随着一手房促销带动需求，二手房市场挤出效应渐显。同时，紧缩政策也使得二手房市场面临压力越来越大，二手市场步入深度博弈。2011年7月，上海二手房指数为2598点，较上月上升1点，环比上涨0.03%，涨幅相比上月缩小0.06个百分点。上海二手房指数办公室认为，如此微弱的涨幅可视为走平。
四大中心区率先跌价
经统计，长宁、徐汇、新黄浦、静安4个市中心区现下跌。4个市中心区及浦东陆家嘴平均下跌0.01%，8个传统市区7月平均下跌0.03%。究其原因，一方面，不少贷款申请卡壳，置换客有心无力。7月再次加息，贷款也更收紧，市中心部分改善型业主苦于没人接盘，同时也无法向银行申请到足额贷款。于是部分房源出现一定议价空间，但仅停留在1%-2%，惜售心态仍较明显。另一方面，一手高档楼盘交易冷热不均，市中心二手房也出现疲软。对刚需购房者和改善型家庭来说，大半年的楼市调控不仅没有令房价下跌，反而导致购房成本越来越高，出手的冲动越来越低。购房者的心态与业主相去甚远，甚至希望有20%-30%的议价空间。买卖双方博弈再度加剧，后市依然不明。
轨交+高科技产业支撑
值得关注的是新兴中心城区7月上涨0.05%，涨幅和上月持平。随着置换需求比例持续升高，在市中心无法寻找到合适房源后，对外围大户型房源的关注度开始走高。如浦东张江板块上涨0.72%，嘉定城区板块上涨0.86%。主要是轨交辐射，又有高科技企业支撑，浦东川沙板块也上涨1.04%。
非新兴中心城区呈现两极分化，限价房的实施在改变房价预期。其中涨势较好的有奉贤南桥、金山新城、浦东临港新城，跌幅较大的有金山枫泾、奉贤海湾，金山亭林，崇明因地段偏远，7月下跌0.11%。持平板块有长宁中山公园、徐汇长桥、闵行航华、松江莘闵板块。主要聚集在轨交沿线和自住比例较高的板块。
外围板块价格现倒挂
由于外围新盘集中上市，在政策重压下价格低开，而区域内同质二手房挂牌价格保持高位，出现了价格倒挂。在外围的一二手房供应都较充足的前提下，部分二手房失去价格支撑，议价空间拉大，房价出现下跌。
外环板块以价换量特征比较明显。7月全市128个控制点中，上涨和下跌板块数量基本相同。下跌板块主要聚集在外围区域，如嘉定丰庄、安亭、青浦赵巷、重固等。
随着限购城市增加等调控加码临近，一手房存销比的扩大，购房者对价格下行预期增强，出手更为慎重，二手房市场开始面临更严峻的市场考验。上海二手房指数办公室认为，不受限购和限贷的刚性需求和改善型需求已在前几个月陆续释放；而在CPI持续走高的背景下，业主更坚定地认为房产是抗通胀的主要产品，对持有房源惜售且价格不动摇。这导致买卖双方又开始陷入持续观望和深度博弈之中。
调控政策下的楼市僵局
7月上涨板块主要受到学区房和小户型的带动。市区级知名中小学周边的二手房为楼市注入了动力，这些地区优质教育资源集中，一直处于供不应求的状态。且供应主力仍是小户型、低总价的刚需房源，成交价格坚挺，去化速度较快。比如普陀武宁、真如。
7月7日年内第三次加息；7月12日国务院常务会议明确提出，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，除进一步巩固和加强原有调控政策外，要求在房价上涨过快的二、三线城市也采取必要的限购措施；7月22日中央政治局会议强调要坚持不懈搞好房地产市场调控；7月26日，新沪4条叫停外地户籍补税购房，从严实施限购政策的同时，进一步限制了开发商的涨价权，更加剧了楼市成交量的萎缩。这一切使得楼市调控预期再次升温。二手房指数办公室认为，4月至今，上海二手房指数一直在临界点上徘徊，到7月终现平局，这种平缓走势或将在下半年持续。
