外部环境，人口因素以及房价较快上涨的形势下，东营楼市在2019年形势依旧严峻。不过在严峻形势下，市场依旧会有较大的细分机会。而且作为仅三年中上半年楼市表现总比下半年好的趋势，因此对接下来2019年上半年的楼市表现抱有谨慎的期待。

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