因价格门而被叫暂停销售的上海月湖山庄二期，近日报出的18.7万元/平方米的新价格较此前24万元/平方米的价格缩水了近三成。

　　中原地产研究部经理刘渊指出，实行一房一价后，房产实际销售价格和报价不能相差太远。开发商对担心自己价格开底后，市场转好后没法再涨价，因此在预售前报一个高价对开发商来更有利。

　　据统计，目前上海45%的楼盘成交价格都低于低网上报价，其中还有5%左右的楼盘成交价低于网上报价20%以上。

　　7月26日上海实行的房地产“新四条”政策，对房产销售和限购做出了更明确的规定。业内人士认为，政府“补漏洞”的举动，可能会使沪豪宅下半年的成交跌至冰点。

　　下调约7万/平方米

　　此前因价格门而被暂停销售的松江天价楼盘月湖山庄二期，近日报出的新价格较此前缩水了三成。

　　6月23日该楼盘24万元/平方米高价房被曝光后，上海市房管局暂停了该楼盘销售，要求就其报价重新核定。

　　这个曾经对外报价24.6万元/平方米的天价房，目前网上的报价为18.7万元/平方米。新的报价较此前下调了约7万元/平方米，缩水了约三成。

　　记者发现，该楼盘新的报价每平方米差价达11万元。在网上房地产的报价一栏中，月湖山庄二期的房源中低报价只有7.8万元/平方米，高报价则高达18.7万元/平方米，两者相差约10.9万/平方米。而开发商在实际销售中，上下实际可浮动的幅度为报价的20%。

　　“您可以到现场来看房。但目前我们还没有正式对外销售，价格也不清楚，要等上面的通知。”该楼盘售楼人员表示。对于此次价格的再度下调，开发商表示是应区房管局要求，结合目前市场情况和政策环境，做出的主动下调。

　　网上房地产信息显示，月湖山庄二期在售共55套房源，6月份有一套房产签约显示为“售完”。据同策房产的信息，该套房源成交单价为67924元/平方米，仅为网上报价的8.5折。

　　对于楼盘为何要报一个高价，业内人士认为，开发商有自我炒作的嫌疑。

　　“有炒作之嫌。”同策房产研究员许之静认为，开发商是想通过价格炒作来提高楼盘知名度。

　　“月湖山庄二期已经不是次调价了。6月份该楼盘由初的24.6万元/平方米，下调至21.64万元/平方米，这回的二次调价，只相当于初报价的7.2折。”许之静表示，受到3万平方米以下达到预售许可房源必须一次性开盘，以及网上报价不能上调的双重影响，开发商索性就定了这个“标杆价”。

　　对于为何将报价从此前的24万下调至18万元，开发商并没有给出明确答案。但金陵股份发展部赵豫川向记者指出，由于网上房地产的参考价格对价格上调有较严格的规定，因此开发商往往会选择在向市、区房管部门报价时，给出一个虚报的价格，为未来的实际涨价预留空间。

　　据21世纪不动产统计，目前上海45%的楼盘成交价格都低于低网上报价，其中还有5%左右的楼盘成交价低于网上报价20%以上。

　　中原地产研究部经理刘渊在接受记者采访时指出，在高价背后也反映出开发商和政府的博奕。“实行一房一价后，房产实际销售价格和报价不能相差太远。如果房价下调还可以，但如果上涨，恐怕要引来管房部门干预。开发商对担心自己价格开底后，市场转好后没法卖个高价，所以开个高价对房企来说更有利。”中原地产研究部经理刘渊表示。

　　“新四条”补政策漏洞

　　业内人士指出，在月湖山庄二期报价被叫停的背后，除了反映出开发商在价格上的搏奕，也反映出房管部门对豪宅报价的敏感。

　　“现在政府对住宅尤其是豪宅的价格管理更加严格了。”太平戴维斯住宅部董事朱兆荣表示。

　　7月26日，上海市房管局出台了“沪新四条”，对开发商涨价的行为做了更严格的规定。

　　新的规定指出，上海各区县房管部门要与价格主管部门加强配合，共同做好“一房一价”工作，销售现场公布的房源价格应当与经房管部门备案的一房一价保持一致。

　　“这意味着上海开发商此前借预留涨价空间，虚报网上参考价的方式会因为"新沪四条"的出台被彻底杜绝。对大多数开发商来说，涨价已经是不太可能的事了。”朱兆荣表示。

　　近期上海对高档房价格的管理尤其严格。

　　上海一家房企的销售经理告诉记者，现在房管局对高档房的销售报价管理较严格。“我们的一个楼盘向区房管局上报的销售价格为10万。我们希望9月份能开盘及早销售，但挺没底的，因为不知道这个报价能不能批下来。”这位销售经理表示，如果报价不能获批，就拿不到预售证，后面的房产销售也无法展开。

　　“今年汤臣一品成交了一套房，单价约17万/平方米。房管部门不希望有房价超过这个价格。因为豪宅的报价对如果过高，可能会带高周边楼盘甚至整个区域的价格。在这样的调控背景下，如果再出现比汤臣一品还贵的房，将会拉高上海商品房的成交均价。因此现在政府对高档房的开盘管理变得更加严格。”刘渊指出。

　　值得注意的是上海加强对开发商的销售管理的同时，还加强了限购令的执行力度。在实行“新四条”中还规定，非上海户籍为规避限购政策在上海买房的，即便补缴一年个人所得税也不得交易过户。

　　浦东房产交易中心工作人员告诉记者，从本周起非上海户籍补缴个税税单的，将不予过户。

　　研究人员指出，月湖山庄二期被叫暂停和沪“新四条”的出台，预示着下半年豪宅市场将迎来寒冬。

　　“原先的政策在豪宅在买卖时是有漏洞可以钻的，就是补缴个税税单后就规避了限购令。而这个漏洞被填补后，对中高端市场可谓毁灭性的打击。"非沪籍"人口在高档房中所比重相对较高，其中投资性买房的比重也很高。豪宅的购买群体认为一次性大量置业，资金成本更高。”德佑地产研究部主任陆骑麟指出，前期政策中的一些漏洞被补上后，下半年上海商品房的成交量可能会降到2008年以来的低点，豪宅的成交则可能跌至冰点。