对内房企而言，海外便宜资金不再有了。由于债务成本增加，巨量海外融资规模将引发房企资金链紧张。如果人民币持续贬值，或会有不少企业出现违约。

　　在美元持续走强影响下，2016年开年人民币对美元汇率已经连续3个交易日下跌。外汇交易中心数据显示，1月6日，人民币对美元汇率中间价报6.5314，较上一个交易日下跌145个基点，创2011年4月份以来新低。

　　根据数个投行预测，2016年底人民币对美元汇率将达7。人民币持续贬值，使得资本流出速度正加快。

　　“我近见到的资金流出速度是20年以来空前的。”国际资本市场和投行评论家黄立冲对中国房地产报记者表示。

　　“由于对人民币贬值导致的资产缩水的担忧，大量投资者将资产转移至海外。正是这种贬值预期，对国内经济带来了不小冲击。美联储长达4年的加息周期，将使得中国面临长期资金流出困扰。”戴德梁行大中华区研究部主管聂安达表示。

　　对内房企而言，海外便宜资金不再有了。“由于债务成本增加，巨量海外融资规模将引发房企资金链紧张。如果人民币持续贬值，或会有不少企业出现违约。”聂安达分析认为。

　　资金离场压力大

　　人民币长期贬值预期，使得海外资金进入中国楼市的方向发生逆转，中国房地产市场已不再是国际投资者的理想投资选择。

　　2015年，新世界、华人置业、信和置地等港资巨头出售15个超大型地产项目。李嘉诚则通过合并、兼并、买、卖、注册、重注册，抛售大量中国资产。此外，新鸿基、瑞安、中渝置地等也都有整体抛售项目的动作。

　　同时，我国货币发行量“加速度”上涨。到2015年11月达134.7万亿元。中国房地产报记者按照过去5年M2年均增长13.7%。估计到2020年我国M2总量将达258万亿元，比2015年接近翻番。

　　“货币超发意味着人民币总有一天贬值。如果中国投资前景好，大量资本就以资本项下投资的形式和贸易项下顺差形式涌入和吸附在中国市场，加上外汇管制，所以中国有通胀风险但不会有贬值风险;但如果中国出口顺差减少，国内又缺乏好的投资环境，美元走强，外汇管制又放开，就正好给外汇贬值提供渠道，给资金外逃提供外部环境，货币超发恶果就以贬值形式体现。”黄立冲认为。

　　资本流出对中国经济危害到底有多大?聂安达认为，还是相当有限的。由于中国外汇管制制度，人民币无法自由兑换外币。理论上个人投资者每年只有5万美元额度，企业进行海外投资时资金流出要经过国家严格审批。加之近期国家对外汇流出监控越来越严格，不少曾经的“旁门左道”都已被截断。因此，中国不可能出现像上世纪泰国那样的崩盘悲剧。

　　但人民币贬值，外资流出，对中国楼市的影响仍然不容小觑。

　　聂安达认为，对有投资需求的个人与机构，为实现资产保值增值，预期很大一部分会将部分资产转化成以美元计价投资产品，或者增持海外物业。事实上，在2014年，中国大陆海外地产投资就达101亿美元，预计2015年这一数字将达200亿美元。

　　在人民币贬值预期影响下，2016年中国海外地产投资数额将大幅增长。预计未来5年间，受中国经济下行影响，中国保险资本的海外房地产投资规模将会从目前占总资产值的0.8%上升到接近5%，相当于新增730亿美元。

　　海外融资成本高于净利润率房企违约或将增多

　　近年来，不少房企都选择了海外融资，当时人民币还处于升值预期中，所以海外发债难度不高且融资成本较低。然而，随着国内房地产市场利润不断下降，加之人民币贬值影响，房企海外债成本已经高企。

　　尤其自2015年“811汇改”后，人民币贬值逾4%，创21年来大贬值幅度。以2015年6月25日五洲国际发行的1亿美元海外债为例，发行当时该债券年利率为13.75%，加上逾4%的人民币贬值幅度，成本已高达17.75%。而该债券到期日为2018年，彼时还债成本将更高。即便融资成本较低的绿城中国，2015年8月12日所发5亿美元债券，加上人民币贬值幅度，已超过9.875%，还款日期为2020年。

　　而2015年前三季度，房地产板块ROE水平降为6.1%、净利润率水平降为9.4%，均是2007年以来的低点。可见，部分内房企海外融资成本高于净利润率。

　　“便宜的海外资金已经不再有了。海外投资者普遍不愿意持有人民币资产，而是想换成美元或者港币，因此内房企很难发行人民币债。美元债和港币债亦难以发行，一方面投资人担心以人民币为主要收入来源的房企会因外汇风险导致偿还能力风险，另一方面内房企也担心汇率风险。可以说海外债发行已是死水一潭，有些投行做发行港元债和美元债的人都离职了。”黄立冲表示。

　　聂安达预测，美联储在未来几年内还将进行数次加息，预计2016年底的基准利率为1.26%、2018 年底为2.8%、2020年底为3.34%。这对于拥有大量海外债务的企业来说更是雪上加霜。

　　“将来中国房地产投资市场将会变得更加理性，只有那些实力强，并拥有优质项目的房企才得以生存。大量小型房地产商由于缺乏实力，将会逐渐被市场所淘汰。”聂安达预计。

　　0546房产网(东营房产网)：由于债务成本增加，巨量海外融资规模将引发房企资金链紧张。如果人民币持续贬值，或会有不少企业出现违约。