近年来,二手房交易领域对活跃市场、促进繁荣、满足人民群众多样化需求方面做出积极贡献。然而,在高交易量的背后,因房产中介违法、违规经营以及购房者对相关程序的不了解而导致的纠纷,正呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势。对此,为了让百姓充分了解房产交易中不规范经营行为的危害,市房管部门发布了相关案例,提醒购房者在交易中多加注意,以免造成个人损失。 案例一
切忌只签合同不过户
市民小姐在市区看中一套二手房,价格34万元,面积合理,装修也不错,小姐很满意,便告诉中介想买下这套房子。中介却告诉小姐,这套房子是房主2007年才购买的,按相关规定,购房未满5年需征收5.5%的营业税。见小姐打起了退堂鼓,中介便给小姐出了一个主意,让小姐和卖方先签房屋买卖合同,约定房屋价格。说明房屋归小姐所有,小姐把购房款交一部分给卖方,满5年后再去办理过户手续,这样就可以“合理避税”。谁知一年后由于房地产市场的繁荣,房子价格普遍上涨,卖方提出毁约,愿意赔偿小姐相应的损失,在此情况下,小姐只有自认倒霉。
【专家评论】:这种方式的市场潜在风险很大。房屋系不动产,不动产物权变动的公示方式为登记,也就是说,不动产买卖,仅有当事人双方达成的协议,尚不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,当房价波动较大时,房主可随时毁约,宁可赔偿违约金也不卖,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。
案例二
勿以“假离婚”购二套房
市民谭先生已有一套70多平方米的三室两厅,今年,他又看中了一套商品房,决定购买,但是,由于谭先生已是第二套房,需要交纳60%的付款,而银行贷款方面也有种种限制。因此,谭先生听从了朋友的建议,以假离婚的方式规避购买二手房的种种限制,即先与妻子办理离婚手续,将以前的房产过户到妻子名下,再以谭先生个人的名义购买第二套房,之后再复婚。谁知离婚以后,谭先生因与妻子在生活中的矛盾日益加重,在办理完第二套房子的购买手续后,谭先生以各种理由不与妻子办理复婚手续。
【专家评论】:因为是假离婚,双方在办理离婚手续对财产的分割不会作过多考虑。因此,离婚后一旦出现一方为了私利而拒绝复婚的话,另一方是很难维护自己的合法权益,因此通过这种方式来避税风险不小。