今年上半年，受存准率下调、降息以及套房贷款利率回归基准甚至九折优惠等多重因素的影响，刚需购房者纷纷入市，带动了济南二手房住宅成交量的稳步回升，二手房房价也呈现稳步回升之势。搜房网分析师杨巍巍接受经济导报记者采访时表示，在当前楼市限购的大背景下，济南二手房房价呈现大幅反弹的可能性不大，短期内很难回到调控之前的状态，“对急需解决自住需求的购房者来说，当前正是各类利好因素叠加的时候，是不错的购房时机。”非住宅现回暖济南市住房保障和房产管理局数据显示，今年上半年济南二手房累计成交7722套，较去年上半年下跌17.57%。其中二手房住宅累计成交6751套，同比下跌25%。
“上半年济南二手房成交总体上处于低位状态，”杨巍巍说，“受调控政策的影响，投资投机性需求被抑制了。”导报记者了解到，经历“红五月”之后，济南二手房市场又迎来“红六月”。央行降息在一定程度上调动了购房者的热情，刚需购房者持续入市，当月二手房成交1722套，达到今年上半年的峰值。
“6月成交量的增长，主要缘于非住宅成交的大幅上涨。”杨巍巍说，商业地产由于不受限购政策的影响，加之回报率较高，大有回暖之势。数据显示，济南上半年非住宅类房源成交971套，与去年同期相比增长165%。成交套数少的是2月份，为60套;4月份成交287套，是上半年非住宅类成交量的峰值。二手房价仍处低位济南二手房市场逐步回暖，房价随之逐步回升，带动了挂牌量的增加。搜房网二手房数据监控中心数据显示，今年上半年济南二手房挂牌均价总体呈稳步上涨的态势，半年的时间涨了587元/平方米。“挂牌均价虽呈稳步上涨态势，但较去年同期则呈现出明显的下降趋势。”杨巍巍表示，目前济南二手房的价格仍处于低位。再看挂牌量。1月份，房价处于低谷，加之正逢春节假期，房主惜售，济南二手房挂牌量降至48023套。2月份挂牌量继续走低，仅为43425套 ，是今年上半年的低挂牌量。此后的3至5月份，受信贷政策的影响，刚需纷纷入市，成交逐步回暖，二手房挂牌量也逐步攀升，6月份一度达到67718套，为上半年高值。一、二手房价倒挂楼市调控政策持续进行，为缓解资金压力以及高库存压力，开发商加紧去库存，纷纷打折、促销、优惠及推出特价房，“以价换量”一直是楼市今年上半年的主旋律。
国家统计局的数据显示，今年1-5月，济南新建商品住宅价格指数环比呈现“一升四降”，累计跌幅为0.9%;同比“两升三降”，并没有因为成交回暖而出现反弹。导报记者注意到，位于济南无影山路附近的四建美林苑，7月9日的新销售报价为7500元/平方米起价，与该项目去年11月9日次对外报出的8800元/平方米相比，8个月来，销售报价累计下跌1300元/平方米，跌幅为14.8%。新房“打折卖”，二手房则由于占据现房、装修以及学区房等优势，价格下行压力较小。同时，二手房定价权在分散的业主手上，在对于未来房价走势判断不明确的情况下，部分资金压力较小的业主选择惜售观望，导致一、二手房价格倒挂。
如号称堤口路品质大盘的名泉春晓，7月9日报出的均价为8500元/平方米，而相距不远的翡翠郡小区二手房，挂牌价每平方米则接近万元。
“经历一年多的楼市调控，投资投机性需求被抑制，刚需成为市场的主力军。”杨巍巍说，目前，市场成交的回暖主要是得益于压抑近一年的刚需的释放。济南二手房房价短期内大幅反弹的可能性不大，但是受降息以及其他利好消息的影响，“下半年，刚需将持续释放，二手房房价仍将稳步回升。不过，总体来看，短期内很难回到调控之前的状态。”
