据《参考消息•北京参考》 日前，21世纪不动产发布2010年全年财务报告，显示其去年全年净亏损逾1亿元人民币。对此，21世纪不动产高层方面认为，是去年连番的楼市调控影响了其在北京、上海、深圳的成交收益。专业人士对此普遍认为，在楼市不景气的情形下盲目扩张开店，是中介公司亏损的主要原因。而今年不景气的楼市形势，则将对二手房及中介公司的生存带来更大考验，整个中介行业或将面临新的洗牌。
21世纪去年净亏损1.466亿元
日前，“21世纪中国不动产”（即IFM投资有限公司，纽交所代码：CTC.NYSE）公布2010年第四季度及全年未经审计的财务报告。记者发现，21世纪中国不动产的去年全年相关财务报告显示，公司2010年全年净收入为5.308亿人民币，较2009年的6.517亿元大幅减少。2010年全年普通股股东净亏损1.466亿元人民币。
据媒体报道，21世纪不动产2010年第四季度财务报表也显示，其2010年Q4净收入人民币1.699亿元，约合2570万美元。环比增长22.8%，同比下降18.3%。归属于股东的净亏损为人民币4560万元，约合690万美元。Q3亏损5020万元人民币，去年同期盈利1940万元人民币。非GAAP会计准则下，2010年Q4亏损4310万元人民币，约合650万美元。
对于数目较大的亏损额，21世纪不动产显然表现得有些心虚，而来自各方面的高层似乎都想为这一结果，找一个合理的理由。
21世纪中国不动产副总裁Lulu Li在接受媒体采访时表示，公司亏损的主要原因是受累于楼市调控。去年北京、上海、深圳的二手房销量大幅下降，公司开的部分新店刚好遇上了调控，业绩没有达到预期，反而产生了大量相关费用。
而21世纪中国不动产董事长及席执行官张东纯则对此表示，尽管2010年中国的房地产市场面临很多挑战，21世纪中国不动产第四季度和全年的业绩依然超出了预期。“2010年虽然严峻的房市政策影响了市场交易量，我们还是成功实现了销售网络的拓展，从而进一步加强了我们在主要市场的地位。此外，我们在新房和商业地产领域的发展，以及消费金融产品的推出，都为21世纪中国不动产未来的发展带来了新的机会。我们还在积极地寻求有价值的收购与兼并的机会，以丰富我们的产品链，加强核心竞争力。”张东纯说。
21世纪中国不动产中国区域副董事长兼总裁卢航在接受《参考消息•北京参考》记者采访时表示：“虽然我们认为近一轮的房地产政策环境将在短期内抑制市场交易量，但是我们销售网络的优势和对市场的了解将使我们在市场需求量回升时居于有利地位。”同时，他还表示，21世纪不动产今年主要将采取谨慎的扩张节奏。
而似乎是为了证明21世纪不动产资金链不存在问题，卢航特别对记者强调，21世纪不动产不存在任何问题，就在近期公司还收购了一家名为“北京上古”的新房代理机构，似乎意在证明21世纪仍有充足的资金进行并购等行为。
记者在21世纪中国不动产收购北京上古的公告中看到，此前北京上古作为一家新房代理机构，主要提供商业地产的咨询和代理销售服务，其已签约的代理销售项目有近257万平方米，其中近26万平方米是已经开盘的项目。签约后，北京上古的管理团队仍将继续负责公司的日常运营。对于此次收购，张东纯在公告中表示，这次并购将有效补充21世纪中国不动产现有的住宅类新房代理业务，帮助其扩大对房地产开发商提供的服务范围。
然而，看似积极扩张的收购行为，在专业人士眼中，却被看作是有些冲动的盲目扩张。日信证券一位不愿具名的分析师表示，21世纪不动产在楼市不景气的情况下逆市扩张已经不是次了。在他看来，自2006年起，21世纪不动产就开始大幅扩张开店，并且几乎次次都与亏损结伴。
逆势扩张致亏损由来已久
去年1月28日，21世纪不动产在美国纽约交易所上市，当天公开发行的12487500美国存托股票（ADS，每存托股代表IFM投资有限公司的15股A类普通股）定价为每股7美元。而据记者了解，此前21世纪不动产原本预计以每股8.75-10.75美元的价格发行1665万股ADS。
据悉，在21世纪不动产上市前，就有媒体报道其接连几年的业绩并不理想，可能会影响上市进程。据报道，21世纪不动产在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。有分析人士指出，该公司3年来的持续扩张导致的巨额成本开支是其亏损的关键。
而当时还有另外一种观点，认为21世纪不动产的上市，有可能打破其连续几年的亏损状态。据业内人士当时分析，2009年二手房市场呈现了前所未有的火爆态势，成交量及房价都创历史新高，为各中介公司积累了大批资金，导致各公司扩张速度惊人。而在这种氛围下，上市融资就成为了2010年房产经纪机构扩张的必由之路。当时一部分业内人士就认为，2010年将是21世纪不动产扩张的好机会，同时其2010年业绩有望高企。
但据日前21世纪不动产公布的2010年全年财务报表，显然，逾1亿元人民币的亏损额成了大的讽刺。“其实仔细观察21世纪近几年的发展，几乎扩张一直是与亏损相连的。”金公司某分析师表示。
记者在21世纪不动产官网及此前其他媒体的报道中了解到，早在2006年，21世纪不动产就开始在全国扩张。2005年时，21世纪不动产除了在北京直营业务外，上海的180余家店铺主要发端自上海博邦地产投资顾问有限公司。而在2006年21世纪不动产就完成了对上海博邦地产投资顾问有限公司的收购，并回收了加盟合作伙伴新锦江集团的特许权。而目前其在深圳的部分直营店面，则主要来自2008年对戴德梁行下属负责二手房代理业务的“泛城租售网”的收购。而颇具代表性的事件是，在2008年楼市并不景气的情形下，21世纪不动产在全国同一天同时开业100家左右门店。
如此逆势扩张需要承担巨大的财务压力，因为收购的店铺以及发展新店，在相当长时间内是亏钱的，这基本就可以解释21世纪不动产在2007年和2008年分别出现了7277.4万元和1.3亿元的亏损。而同样，在去年上半年全国大部分城市出台楼市调控政策后，21世纪不动产仍然在青岛、深圳等全国大部分城市开店超过100家。据媒体报道，上海市某二手房中介公司一负责人透露，21世纪不动产在去年10、11月等二手房成交淡季仍然开店扩张，公司出现亏损是必然的。
而与此相映成趣的是，就在日前记者采访卢航如何看待国内的中介公司及二手房市场时，卢航对记者明确表示：“现在二手房大的问题就是门店太多了。”他表示，一家公司的门店过多，就会导致关店、减员等问题出现，同时也会带给公司很大风险。
“一再长期逆市盲目扩张，并不利于企业健康发展。”上述日信证券分析师表示，长期亏损对于企业发展来说是不健康的现象。各方面的成本及投资支出，应该与营收及利润相符。他表示，据其观察，其实21世纪不动产在近几年也先后有过几笔融资，且数额都不小，但仍未摆脱连年亏损，就说明这类公司一定不要对楼市收益盲目乐观。
中介行业面临严重考验
其实，面临窘境的中介公司远不止21世纪不动产，事实上，今年中介行业有可能面临一次大的调整和洗牌。
记者综合各房地产经纪机构统计数据发现，调控政策出台后，虽然二手房市场成交价格相对平稳，但成交量却一蹶不振，因为很多购房者不具备购房资格，被挡在了贷款购房的门槛外，将在未来一段时间造成房源过剩。“以北京为例，如果按照现在楼市发展的趋势，未来平均每个月成交的二手房估计也就在几千套左右，随着调控政策影响的深入，二手房月成交量将逐步减少。就相当于很多个中介公司同时争夺这些生意，可想而知竞争有多激烈。”某中介公司负责人坦言。
该负责人表示，现在北京二手房门店有上万家，但每月成交的二手房数量是有限的，这种情况下，一些大型中介公司由于规模较大、资金较充裕，可能不会受短期成交量下滑的影响，但小型中介公司的前途就很难预测了。他透露，如果在北京核心区位开一家二手房门店，所需的店铺资金、员工薪资、水电等，种种开销加在一起，一家店每月起码要有10万元的收入，才能实现收支平衡。但目前看来，做出这样的业绩越来越难。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖在接受记者采访时也认为，今年大部分中介都将处于亏损或亏损边缘。
卢航告诉记者：“预计今年未来两个季度，北京市场都不会有明显好转，严厉的调控将给各中介公司带来较大打击，尤其实在现在各中介门店有些多得离谱的情形下，关掉一些门店数量或许倒比较健康。”而上述中介公司负责人也表示，在今年的楼市形势下，去年发展较为保守、资金链较充裕的中介公司，可能比较容易渡过难关，但一些去年下半年大规模扩张门店的中介，今年支出成本及花费很可能高于去年，而全年亏损额上升也是可以预料的。
当记者问到在今年的情形下，中介公司应该采取怎样的发展策略时，卢航表示，中介公司应该多产品线发展，单一产品种类受调控政策影响的程度将比较大。他认为现阶段经纪公司应该将工作重心放在商业及租赁市场上，而住宅市场则应减少一部分份额。
记者了解到，在目前严厉的调控政策之下，不少中介公司已经开始转移工作重心。“之前房地产经纪机构对商铺和写字楼的关注度基本上都很低，主要是作为住宅业务的补充，但是现在这两块大有倒转过来的趋势。”伟业我爱我家一位工作人员告诉记者，现在店里张贴的房源信息很多都是商铺和写字楼，比之前增加了很多。但他同时也表示，虽然转移了工作重心，但长此以往也不是办法，毕竟商铺及写字楼的租赁生意收益太少，怎样也无法弥补住宅市场的收益损失。
记者注意到，各中介公司为了应对不景气的楼市成交量，除了转移工作重心外，也开始布局二三线市场。也有业内人士认为，以21世纪不动产为例，其在之前收购北京上古公司，也是为了应对亏损，希望借助其他中介服务商来扩大自身的业务范围。
上述业内人士认为，今年对于二手房中介公司的考验是沉重的，而在有限的市场成交量下，究竟谁能占得更多的市场份额，而谁又将面临亏损的局面，还很难预测。这种情况下就要考验各中介公司的应对能力。
