北京房地产业协会今日发布数据称，房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
7月份北京市房地产市场运行情况简析
一、商品房新增供应总体平稳，住房与商业办公分化明显
7月全市商品房新增供应245.4万平方米，环比增加1.4%。结构分化明显，其中商品住房72.7万平方米、5315套，套数环比减少61.4%；保障性住房9.4万平方米、1117套，环比减少57.7%；商业办公用房139.4万平方米，环比增加3.3倍，接近历史高水平。初步分析，住房供应环比减少主要是受6月份集中供应的影响；商业办公大幅增加，主要是在当前住房需求受到抑制的情况下，开发企业加快非住宅供应和销售以回笼资金。
二、市场成交总量低位稳定，区域分布有升有降，结构比重有增有减。
7月全市新建商品房共成交139.5万平方米，环比持平，其中，商品住房64.7万平方米、5083套，套数环比减少10.2%；保障性住房34.1万平方米、4045套，套数环比增加35.5%；商业、办公用房28.4万平方米，环比减少21.7%。二手住房成交7748套，环比增加8%。自住需求得到较好满足，购房比重占到88%，比去年4月份高出13个百分点。
从结构看，中心城区成交量比上升，发展新区回落明显。城六区新建商品住房、二手住房分别成交2041套、4986套，环比增加16.7%和14.1%，占全市比重为40.2%、65.6%，环比分别提高9.1个、7.3个百分点；发展新区新建商品住房成交2447套，环比减少21%，占全市比重为48.2%，占比回落7个百分点，二手住房基本稳定。
成交结构变化，一是投机投资性需求受到有效抑制后，自住需求向两端流动，部分打算在发展新区进行改善的需求回流到中心城区，部分刚需由于购买力不足转向远郊区县；二是作为发展新区成交主力的大兴、通州，个别项目以“特价房”形式下调在售价格，促进了本项目的成交，但周边项目由于没有及时跟进，区域市场整体观望情绪浓厚，销售明显下滑；三是中心城区住房资源具有稀缺性，保值功能强，在总体成交回落的情况下，更容易受市场青睐。受此影响，本月项目成交继续保持“两端热、中间冷”态势，如单价每平方米4万元左右的公园1872、西山壹号院项目，上市均为248套，认购率在70%以上，本月签约133套、74套；单价在1万元左右的乐汇家园、长阳国际城项目，销售率近；而2-3万元/平方米左右的金地仰山、清水湾家园和天润福熙大道，上市以来签约率仅为13.9%、3%和4.9%。
三、房价调控连续实现稳中有降
本月作为我市房价控制目标的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交总量的86.6%；1-7月新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。（2010年全年房价调控目标价格为14847元/平方米，1-5月为14127元/平方米，比去年全年下降4.8%；1-6月为13948元/平方米，比去年全年下降6.1%。）
四、新建商品住房价格波动明显
本月新建商品住房成交均价每平方米22690元/平方米，环比上涨9.8%，主要是受中心城区成交比重上升的结构性因素影响；本月有销售记录的新建商品住房项目170个，其中7个项目价格环比下降，161个持平，合计占98.8%；2个价格上涨项目均为热销项目尾盘。本月新批商品住房预售项目15个，其中5个报价低于前期或周边，10个持平。
本月新建商品住房价格波动呈现的特点：
在方式上，由新批项目“低价入市”为主，转向新批项目“低价入市”、在售项目“降价促销”并存。如大兴区在售项目旭辉御府推出100套“特价房”，售价由每平方米23942元/平方米下调至19665元/平方米，降幅17.9%，基本售罄，近期又推出了50套特价房；通州珠江拉维小镇等项目也推出“特价房”，目前认购活跃，正处签约周期；
在区位上，呈“内稳外降”格局，中心城区房价基本稳定，发展新区出现松动。本月推出特价房的新建项目均在发展新区；二手住房价格走势与新房基本一致，中心城区的均价环比持平，发展新区下降，其中大兴、顺义降幅在5%左右；
在主体上，新政后主动调整新上市项目价格的基本上为大型房企，本月部分中小企业也开始顺势而为，降价换量。
此外，从户型看，降价的项目均为大户型项目。
五、二手房价格环比呈下降态势，二手住房为18142元/平方米，环比下降2.2%。
北京房地产业协会认为，房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。
但是必须警惕，现阶段房地产市场健康稳定发展的基础还不牢固;通胀预期依然比较强烈，而且，可能会在今后的数月内保持在高位运行。不出意外，我国宏观经济的要目标，仍然是管理通胀、抑制通胀。另外，作为房地产市场的长效制度性安排还在程序或调研过程中（如土地法、房地产法、房产税等），直接影响或变改变地产发展模式的根本性制度还未出台。调控政策一旦松动，市场极有可能再现报复性反弹。近期国家领导人和有关部委不断发出房地产调控政策持续从紧的信号，市场调整处于有利的政策环境中。现阶段重点，应坚持我市房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，继续做好调控政策的执行和落实工作。
近期，北京房协将会同有关部门和各市场监测机构密切监视我市房地产市场的变动情形，特别会关注“美债”对世界经济、对中国经济的影响，特别是对我国宏观政策的影响，及时进行政策性建议，并对市场发布相应的预警。
