半年多来，上海住房租金始终延续上涨态势，6月全市平均租金更是环比涨幅近10%。
业内专家指出，将于10月1日起施行的《上海市居住房屋租赁管理办法》是从二手房市场角度进行房租调控，来加强二手房市场的监测和监管。
近期，经上海市政府第111次常务会议审议通过，《上海市居住房屋租赁管理办法》将于10月1日起施行。
抑制租金过快上涨
本市二手房租赁市场在今年上半年升温趋势明显，并且这种趋势一直延续到了7月份。汉宇门店截至7月20日统计，7月1日至20日的租赁成交数据显示，租金环比上涨3.5%，租赁成交量同比增加约10%。
据上海中原租赁成交数据显示，6月份上海全市平均租金为3954元/月，租金环比上扬9.75%，与今年1月相比租金指数涨幅已达6.14%。
德佑地产研究中心主任陆骑麟表示，实际上近期租金上涨相比2010年底和2011年初的快速上涨放缓了许多，在上述时间段内，整个楼市租金涨幅高接近20%，整个市场平均涨幅在15%左右。近期房租的上涨主要还是一些区域的补涨和通胀导致。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，6月份上海整体租赁市场出现量价齐升的态势，由于买卖市场价格依然坚挺，后市走向不甚明朗，一些投资业主将房源顺势转入租赁市场过渡。
汉宇地产市场研究部认为，今年连续的租金上涨与今年的物价上涨有直接的联系。物价总水平快速上涨成为房东今年上调租金直接的原因，这种上涨多数都属于跟风行为。其次，租赁市场长期的供不应求使得中低端租赁市场租金长期保持稳定上涨，导致租房门槛逐年提高。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，“《上海市居住房屋租赁管理办法》是从二手房市场角度进行房租调控，来加强二手房市场的监测和监管。‘新国五条’中曾经提到，要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。”
一半内容获实质性修改
据了解，10月1日即将实施的租赁新规在结束公开征求意见工作后，市房管局会同市政府法制办对《办法》原条文一半以上的内容进行了实质性修改，条文数量也由31条增加为37条。
“此次租赁新规内多为进一步规范相应市场的各项措施，各类租赁交易规定一旦实施，将较以往详细不少。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示。
罗寅申指出，比如，其就房东单方面提租行为给予明确期限及次数、对租赁金也有数额规定，总的来说该租赁新规从各方面保护了承租方的权益。对房东的利益有一定压缩，不排除房东采取各类曲线及变相措施消化新规。
汉宇地产市场研究部经理付伟表示，租赁新规无疑将使未来的房屋租赁市场更加规范，对于租赁市场的调控不仅仅停留在纸面上，这对于稳定租赁市场的预期，抑制租金的快速上涨都将产生作用。
“群租现象肯定会相应减少，而租赁合同的备案登记也是减少违法犯罪行为的发生率，社会稳定的一个措施之一。”陆骑麟则认为，新政策出台后，将有利于房地产租赁市场秩序的健康发展，保障社会的安全稳定。
罚款或打击中介积极性
新增条款中要求“通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案”。
同时，规定对于经纪机构未按规定代为办理登记备案的，有相关罚款的规定。
对此条款，宋会雍表示了疑义，“备案制度的责任方不在中介，但现在要求中介要做这个备案登记的工作，而且还有相关罚款措施，这样对于中介做租赁单的积极性会有所打击。”
租赁本身对于大型中介的利润贡献率就不高，在面对法规风险时，大型中介会选择放弃租赁单，这样租赁业务会转向中小型中介和网络。宋会雍指出。
陆骑麟指出，“此次管理办法备案登记是到社区事务受理服务中心办理，理论上归民政部门管，是否与租赁税费挂钩暂无定论。一旦备案等级和税收挂钩，后期极有可能是上家将税费转嫁给下家而带来房租上涨的过程。”
陆骑麟表示，租赁合同必须备案登记还可以用来统计外来人员和流动人口。
