刚刚过去的一个月，也是中国楼市2010年为“峰回路转”的一个月。在众多调控政策频频出台的2010年，11、12月楼市的“小阳春”，还是给众多看跌楼市的人开了个“玩笑”。是“刚需”在憋了一年后的释放？还是对通货预期的恐慌？抑或调控政策的不到位？这个并不算圆满的2010房市句点，也为2011年的房市画了个问号。

　　就在2010年即将谢幕之时，各种关于2011年的预测也纷至沓来。面对海量的楼市预测，该如何分辨？面对屡次释放的政策信号，该如何把握？这也许是消费者急于想知道的。

　　临近年末，众多智囊机构纷纷预测明年的房市走势。然而，解囊而出的科研成果，究竟可信度几何？面对纷繁的预测结果，消费者究竟应该信谁的？

　　数据信息

　　看吓人数据析楼价走向

　　12月7日，一个2011年房价可能上涨20%至25%"的数据，引起舆论强烈关注，为沸沸扬扬的房价走势讨论，再添了一把火。

　　这一数据出自中国社会科学院《经济蓝皮书》，数据的调研是“由中国社会科学院的专家为主的研创团队，联合国内各政府有关部门的专家共同完成的”(12月7日《经济蓝皮书》发布会上主持人谢寿光如是说)。

　　不过，这一数据很快遭遇到“自家人”的挑战。

　　12月8日，中国社会科学院再发《住房绿皮书》，在分析我国房地产市场调整情势后，断定2011年房价将“稳中有降”。

　　在北京市中关村图书大厦，《法治周末》记者看到了一排整齐摆放的《经济蓝皮书》。翻开其中“房地产形势与调控及改革建议”部分可见，其撰写人事实上是中共中央党校教授周天勇。不过，《住房绿皮书》的主要撰写人则是另外一个人---中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室博士邹琳华。

　　数据预测各自为战

　　房价暴涨态势如何才能打压下去，这个问题在今年特别搅动人心。

　　继国十条、新国五条连续亮相，限购、限贷政策密集出台后。然而，从8月份开始，房价又开始明显上涨。

　　2011年，房价到底是涨还是跌？

　　在《经济蓝皮书》中的房产形势部分，周天勇写到了3种可能：如果调控措施不力，房价可能陷入价格上涨与暴涨之间的恶性循环；如果调控放松，房价将会报复性反弹，价格可能上涨20%至25%；还有一种可能，房价略有下降或者温和上涨。

　　“大涨、微涨与微降都预测到了，除了暴跌。”一位读者与记者表达了对《经济蓝皮书》的看法。作为即将结婚的潜在买房人，他想寻求的确切答案，《经济蓝皮书》并没有给出。

　　自家人说两家话，“其中一个原因是各自为战”。在接受媒体采访时，一位不愿具名的统计学家直陈其观点。

　　不过，周天勇不能苟同。他对《法治周末》记者说：“学术上，本来就是多些研究成果，给大家参考，这是好事。”

　　然而，无论如何，诸多观点的冲突并不能否定房价上涨态势一直坚挺的现状。究竟如何测算房价走势？

　　涨跌幅是我国官方、非官方机构中较为通行的指标。除社科院外，11月20日，中国人民大学经济研究所等机构发布一份名为《中国宏观经济分析与预测报告》，称2011年房价将出现接近20%的降幅---这是目前为止对房价涨跌幅为乐观的估计。

　　国家统计局也有相应报告。12月10日，国家统计局发布信息称11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比涨幅有所扩大。

　　涨跌幅数据“百花齐放、百家争鸣”，当前，除了涨跌幅，似乎并没有有效的数据能够打击或满足人们内心对于房价升降的狂热幻想。不过，学者们通过自身领域的知识、资源作出的涨跌幅预测，能否反映房价纷繁复杂走势的实际情况？

 　　基础不牢难说靠谱

　　对于研究分析房价涨跌的学者来说，“大的问题就是数据缺乏，没有统一科学的计算标准，以至于无法对问题进行详细的分解和研究”。

　　上述统计学家认为，《经济蓝皮书》“无论预测稳中有降还是报复性上涨，基本上都是根据现有的政策及经济环境进行的判断，缺乏基层调研的数据支撑”。而中国人民大学经济研究所仅凭楼市新政持续、房地产行业资金链将出现严重问题，作出国内房价将会出现近20%下跌的判断，也显然站不住脚。

　　然而，周天勇认为：“数据？我们的房产市场根本就不是纯市场经济下的，这里有行政措施、有垄断行业。有了数据又能怎样？根本就不准。”

　　不过，面对种种非议和质疑，他向记者强调，其文中所言房价可能"报复性上涨20%至25%"等房价涨跌幅数据确有来源，“测算依据是国家统计局每个月都发布的黄皮书小册子，那上面的数据还是比较准确的”。

　　将部分研究建立在国家统计局的数字基础之上，周天勇并非个案。

　　邹琳华亦如此。对于其数据获取渠道，他告诉《法治周末》记者：“部分数据是从国家统计局获得的，这些数据也是各地层层上报来的数据。”

　　然而，一个饱受诟病的事实是，国家统计局的数据统计方式存在缺陷。

　　“我们能看到的数据总是被低估的。”财经评论人沈晓杰举了个例子：国家统计局说8月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比7月份缩小1.0个百分点，但事实上，这里水分极多，所谓“房屋销售价格”中的“房屋”，其概念很宽泛，统计局指“报告期末统计范围内国有土地上各类房屋建筑面积之和”，不仅包括住宅，而且还包括厂房、仓库、饭店等房屋建筑物等。

　　沈晓杰担忧，这种数据统计的“躲猫猫”行为不仅误导了百姓，且包括绝大多数的学者，甚至是房地产方面的“著名专家”，他们引用这样的数据来对市场进行分析和评判，其社会影响可想而知。

　　“这些预测太学术，不专业。”北京房地产专业人士徐海伦毫不讳言。“不能当真，也不必当真。”反观前几年众学者和学术机构展开的对房价涨跌幅数据的热烈预测，徐海伦直言“不靠谱”。

　　政策走向兹事体大

　　一个可以看清的事实是，中国房价猛涨的真实情况，远不止一个粗略的涨跌幅数据能够涵盖。

　　买房者似乎本来就不看好专家关于2011年房价走势的预期。

　　就北京而言，现实是，11月，楼市观望情绪减弱，回暖迹象明显，再迎“小阳春”。房地产交易管理网数据显示，截至11月20日，北京预售项目及预售公示项目合计已达28个，相比8月至10月三个月同期合计的26个还要多2个，成为2010年内高。

　　对此，业内普遍的分析是目前市场流动性较为充裕、通胀压力显著，人们寄托楼市来保值增值。

　　但这或许仅仅是其中一个原因。

　　中原地产刘姓工作人员向《法治周末》记者的解释是都归功于政府的政策：“由于国家12月开始执行预售资金监管制度(新盘开盘付款要打入指定账户，加以严格监管)，开发商为躲避资金监管、防止陷入‘贫血’境地，所以在11月赶着开盘。”

　　刚性需求也同时释放。站在买房者的角度，链家地产某店面甄姓销售人员观察到，其客户从年初观望到年尾，后来发现房价不仅不跌反而大涨，他们很失望；与此同时，国家还提高了买房的付。“他们觉得再这样下去真买不到房子了，所以在开发商开盘较多的情况下，那些结婚需新房的、孩子读书需要换房的就爆发了。”

　　如果真如上述实践人士所言，房产走势可谓“成也政策，败也政策”。不过，北京市社科院研究员于向荣的话更是令人沮丧：要对房价涨跌幅数据作出明确预测，是一件不可能完成的任务，因为政策走向、政府调控时间不甚明朗；即使能够判断政府的调控决心有多大，也无从判断地方各级政府对政策的执行力度有多大，很多地方政府的态度摇摆不定甚至阳奉阴违。此外，土地问责光打雷不下雨，该退出房地产业的央企不退出……如此情况下，谁敢说他能预测出房价涨跌准确的数据和走势？

　　“不要让我预测，现在的房市比股市还难看懂。”正如多数受访者一样，对于2011年房价走向，徐海伦不愿评判。

　　“限购令”已经来了，“房产税”还远吗？然而，“房产税”在屡番博弈之后，终究未能走到台前。也许，2011年会是“房产税”的出生年份。

 　　政策信号

　　房产税真能成调控房价利器吗

　　12月12日晚，为期3天的中央经济工作会议闭幕。之前推测“房产税试点方案或在中央经济工作会议上推出”的人士难免失落，因为权威渠道发布的会议报道中根本不见“房产税”三字踪影。

　　难道房产税只是个传说？在一轮轮财税、货币政策甚至是限购令等行政手段推出后，房价仍坚挺高亢，而众人仰等待的楼市另一只靴子---房产税，却迟迟不能落下。

　　之前的征收房产税传言已多次漫天飞舞。而近媒体报道的一则消息是，房产税将于2011年年初试点，目前相关部门在对《房地产税暂行条例》进行修订。试点包括上海和重庆。从目前确定的思路，房产税将按人均面积为起征点。其中，重庆偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产。

　　真伪难辨。但数次热烈讨论都未脱离核心的一点---房产税，它究竟对房价调控有多大作用？

　　对于房产税，上海市政府一直处于风口浪尖。

　　早在5月12日，一则上海市政府“将在当月公布房产税征收办法细则”的消息在各大媒体上传递。这样一句简单的话，使得当天国内A股市场的地产股大幅跳水。人们以为，开征房产税已从传言变成现实。

　　半个多月的沉寂后，声音再度传来。6月2日，发改委体制改革司一位副司长在一次新闻通气会上再次表示，上海正在酝酿试点。

　　“议论不休，但至今一头雾水。”中国政法大学财税法教授柴思进说，房产税对每一套房该征多少、向谁征收，还要多久才能实际操作？迄今为止官方都没有专门的详细报告。

　　不过，一个值得注意的事实是，各媒体的消息来源多是“专家对媒体透露”。迄今为止，在整个国家层面，始终没有明确时间表。柴思进总结发现，不论是财政部还是发改委，其官方表述一向只是“‘逐步’推进房产税改革”(比如，5月31日，国务院批转的发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中即如是表述)，而不是“必定开征”或明确“同意了”。

　　在房价高涨、宏观调控一次次失败的当口，“高层对房产税的种种谨慎表述，似乎越来越被过度阐释了”。在《法治周末》记者采访的财税专家眼里，这种联系几乎可以说是“荒诞”的。“房产税实际上是国家深化财税体制改革中的一环，将之用来调控房价并非该税种的应有之义。”中央财经大学财税学院院长刘桓说，他支持征收房产税，因为“这是国际通行的税制改革方向，目的是让地方政府有一个稳定的主体税种来改善公共服务，同时调节贫富差距，而不是解决房价问题”。

　　在国际经验上，北京房地产专业人士徐海伦作过比较后发现，房地产税较高的国家并不一定控制好了房价，而泡沫控制较好的国家如德国，其房产税的税率并不高。“任何一个国家都有必要完善本国的税收体系，空转也不是坏事。但是，房产税渐渐成了热门公共话题，并且与打压房价联系起来，在普通老百姓心目中，房产税的出台也几乎等于房价下跌。”

　　传闻与现实有多远？在采访过程中，诸多专家向记者表示其不乐观，“政府没有时间表，且指望房产税的调控效果，恐怕会落空”。“没有哪个国家靠税收来调控房价，而且现阶段税率不会定得太高，比不上房价上涨的速度。”徐海伦说。

　　大佬对弈

　　-看跌方：谢国忠“我想说楼市已经见顶”--2010年12月接受某媒体采访

　　◎中国已进入房地产熊市将持续五年左右大城市的平均房价很可能会下降一半以上部分省市价格可能会下降百分之八十甚至更多

　　◎现在的租金回报率不到百分之三它必须回到百分之五以上每平方米的单价则不应超过两月的平均工资我认为大城市的平均房价很可能会下降一半以上

　　-看涨方：任志强“放下幻想，楼市不会降”--2010年11月搜狐企业家论坛

　　◎通读今年房产调控三个文件并无一条提到降房价文件上写的很清楚要遏制部分城市房价过快上涨但没说一定要下降

　　◎核心的问题是要搞清政府调控房地产的真正用意调控是为缓解通胀压力如果我们面临巨大的通胀压力可能就得调控因为压不住资产价格通胀问题就会严重。