近日，杭州、广州、上海等国内多个城市传来银行套房贷付比例及利率上调的消息。建设银行已经证实其浙江分行将套房付比例提高至四成，农业银行浙江分行有调整套房贷利率的计划，此外，有的银行虽未明确发布公告，但在实际操作中早已提高套房贷门槛。套房贷悄然提高门槛，究竟是调控力度的再次升级还是差别化利率政策力度的削弱？正常的房产消费需求会因此受到影响吗？

　　银行套房贷提高门槛

　　回顾过去的一年，虽然对房地产信贷政策的调控主要集中在以二套房为主的投资、投机性需求上，但不少商业银行对于套房贷的收紧也在悄悄地进行。在北京、上海、深圳等房地产一线城市，先是套房贷利率优惠从７折调至８．５折，后来干脆直接取消了套房贷利率优惠政策，而近日多地更是传来了套房贷付比例及利率上调的消息。

　　虽然，银监会相关负责人５日强调，目前贷款购买套房付款比例不低于三成，贷款购买二套房付款比例不低于六成、贷款不低于基准利率的１．１倍的监管要求没有改变，但就在几天后，建设银行相关负责人向新华社记者证实，该行浙江分行确已将套房贷付上调至四成。建行强调这并不是全国范围内调整，总行仍要求各级分行套房贷执行不低于三成的付款比例标准，但考虑到不同客户的风险情况、付比例、信用等因素，分行可根据自身经营和市场情况，对当地房贷进行细化和差别化调整。

　　农行相关负责人表示，目前总行对于套房和二套房的付标准没有改变，“农行浙江分行目前套房付比例并没有发生变化，但准备调整利率水平，在基准利率上略有上浮，上浮空间未定”。

　　中信银行杭州分行相关负责人透露说，银行各分支机构实际提高套房付比例不一样，有的地方可能高达四五成，而贷款利率也肯定打不了７折。“每个支行因各地情况不同而稍有分别，但几乎可以肯定，付三成很难批到贷款了。”

　　浦发银行深圳分行相关工作人员告诉记者，现在额度很紧张，套付三成，利率少上浮１０％，还可能更高，主要看个人资质情况，利率高可上调１５％-２０％。

　　业内人士指出，今年以来，央行已经连续四次调整存款准备金率，达到了２０．５％的高位，各银行贷款额度明显趋紧，为了能够以有限的信贷额度保持相当利润率，于是选择了提高房贷门槛。“商业银行以盈利为目的，当信贷额度大、钱贷不出去的时候，就对放贷给予利率优惠，当信贷趋紧时，往往就提高利率水平，以达到‘以价补量’。” 

　　差别信贷如何体现？

　　自从去年年初“国十一条”将二套房贷付定为不低于四成后，二套房贷的付比例随着调控力度的加大不断提高，今年年初出台的“国八条”更是明确要求将银行二套房贷付比例上调为不低于六成，利率不低于基准利率１．１倍。然而，在对多套住房信贷政策不断收紧的同时，对于套住房的信贷政策始终没有发生太大的变化，打击投资、投机和保护居民的合理自住需求始终是房地产信贷政策的基本宗旨。

　　因此，当部分银行提高了套房的付比例时，不少业内人士也提出疑问，在房贷付上调至四成的情况下，套房贷和二套房贷付差距由原来的三成变成了两成，信贷政策的“差别化”显然被削弱了，如此调整会不会打击合理购房需求？

　　正在浙江大学念硕士的张蕾表示，对于在读的研究生，本来看到现在薪资渐涨，对毕业后买房燃起了信心，如果付不是很高的话，买房还不能称为天方夜谭，但是现在付提高了，估计买房的想法起码短时间内成为空想。

　　一些业内人士为记者算了一笔账，如果以房屋总价２００万元计算，调整前的付款为６０万元，贷款金额１４０万元，按揭３０年，在等额本金还款方式下，如果利率上浮至基准１．１倍，每月需多还３９７．７７元，总利息增加了１４３１９６．６６元。如果付提高到四成，利率上浮至基准１．１倍，付款多支付２０万元，月还款额为７０８３．７２元，每月少支付７８２．８５元，总利息少支付８１８２６．６７元，一次性付支付压力较大。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，限购政策影响持续，目前北京楼市约九成的二手住宅交易都是刚性自住和刚性改善需求，第二套购房占比由调控前的１５．６％降至１０．９％；如果信贷政策门槛提高，贷款付和利率都处于高位，肯定会抑制自住购房者的需求。

　　保障合理购房需求要理性引导房贷市场

　　近年来，抑制投机性住房需求，将房价降到合理水平的房地产调控政策一直都未松动，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一贯要求。在商业银行保障其自身盈利和进行风险控制的同时，如何保障合理购房需求，避免差别化信贷政策被削弱同样是个需要认真面对的问题。

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同说，“国八条”出台至今楼市已经显现出积极效果，但是套房付和利率的上调将可能抑制正常的住房消费需求，如果该做法铺开，再加上限购、限贷的影响，将导致有效购房需求不足，置业萎缩加剧，将可能使得房价突然之间暴跌，给宏观经济运行带来震动。

　　建行研究部高级经理赵庆明则认为，短期内，套房付在全国大范围上调可能性不大，可能主要针对个别此前房价上涨过快、涨幅较大的城市。“今年以来，银行对房贷采取较为审慎的措施，个别地区上调套房付比例及利率多出于自身防范风险考虑。”韩世同建议，国家应该评估当前已有国家调控政策带来的效果，应当将政策坚持下去，巩固新政带来的效果，让房价朝着合理方向慢慢降下去，避免房价突然暴跌。长期来讲，应当适当降低套房的门槛，鼓励合理购房需求。

　　全国房地产经理人联合会研究院副院长陈宝存认为，近段时间以来，套房信贷政策优惠取消，现在又提高了套房付和利率，表明了银行“以价补量”的冲动，不排除有的银行已经开始着手行动，能否将这种信贷政策推开？央行和银监会应当对这种信贷政策做出明确导向。