主 持 人： 胡萍
特邀嘉宾：兴业银行资深经济学家 鲁政委
2010年房地产市场可谓赚足了眼球，不论是政府官员还是普通百姓，不论是买房的还是卖房的，都从不同层面给予房地产市场莫大的关注。我们注意到，今年4月以来，在号称“史上最严厉”的调控政策背景下，虽然房价过快上涨的势头得以遏制，但其上升动力依然强劲。国家统计局的最新数据显示，今年11月，全国70个大中城市房价环比上涨0.3%，涨幅比10月扩大0.1个百分点。在调控仍将持续的预期下，房市未来走向究竟如何？素有经济风向标意义的中央经济工作会议传递出哪些信息？通胀压力下房地产调控又面临哪些困局？记者为此专访了兴业银行资深经济学家鲁政委。
主持人：中央经济工作会议提出了明年经济工作的六项主要任务，其中关于房地产的问题列在第四项，即“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，您认为这一精神传递出什么信息？
鲁政委：首先，政府已将保障房的建设作为保障民生工作的最重要内容之一。其次，针对此前一些年份出现的地方为追求GDP总是将有限的财政资源配置到其他方面，导致保障房建设任务连年不能完成的问题，本次会议特别强调了要“强化政府责任”，确保未来保障房建设目标不折不扣完成。第三，本次会议还提出，要“调动社会各方面力量”，这暗示保障房建设、棚户区改造、农村危房改造等并非是完全的政府投资、政府建设项目，民间投资同样有发挥作用的空间。第四，“保障房+商品房”双轨并举，是未来适合我国国情的房地产业发展方向。会议提出，要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”，这显示我国未来的房地产发展方向，既不是全部推向市场，所有人的住房问题都让市场来解决，也不是政府大包大揽，而是会采取“保障房+商品房”的双轨并举模式。由政府主导的保障房来解决困难户、低收入群体的居住问题，而由市场来解决其他收入群体的住房问题。
主持人：众所周知，为了遏制房价过快上涨，今年以来国家出台了一系列房地产调控政策。对于百姓普遍关心的房地产调控和房产税等问题，在此次经济工作会议报道中却未提及，而是将笔墨重点放在住房保障上。就房地产市场宏观调控而言，您认为未来的方向是什么？调控将持续多久？
鲁政委：在我看来，无论是哪种目标，单纯靠遏制投机投资需求，虽然能够缓解一时的紧张形势，但长期的问题却无法解决，解决问题的根本途径是增加供给，通过供给来调节房地产的价格。当然，考虑到房地产特殊的金融属性，对房地产企业和抵押贷款居民，应该严格控制负债的杠杆率，避免房地产投机泡沫的膨胀。同时，在人们对资产保值空前关注，而房地产普遍认为是一种有效的保值资产的情况下，还应为居民保值开辟新的通道。
政策持续多久，取决于政策调控目标何时达到和一旦调控政策撤出之后是否会故态复萌。由于本次房地产调控政策是“遏制部分地区房价过快上涨势头”，如果把同比涨幅和环比涨幅作为衡量指标，那么，最快到2011年4、5月份房地产同比涨幅就会下降到5%以内相当低的水平上，环比涨幅也不会超过1%；如果以绝对价格短期内不继续上涨作为房地产的调控目标，那么，应该说开始调控以来，这一目标尚未达成，未来仍应继续努力。个人预计，2011年对房地产的政策总体将保持一种“你不抬头，我不开枪”的状态，即只要房价不再上涨，就不会有新的调控政策；如果房价继续上行，就还会有后续调整政策推出。这就意味着，对于本轮房地产的调控，已开始从短期逐步演变为一种长期的态势。
主持人：中央经济工作会议特别强调，“把稳定价格总水平放在更加突出的位置”，稳定价格当然包括稳定房地产市场价格，您认为房价走势将怎样？通胀压力下调控还面临哪些难题？
鲁政委：一方面，考虑到当前房地产总量供给不足的市场格局，以及房价一旦出现大幅下跌可能导致的银行坏账大幅上升和对经济的巨大冲击；另一方面，考虑到房地产调控仍将持续，预计未来房价总体将保持平稳，不会出现大起大落。
调控难点主要在以下几方面：第一，供求失衡下的调控难题。我们所做的数据分析显示，假定每户城镇家庭分别需要住60平方米、90平方米和120平方米房子的三种情景之下，包括1997年分到的房屋、1998年之后市场销售出去的商品房、相当于市场销售住房量1/3左右的单位自建房在内的所有城镇住房供给，仍只能覆盖66%、44%和33%的城镇潜在需求。在中国城镇房地产总量依然供给不足的情况下，如果寄希望于迫使开发商资金链紧张而降价，结果可能适得其反；同时，在总量供给不足的情况下，开征物业税也无法令房价回落。因为只要是供不应求的，出售房就能够将税收加到转让的房价上而不会有困难。这样，征税实际上反倒会推高二手房的房价。从全球来看，物业税也并非治理高房价的不二良药。德国在房地产商的税收制度和我国很相似，但德国的房价涨幅一直都很平稳，而且1970年至今没有出现过房地产泡沫；美国征收了物业税，但美国房价依然几度出现暴涨暴跌的情形。对比两国，一个很重要的差别是，在德国，即使购买首套房，首付也要求达到50%。所以，德国人的首套购房年龄平均为45岁；而在中国，此前媒体有报道，北京的首套购房年龄平均仅为28岁。德国的经验显示，有效地将房地产市场上的杠杆率控制在适度的水平上，既有利于房价的平稳，也有利于避免过度投机泡沫的形成。
第二，政策合力不足下的调控难题。在目前的房地产市场调控上，调控视野还主要是“从房调房”，而没有从更开阔的视野着手。事实上，在人们对资产保值空前关注而房地产普遍认为是一种有效的保值资产的情况下，如果能够将这种保值需求进行分流，也会对平抑房价起到积极作用。因此，建议发行仅对居民个人的通胀保值债券，分流部分保值需求。除此之外，还可以考虑发行REITs(房地产投资信托基金)，让热衷房地产保值的人不必去实物市场上购买。
第三，市场和政府界限不清下的难题。虽然目前保障房的建设已在大力推进，中央经济工作会议也已明确保障房和商品房并存的体系是符合中国国情的房地产发展模式，但客观说来，目前在市场与政府之间，界限仍然不够清晰。比如，符合何种标准的家庭住房应该由保障房、公租房、廉租房、经济适用房来解决？全社会多大比例的住房应该由政府主导来承担？只有给了全社会老百姓一个清晰的认识，才可以有效缓解人们的焦虑和不满。
除此之外，还应加强对地方政府的监督，在监督不到位的情况下，地方政府承担的责任越多，行为的扭曲也可能会越多。
