看似高端住宅成交回暖，但实际上二手房市场仍然是越小越好卖，尤其是70平方米以下，总价150万元以内的。
面积越小成交量越大
从成交结构看，7月二手房成交主力仍是刚性需求。永庆房屋研展部统计显示，7月二手住宅的成交量和面积继续呈现出鲜明的同向变化特点：二手住宅面积越小，成交量越大。
上海永庆房屋总经理陈史翎分析，70平方米以下二手住宅成交6190套，占全市成交量近一半，70-90平方米占全市成交量两成，50平方米以下、50-70平方米、70-90平方米公寓成交均超过2600套，50-70平方米公寓成交达3289套。 90平方米以下二手住宅成交超过全市成交的七成，这是明显的刚性需求成交特征。除500平方米以上二手住宅成交有30.8%的下降外，200-300平方米二手住宅有14.7%的增长，其他段位成交均无明显变化。
2010年4月和2011年2月两次政策重大调控对上海二手房价格产生了重大影响，前者使得不断攀升的同比涨幅缩小，后者促使同比涨幅降至零以下。 21世纪不动产统计显示，自去年4月至今上海二手房成交均价变化的结构性特征十分明显。以今年6月为例，144平方米以上户型的二手房成交均价同比下降17.1%，而90平方米以下则同比上扬3.09%。而上述两户型在今年6月的成交套数分别同比增长-2.11%和2.37%。
小户型价格无一上涨
进入7月，小户型在年内却出现无一环比上扬的情况。这是21世纪不动产上海区域市场中心对全市重点板块40个标杆楼盘持续监测的结果，而在上半年，这一数字一直处于4-8个之间。中户型价格环比上升的楼盘均仅有1个，也是年内低，约为上半年平均水平的1/5。环比下降的楼盘数量方面，7月大户型保持稳定，但中、小户型双双呈扩大态势、各增加1个，为3个和2个，降幅集中在2%-6%。
因动迁配套房的上市、轨交7号线通车，房价水平相对较低的宝山顾村板块年内成交一直较为活跃，板块内的采菊苑价格水平在年内一直保持稳中有升的态势，但在7月末其55平方米的小户型单价为1.65万元/平方米，环比回落500元/平方米。又如位于徐汇中心的东方曼哈顿，7月末65平方米小户型的单价为5万元/平方米，环比下降3000元/平方米。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，“限购”高压政策的延续和扩大，以及新“沪4条”出台，对双方预期产生持续影响，个案的房价上涨势头已有明显扭转；下一步，交投双方博弈的加剧在后市中难以避免，局部二手房价格的下降会在外部因素的刺激下有所体现。一手房市场近几月供销水平持续下降， “金九银十”成为必须抓住的销售时机，一手房价格的优惠或是诱因之一。
