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2019东营楼市年报之土地篇:总体惨淡 全年房地产土地仅成交28亿元

时间:2020-01-21 14:04:45      字号:T|T 来源:0546房产网
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核心提示: 在2019年,不仅东营楼市,即便全国楼市也进入一个冷淡期。而作为楼市晴雨表的土地市场同样遭遇寒冬...

  0546房产网(东营房产网)讯 在2019年,不仅东营楼市,即便全国楼市也进入一个冷淡期。而作为楼市晴雨表的土地市场同样遭遇寒冬。在2019年,东营土地市场表现较为惨淡,不仅推地规模骤减,而且东营中心城及周边县区土地流拍情况也是贯穿全年。此外,除个别地块出现溢价外,全年土地拍卖基本上属于底价成交。根据0546房产网数据统计,2019年东营中心城及周边广饶县、垦利区、利津县以及河口区东营港房地产土地成交28.04亿元,环比2018年的82.93亿元大减66.19%;土地成交面积158.44万㎡,环比减少55.27%。东营中心城仍是土地成交的核心片区,全年土地成交13.63亿元;其次是广饶县,虽然土地流拍较多,但全年仍实现8.84亿元的土地成交,仅比2018年减少1.28亿元。

  2019年东营五大片区仅广饶县、河口区土地成交表现正常

  在2019年,东营市五大行政片区房地产土地成交中,东营中心城区、垦利区以及利津县远低于去年。其中东营中心城仅成交土地8宗,土地出让金收入为13.625亿元,相比2018年的54.71亿元的土地收入大减75.1%。此外,垦利区降幅更为明显,2018年垦利区房地产土地出让金收入高达11.04亿元,仅次于东营中心城。但在2019年,该区土地出让金收入仅为7168万元,甚至未过亿。环比2018年骤减93.51%。与此同时,2019年土地市场表现不好的还有利津县,该县2019年仅成交房地产土地3宗,土地出让金收入3713万元,为5个行政片区中土地出让金收入中少的一个片区。相比于2018年的5.98元收入减少了93.79%。除了这三个片区表现不佳外,在2019年广饶县和河口区表现较为正常。其中广饶县2019年推地面积达到71.43万㎡,比2018年还要多出8.99万㎡,当然虽然出现高达6宗流拍土地,但全年仍实现8.84亿元的土地出让金收入,环比2018仅减少12.65%,应该说2019年广饶县土地拍卖较为正常。 出现意外之喜的则是河口区,该片区2019年共成交房地产开发用地7宗,土地出让金收入达到4.485元,相比2018年的1.08亿元的土地收入大增315.28%。成为东营市五大行政片区中实现土地收入增长的片区。

  2019年东营中心城仅成交房地产开发土地8宗 主要集中在东四路及西城片区

2019年东营市各大片区土地交易详况

  2019年东营中心城土地成交较为平淡,没有了地王频现的辉煌,只有一宗宗底价成交的平淡。当然,在楼市较冷的2019年,东营市中心城也减缓了推地的节奏,全年仅推出13宗土地,推地面积68.89万方,推地体量与2018年相比减少了49.63%。在2019年东营中心城土地成交的片区中,主要集中在开发区东四路附近以及西城主城区。像植物园片区、金湖银河片区以及南二路片区在2019年均未有新地块推出。在2019年东营市中心城开发区代管范围扩大后,东营区主要统管西城及新区,因此东营区在2019年加大了西城旧城改造的力度,在2019年共推出了5宗住宅和商业地块,虽然出现一宗流拍,但绝大部分实现了底价成交。在2020年西城片区推地的步伐依旧,毕竟这一片区有较为庞大的购房人群。

2019年东营市中心城房企拿地明细

2019年东营市中心城土地交易明细

  在东城片区,开发区将东城接管后,在2019年共推出5宗住宅和商业地块,其中有4宗集中在东四路沿线,均位于开发区北部片区,莒州路和广州路附近。在2020年这一片区将成为东城置业的热点片区。从拿地房企来说,2019年全国性房企只有新城控股通过招拍挂进驻东营,当然也包括融创中国,只不过融创是通过购买万通的二手地方式进驻东营。此外2019年成交的8宗地块只有众成地产、众成及新城联合体、东营富海地产、恒瑞地产、南郊置业、金辰具体运营的广茂置业以及泰康置业。在2019年,众成虽然只是在中心城拿下一宗众成名园地块,但4.276亿元的拿地款仍然冠绝其他房企。

  2019年广饶县推地量创新高 本地房企依旧唱主角

2019年广饶县房企拿地明细

  在2019年,我们看到广饶县加快了推地节奏,全年共推出24宗住宅和商业地块,推地面积达到71.43万方,体量甚至比东营中心城都要多。当然,在2019年,作为楼市较为健康的广饶县也遭遇了去化缓慢的难题,尤其是附近博兴两个乡镇客户大减,广饶县城以及周边乡镇不能完全支撑广饶楼市的大背景下,开发商拿地也是愈发谨慎。我们也可以看到,在2019年广饶县推出的24宗土地中,有多大6宗地块出现流拍,流拍面积超过20万㎡,土地流拍量创下各片区高。

2019年广饶县土地交易明细

  当然,在成交的21宗土地中,多数为安置房用地,共有10宗,均被有国企背景的广饶财金置业拿下。此外,像广饶本土房企中凯泽、渤海峰源置业等均有斩获。其中凯泽拿下3宗地块,拿地金额为2.18亿元,为各房企高。此外,东营本土房企代表众成地产继续在广饶开疆拓土,在2019年年底以1.25亿元拿下众凯学府学区地块。近两年东营本土房企加大了进驻广饶的力度,继海通地产于2017年进驻东营接连运作开发了海通乐安郡海通名郡后,众成地产也与2018年参与到广饶房地产开发中,首先通过渤海、凯泽两大广饶本土房企合作,运营贵和府以及海成御苑项目,此次再度与凯泽合作拿下广饶老城区学区地块—众凯学府地块项目。至此,众成地产也在广饶站稳脚跟,相信在不久的将来,会有越来越多的本土房企进驻广饶,毕竟广饶是东营市楼市发展较晚健康的片区,较为发达的经济,加上较多的人口,因此也早就了较为良性的广饶楼市。

  2019年垦利区土地成交呈现断崖式下降 全年房地产土地出让金收入仅7168万元  在2019年垦利区土地市场无疑是令人失望的,经历2018年土地市场异常繁荣后,在2019年垦利区土地交易呈现断崖式下降,全年虽然成交了7宗地块,但成交面积仅有4.84万平米,成交地块主要集中在垦利区主城区。而作为垦利区土地交易另外一大热点片区的西郊,在2019年仅有垦利海通地产拿下三宗住宅和商业地块,且均为西苑丽景项目后续开发地块。而西郊片区推出的一宗近7万平的住宅地块出现流拍。垦利主城区一宗超4万平米住宅地块也出现流拍。在垦利区成交的7宗住宅和商业地块中个,主要是东营国瑞置业年初以3493万元拿下的两宗住宅地块。

2019年垦利区土地交易明细

  当然,垦利区土地交易出现断崖式下降,主要还在于2018年政府疯狂式推地,开发商也疯狂式拿地,在2018年垦利区土地成交面积接近100万㎡,创下历史新高。当然,在2019年,垦利区楼市发展还是较为稳健,甚至比东营中心城市场都要好,尤其是黄河口镇拆迁催生了众多的购房人群。但毕竟垦利区人口规模有限,难以支撑每年100万平米的土地交易量。因此,我们看到,今年政府虽然推出了一宗主城区住宅地块,但以流拍告终。而西郊片区作为东营中心城楼市外延的一部分,也受到中心城巨大影响。今年东营中心城市场较冷,西郊同样如此,该片区众多楼盘销售情况均一般。虽然该片区推出了一宗近7万平米的地块,但无人竞拍,终流拍。经历2019年非常冷的土地市场后,相信在2020年垦利区土地市场市场会迎来复苏。

  2019年利津县仅成交3宗房地产开发地块 土地出让金收入全市低

2019年利津县土地交易明细

  除了垦利区土地交易呈现断崖式下降外,利津县也同样如此,该县在2019年仅成交3宗住宅地块,合计总面积仅6.78万㎡,土地出让金收入仅3713万元,为全市低。在成交的3宗土地中,山东圣涛置业以3403万元拍得一宗占地面积6.45万㎡住宅地块占据了利津土地成交的绝大部分。当前利津楼市应该说处于较为稳健的发展阶段,市区在售住宅项目仅有3个,广大购房者可选余地较小,因此在2020年利津县土地交易肯定会有所起色。

  2019年河口区土地交易逆势上扬 成交面积超中心城 卖地收入4.485亿元

2019年河口区土地交易明细

  在2019年河口区成为全市一个土地成交逆势上扬的片区。河口区在2019年共成交7宗房地产开发用地,成交面积达到48.12万㎡,成交金额达到创纪录的4.485亿元。河口区能够实现土地交易逆势上扬,2018年成交规模较小是主要原因,但我们看到像众富置业、康力等一批企业对河口区的经营也是比较长期的。在2019年年初众富以1.736亿元拿下众富和悦府地块。而康力集团联合康和置业以1.95亿元拿下20.96万平米的住宅用地,在河口区确实属于大手笔。众富和康力康和联合体成为河口区土地交易的主角。此外,像东营优科、永安房地产等本土企业也在2019年有所斩获。作为东营市市场容量做小的区域,河口区土地市场在2019年呈现放量成交的态势。在2020年,毕竟市场容量有限,河口区或将不能保持如此高的成交态势。

  2019年东营楼市遇冷,土地市场随之也进入寒冬,当然不同区域受影响也不尽相同。当然,在回归正常的土地市场,东营地价也逐步回归常态,虽然一些位置较好的地块起拍价仍然处于高位,但我们看到随着溢价地块越少,东营整体地价也恢复到常态,这也就意味着东营房价也将会告别2018年年中的高价,逐步回调,当然在2019年东营部分楼盘已经推出了一些重磅优惠,下调房价,以价换量。而在2020年,随着房价逐渐回调,金融信贷政策日趋宽松,楼市有望触底回温,当然,2020年的东营土地市场也将会有所复苏,但总体会在2019年基础上出现小幅增长,我们一起期待2020!


【责任编辑:sysmanager】 Tags: 2019 东营楼市年报 房地产土地
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