买房难，买二手房更难；房贷难办，二手房贷更难办。今年的东营楼市，二手房市场很受伤。

　　二手房已经成为楼市的风向标，在某种程度上代表了楼市的走向，在诸多因素的共同作用下，东营楼市虽然刚需强劲，但交易量较少，买卖双方均进入观望期。

　　据市房屋产权登记中心统计数据显示，今年上半年，中心城区、市经济技术开发区及河口区共出具评估报告2177宗。受加息、提高付标准、限贷、停贷等因素影响，目前我市二手房市场交易量萎缩，观望情绪浓厚。

　 ■现象：二手房卖不动　7月份7家中介“零交易”

　　近日，记者陆续走访了东城10家房产中介。经纪人共同的反映是，目前虽然看房的人依然不减，但是真正出手购房者却是凤毛麟角。其中，有7家房介机构7月份没有促成一桩生意，成交量为零；2家店铺各卖出一套二手房，1家店铺成交了两套二手房。

　　据了解，目前形势下，许多房产中介在亏本经营，原本搜索房源的一些兼职人员已经陆续辞退。

　　在房产中介聚集的运河路上，一些店面干脆关门歇业。房产经纪人现在的服务热情也不是很高，“房子卖不动”，“如果不是非常有购买意愿的客户，一般都不会带去看房”，更多的房产经纪人把精力集中在网上投放房源和接听客户的电话咨询上。

 　　■卖主：调高价格“趟”市场　真正想卖的不多

　　近期，国家统计局东营调查队通过走访或电话联系的方式，采访了20位二手房房主，发现真正急于出售卖房的并不多。

　　工作人员介绍，真正想卖房的只有3户。一户是因为工作调动要离开东营，另外两家是因为在其他楼盘置业急需用钱。大部分房主并不存在资金周转困难，只是标一个高价。“能卖得出去好，卖不出去也无所谓”，用一位业主的话说，“手中有房，心中不慌”。所以，东营二手房的房价目前处于高位，而且价格异常坚挺，购房者想“捡漏”，基本不可能。

　　据了解，东城的二手房，每平方米均价超过5500元，100平方米左右的宜居户型每平方米已突破6000元。安居工程、丽景国际等区位好楼层要价逼近每平方米7000元，位置较偏远的阳光100，部分好户型的楼房均价也达到了每平方米5800元。

    二手房主卖价随意调

    东营市统计局新调查数据显示，2011年7月份，东营二手房累计同比上涨1.3%，累计环比上涨1.7%，价格走势非常稳定。但考虑到二手房的特殊性，特别是二手房主的主观性和个体的差异性，使得同地段同户型同楼层的房子，价格也有较大差异。

　　以丽景国际为例，几套三楼120平方米精装房，房屋装修材质、附带设施等条件大同小异，高标价90万，低标价82万。

　　同时，热点小区的楼房，因为看房者较多，有些房主会临时性提价，榴香园一套120平方米房子，5月份要价68万元，进入7月份，飙升到75万元。这也不是个例，二手房买卖过程中涨价现象比较普遍，房主在价格上拥有绝对的话语权。

　　■买家：想买但买不起　年轻人成为购房主力

　　在随机调查的20名购房者中，12人是套房，置业目的是居家自住，占到看房者的六成；4人是为了改善居住条件，扩大生活空间，占看房者的两成；2人是为子女入学、入托方便，其他2人是为了挖掘楼盘、投资保值。其中，35岁以下的年轻人10名，占调查总人数的五成；35至50岁的6人，50岁以上的4人。购房者呈现年轻化的趋势，置业目的以安家居住为主。

　　中小户型受青睐

　　总价位50至70万元的二手房抢手。根据中心城各类存量房交易登记情况显示，第二季度共销售住宅面积112340平方米，总计1091套，套均102.97平方米。购房主力年轻化，青年人受制于经济条件和即将面临的家庭、社会压力，购房需求集中在中小户型，两室一厅、两室两厅、三室一厅、三室两厅成为热门户型。受政策预期影响，特别是国家未来可能开征房产税，部分购房者将目标定在三室两厅，“争取一步到位”，价位在60至70万元的三室房型尤其抢手，该类房源在房产网的日点击率在百次以上，科达小区一套三室两厅117平方米二楼房子标价70万元，在7月23日，房主接到40多个咨询电话，接待了20多个看房者。

    “看房热”持续，部分区域受追捧

　　虽然适逢入伏高温天气，但人们购房积极性未受影响，看房数量和频率较五六月份变化不大。天瑞房产每周末要接待大约20拨客户看房，咨询电话在个别时段会应接不暇，进一步验证了当前购房需求依然旺盛，尤其集中在部分区域和楼盘。对于普通人来说，购房是整个人生当中的一笔大支出，直接关系到以后的居住质量和生活水平，要考虑房屋的建筑质量、物业管理、周围配套等诸多因素，毗邻学校的科达、新居华府受到热捧，特别是新居华府100平方米三室两厅的紧凑户型，虽然毛坯房每平方米均价超过了6000元，仍然呈现出抢购态势。

    ■买卖：是什么影响了二手房交易？

    银行紧缩信贷

    随着房地产调控政策力度的不断增大，房地产行业贷款发放更加严格，据调查，农行取消了个人住房贷款利率下浮权，套住房低执行基准利率，二套住房低执行基准利率上浮10%，三套以上住房停贷。

    高房价让部分年轻人无力购房
　　
    目前购房付款必须超过三成，假设购买一套均价5500元、总价50万的90型楼房，账面的付必须达到15万元，再加上必须承担的过户费至少2万元，必须有17万元的现金才能成交；2010年东营区城镇居民人均可支配收入为24097元，人均消费支出15194元，每年人均结余10000元左右，如果是一个年轻的两口之家，需要8.5年才能攒足付，高房价让需要住房的年轻购房者束手无策。
　　
    随着蓝黄战略的实施，经济潜力会进一步释放，区位和资源优势会得到充分发挥，东营将迎来跨越式的发展，一方面会拉高土地价格，另一方面会吸纳更多的人口就业，增加住房需求；另外，当前CPI高企，建筑的原材料和人工成本均大幅提升，房产依然是持有和投资保值的不错选择；而对于买房者来说，房价太高，似乎有心无力。