0546房产网讯 2012年东营市房地产成交量可谓是一路飙升，从2012年1月份的233套，增加到11月份高的1404套，一年之内月成交量翻了近6倍，月成交量每月各异，2012年的366天即将过去，为了更好地了解2013年的房地产发展趋势，我们分别从全国政策、东营市的经济发展以及当地房地产销售情况进行分析，以期更好地为消费者和开发商服务。

　　一、全国及东营市宏观政策

　　政策方面，因为中国房地产市场是离不开政策环境的，宏观经济全国压力相对大，前三个季度全国宏观经济只有7.7%的增长，是近几年增长慢的一年，因此整个宏观经济政策不断放宽。宏观经济，货币政策的微调宽松，虽然不针对房地产，但是对整个房地产市场会有一定支持，对房地产市场非常有利。2011年四季度以来央行已经三次降低存款准备金、三次降息，同时宏观经济政策，我们看到中央一再强调，房地产的调控是不会放松的，而且通过不断的督察，政策细化来加强房地产，所以我们看到个是房地产宽松，第二个又是房地产政策不动摇。

　　2012年是中国房地产行业主要以“保刚需，控增长”为主要线路，不管是从保障房的建设和面积还是从中央人民银行利率调控还是从各部位的相应政策来看，其主要目的都是保护合理自住需求和刚需客户的利益，将其购买难度降到低;房产税的进一步出台，主要针对三套以上或大面积户型，其针对人群为投资和享受客户，在一定程度上也说明了政府对刚需客户的保护;不管是东营市的房产政策还是全国性的房产政策都是针对住宅市场的，针对商业和写字楼的政策几乎没有，而且针对商业和写字楼既不限购也不限贷，说明国家和政府对写字楼和商业市场的支持，因此商业和写字楼会是今后几年房产市场的发展趋势。

　　2010年全国各地开始大范围的政策调控，而房价是从什么时候开始下降的?是从去年9月份才开始下降的，2011年9月份一直到今年6月份一直下降，但是今年6月份开始房价开始上升，到2012年11月份百城住宅(新建)价格指数已经连续六个月上涨，跟去年的价格同比价格还是有点下降的，或者1月份的时候价格跟去年比有一点持平，这是全国房地产方面。

　　二、东营市经济发展

　　近年来东营市的国民经济一直保持健康、持续、稳定的发展势头，经济发展连续保持两位数以上的高速发展。2010年开始东营的经济发展步入了新的一轮增长行情。近两年东营市人均生产总值和国民生产总值均保持10%以上的增长速度，2011年山东省国民生产总值(GDP)为45429.5亿元，比上年增长10.9%，东营市GDP增长速度接近13%，远高于全省增长速度2012年前三季度，东营市地区生产总值为2302.82亿元，同比上涨12.1%。2008年至今，每年的房地产开发完成额增长速度不断上升，2012年1——10月份，房地产开发完成额环比增长20.8%，其中住宅开发完成968168万元，同比增长25.6，占投资总额的81.1%;办公楼投资完成29458万元，同比增长29.1%，占比2.5;商业投资完成64372万元，同比下降10.2%，占比5.4%。2012年1——10月份，住宅和写字楼的投资完成额上涨幅度较大，只有商业的投资完成额同比下降，说明各开发商普遍看好住宅和写字楼这两个物业类型。地区生产总值和固定资产投资额的快速增长预示着东营市房地产行业的快速发展，在这个发展过程中，会有些外来大型开发商不断涌入，将面临着大鱼吃小鱼的格局，每一个企业都应该有危机意识和规划理念。

　　(备注：2012年数据为前三季度数据 数据来源:东营市统计局)

　　(备注：2012年数据为前三季度数据 数据来源东营市统计局)

　　对于东营市来说，由于胜利油田的存在，第二产业所占比重较大，虽然近几年产业结构不断优化，第二产业依旧占70%以上的比例。目前来看，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较大，这说明城市产业结构不合理，城市经济正在向成熟发展。2012年东营市有九家企业进军中国企业500强，山东大王集团有限公司以6605515万元营业收入排159名;华泰集团有限公司以2720066万元营业收入排333名;东营方圆有色金属有限公司以2554060万元营业收入排358名;利华益集团股份有限公司以2091663万元营业收入排428名;山东胜通集团股份有限公司以2064332万元营业收入排437名;万达控股集团有限公司以2056319万元营业收入排440名;山东科达集团有限公司以1921025万元营业收入排464名;山东大海集团有限公司以1860235万元营业收入排475名;山东昊龙集团有限公司以1786123万元营业收入排495名，全国500强企业的增加，标志着经济的迅速发展。

　　截止到2011年12月31日，东营市人口为186万人，2012年东营市总分的成绩顺利通过“中国温泉之城”评审，预示着东营居住环境的进一步提升。气候条件十分优异，随着城市竞争力的加强，吸引外来人口能力也日益变强，成为整个黄河三角洲人民的置业城市，加之经济飞速发展，必然会带来更多的外来务工人员，催生改善居住环境的强烈需求，房地产的居住属性得到强力支持。可以预测未来东营房地产市场的刚性需求也会不断增长。

　　在客户购买力方面，2011年东营市全市社会消费品零售总额为448.9亿元，人居可支配收入为27343元/人，其中城市居民人均消费性支出为17532元/人，并且收入与消费的差距越来越大，居民存款逐渐增加，客户购买力逐渐增强，因此从客户购买力角度，东营市的房地产发展势头良好。

　　三、东营市房地产宏观市场及销售情况

　　(一)东营市房地产宏观市场

　　(2009、2010两年的商品房竣工面积暂缺数据以上数据反映的是整东营市区的走势2012年数据为1月——10月份数据 )

　　2008年受到全球金融危机的影响，商品房施工面积增长速度放缓，2009年以后，受政府扩大内需的影响，商品房施工面积增长速度加快，2012年1——10月份，东营市房地产施工面积达到1047.3万㎡，商品房施工面积的加大，预示着房地产行业竞争压力的增加，尤其是住宅市场竞争为激烈。2011年之后，受“黄蓝”两大国家战略的影响，东营市政府加大经济投入和环境建设，这也是2011年商品房施工面积上涨的原因之一。房地产竣工方面，波动较大，每年竣工面积在190——330万㎡左右，虽然近几年房地产施工面积增长较快，但由于近期房产形势严峻，各大开发商选择分期开发和分期推售，导致开发周期较长，竣施工比例减小，商品房竣工面积增长缓慢。另外，部分小型开发商由于资金问题和施工进度慢也是导致竣工面积增长慢的原因。

　　( 以上数据反映的是整个东营市<包括三县两区>的走势 )

　　(备注：2012年数据为1月份——10月份数据 数据来源东营市统计局)

　　2007年以来，东营市住宅市场整体上处于高速增长的态势。东营市的房价,短短五年，东营市的房价从2007年的2300元/㎡涨到了2012年的4400元/㎡，将近翻了一番。房屋销售面积、销售额快速增长，而商品房空置面积逐年下降。究其原因，首先是东营的城市魅力，吸引了众多外省及外市人群东营置业、投资，同时还在吸引着大量的人才进入东营发展，而自身经济增长也使得城市化进程进入了一个新的发展阶段。东营市作为一个三四线城市，对于国家的调控政策具有一定的抗性和反应的滞后性，因此2010、2011年东营市商品房销售量较多，2012年商品房销售面积减少。由于市民的购买能力有限，其必将会选择小面积低总价的房源，这也是导致2012年房屋销售面积下降的原因之一。

　　(二)东营市2012年各物业形态销售情况

　　东营市中心城区2012年1——12月份销售情况

　　2012年1——12月份，东营市共签约10793套，其中住宅10032套，商业519套，写字楼242套;2012年1——12月份，住宅签约套数比大为92.8%，写字楼签约比例小为2%，可以看出住宅在所有商品房中所占比重非常大;新房签约户均面积为133.68㎡，大部分项目以中小户型为主;

　　四、2013年房地产形势预测

　　2012年是政府对于房地行业调控较松的一年，在这一年里，央行连续两次降低存款准备金，连续两次降低金融机构贷款利率，并将二套房和首套房风险调制50%，说明中国的经济需要进一步的刺激，在未来一段时间内银行贷款不会太难。房产的税酝酿和所有的调控措施基本针对三套以上住宅甚至别墅项目，针对首套房贷的，其政策不仅没有控制，将贷款利率降至基准率，有些项目甚至可以申请贷款利率下浮。充分说明政府“保刚需，控房价”的目的。所有的政策和限购限贷政策都针对住宅项目，这给写字楼、商业和商住综合体的发展带来了机遇。

　　2013年，宏观经济形势将会好于2012年，但是政策调控将会坚持从紧走向。宏观经济方面，“稳增长”政策效果已经显现，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于2012 年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

　　东营市作为黄河三角洲上年轻的土地，其经济发展和房地产的发展速度比其他城市快，部分大型开发商进驻东营给她带来了新的活力和资金支持，相信她会以更稳健的步伐继续前行。2013年，东营市多个大型项目将会同时涌现，届时可能会面临供大于求的现状，住宅市场将会面临着供应充足但需求相对较弱的局面，不具备较大的价格上涨动力，这要求开发商要抓住客户心理，同时踩准市场和政策节奏，控制好推售节奏，才能在2013年实现利润大化。

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