令业内咋舌的是，该款产品的预期年收益率为10%至11%。“如果算上信托公司的发行费、银行的代销费，开发商的融资成本将在13%-14%，对于保障房来说，这是非常高的资金成本。”一位不愿透露姓名的信托公司高层对本报记者说。海通证券分析师李宁也认为，如此高的融资成本也正反映了当下市场上资金十分紧缺的状态。

    10月10日，住房和城乡建设部发布消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98%，比8月份提高了12%。

    平静的海面下，礁石暗藏，更大的资金缺口会在2012年显现。

    廉租房融资之惑

    前述信托人士告诉本报记者，今年共做了两笔和保障房相关的信托。3月底做的一笔，开发商的融资成本不超过9%，而到了7月份，上升到9%至10%，仍有开发商愿意承受。受制于银行理财不能对接信托做信托融资业务，信托公司通常发行集合信托，投资者主要为高端个人客户。因为抗通胀意识强烈，以及高收益率的商品房信托产品的影响，高端个人客户对保障房信托产品也要求较高收益率。

    今年2月，全国社保基金“参建”保障房“单”：全国社保基金以信托贷款形式向南京市保障房建设有限公司发放30亿元贷款，期限为2年11个月。彼时，利率仅为6.05%，由江苏国际信托有限公司发行。

    但无论保险资金还是信托的渠道，资金使用都有机会成本问题。“机制不好，投保障房，比投资债券风险较大，回报率偏低。”李宁说。在保障房的众多种类中，廉租房和公租房是需要政策扶持和财政补贴的，虽然时间期限与保险资金匹配，但回报率过低。

    目前银行可贷款额度不多，开发商从信托公司处融资利率较高，是否能列入保障房项目成本，少有明确说法。在开发商与地方政府有关部门的约定中，一般已限定了保障房的总造价，包括建安、财务费用。对此，开发商也颇有怨言。

    今年初，一些保险机构、信托机构人士口头表达了援助保障房的热忱，但鲜有落实。

    信托受制于窗口指导

    据信托业内人士透露，中信信托、中融信托、新华信托、湖南信托等一些信托公司对保障房信托业务的积极性较高，主要是以设立集合资金信托产品的方式，为开发商提供融资支持，但大多数信托公司介入房地产业较少。

    自2010年元月至2011年5月，约有15家信托公司实施了保障房的信托融资，规模约为160亿元，占同期房产信托资金较低比例。其中主要是保障房与商品房、土地一级开发的“打包”融资，或以保障房融资之名，行商品房融资之实，专用于保障房的信托资金占比更少。

    保障房的信托融资期限目前一般为1至2年。信托公司一般采用贷款、形式上的股权投资等信托资金运用方式，其中主要为贷款，股权投资较少。这是因为，股权投资退出渠道不畅，且股权投资附加回购方式依然要遵守“四证”齐全规定。

    信托业内人士邓举功告诉本报记者，信托公司在保障房融资方面大有作为。信托公司可以提供融资、股权投资、租赁多种手段，参与保障房项目的建设与运营。对于建设难度较大（资金量大，时间长）的廉租房、公租房项目，信托公司可与地方国企成立合资公司，成为业主，并聘请专业运营公司提供日常服务（招租、收租、维修等）。

    但当下的局面是，信托公司既缺乏政策规范也缺乏扶持。

    2011年5月中旬，监管部门对信托公司“窗口”指导，要求抑制房产信托业务增长，例如，信托公司后续业务须与2011年4月底房产信托资产余额持平或逐步下降，这不仅导致商品房信托业务受限，也连带造成信托公司无法开发保障房信托业务。

    而6月9日住建部要求各地根据被分配到的所有保障房年度建设目标任务，必须在2011年11月末开工。

    因为保障房建设进度迟缓的主要原因是建设资金匮乏，邓举功建议，监管部门可鼓励信托公司积极提供保障房的金融信托服务，严格区别一个项目中同时存在的保障房与商品房，防止假冒保障房名义或资金挪用；另一方面，统一规定信托公司可以介入的、符合条件的保障房项目标准，包括开发商实力、政府批文、包销协议等，防止鱼目混珠，控制风险。

    有关机构和专家对拓宽保障房融资渠道，多有建议，但难解饥渴。

    华泰证券指出，单体保障房项目需要投入的资金规模较大，一般单体项目总投资在20亿元以上。有的地方政府向开发商口头承诺的各种条件，难以落实。没有实质性配套支持政策，需要开发商自筹资金，造成进展缓慢。

    国务院发展研究中心金融所研究员范建军认为，如果没有更有效的融资途径，2012年保障性住房的资金缺口将暴露出来。

    另据了解，已有一些地方政府抱怨保障房目标制定得过高，一些地区酝酿将廉租房、公租房私有化。