房地产市场形势在恶化，不只是在一线大中城市，清远也一样，连建材商都已经感受到了这股楼市的寒气：

　　“楼市的好坏从我们建材销售就可以判断，据我所了解，清远其他许多建材商在今年业绩并不好，尤其是近几个月来行情急转下滑。一部分投资客现阶段也不敢装修，早些时候紧缺的安装工现在别人不请自来。”

　　前两天，清远一知名建材经营商负责人以他独特的“视觉”解读的当前清远楼市景象。确实，政策毫不见放松迹象；房贷利率在近几月的各个银行悄然提高；受限贷政策外地人到清远买房投资投机越来越难；10月之后楼市突然间买房人减少，销售受阻。在此背景下，坊间开始传言清远一些开发商资金链告急，市场形势似乎愈发严峻。

　　业界称部分开发商撑不到年底

　　一业内人士透露，一些缺钱的开发商到处拆借资金，本地一知名开发商早在几月前就开始缺钱，市区贷款并不能解燃眉之急，后转移阵地，到各县市银行，通过各种关系及其影响力拆借贷款数千万元。

　　随着楼市气温急剧下降，成交量的下滑，业界开始传言清远有开发商因为资金链断裂而致项目停工。

　　一经理人爆料，广清大道某项目欠混凝土工程款数百万元，混凝土公司已经停止供应混凝土，其工程已经停工了一个月。该项目计划今年9月推出两栋，但至今尚未推出，近一段时间记者多次路过此路段确不见其所要推出市场的两栋楼施工。记者上周日专程赶往现场暗访，当时其售楼部在进行翻修，其将要推出的两栋楼建到10余层后停止施工，售楼人员称工程不属于他们负责，不清楚为何不见施工。不过项目另一栋楼依旧施工建地下停车场，现场二三十个工人。

　　另外两周前记者一朋友和清新几家银行行长聚餐，席间银行行长透露清新有两家楼盘开发商缺资金，其中一开发商上月推出了一新项目，销售业绩很差，已经停工。上周日下午5点左右记者专程到传言停工项目现场暗访。现场发现，正推售的两栋楼尚未封顶，无人施工，外围有四五个工人在清理现场。不过售楼部及项目工程现场比较混乱，堆砌的水泥砖挡住了售楼部，下了车，却找不到进入售楼部的大门，似乎真的关门歇店，仔细寻找才发现大门在靠近东面施工围墙一侧，很不起眼。售楼部门口旁，是新一期工程现场，已经打好桩，但不见有工人施工。销售人员称矢口否认停工。

　　一些缺钱的开发商到处拆借资金，一业内人士透露，本地一知名开发商早在几月前就开始缺钱，在市区贷的款并不能解燃眉之急，后转移阵地，到各县市银行，通过各种关系及其影响力拆借贷款数千万元。

　　在传言缺资金的项目中，记者发现新项目反应为明显。这些新项目开发商有的往往有几个项目同时动工，一年来甚至两年多来只有支出和无其他收入，是其资金紧缺的一个重要因素。

　　不管传言是否属实，有一个事实是，各种因素的影响下，业界人士对市场形势认知和前几个月相比发生了翻天覆地的变化。一地产经理人和记者讨论市场形势时，他说，前几天和几个开发商聊天，发现他们对市场很悲观，他们认为明年可能是一个难关年，而根据他们对清远开发商的了解，预估到年底可能有几成开发商撑不住。

　　行业洗牌趋势加剧

　　一些开发商手握大量闲散资金却苦于没土地可供开发，这些企业正可能是行业新一轮兼并、洗牌的主导者。近一个月来，记者就接到过多个经理人托记者打听和介绍土地资源，其中一珠海上市房企，要求地块条件是年底就可开工，明年内开卖。

　　或许一些人会质疑，去年和前年清远楼市经历了史上火爆的增长期，成交火爆，开发商应该有一定的市场抵抗风险能力，不可能这么快缺钱：数据显示2009年清远全市商品房销售额98亿元，增长1.7倍，2010年商品房销售额136.14亿元，同比增长38.6%，今年前三季度商品房销售额109.26亿元，增长43.7%。

　　但近两年来同时也是清远房地产行业投资迅猛增长的时期。据清远市统计局公布数据显示，2009年房地产开发完成投资90亿元，下降22.2%，2010年房地产开发投资125.2亿元，增长39.1%；今年前三季度房地产开发完成投资102.8亿元，同比增长41.2%。另一方面，近两年多来，清远开发商疯狂拿地扩张，有的开发商两年以来储备用地从几十亩或两三百亩增长到了超过千亩。

　　在大规模不断投入的背景下，一些开发商一两年多来没有项目销售，而且新的项目因为各种原因施工一年尚未达到销售阶段，在此多重支出，却只有少量收入或者只有支出没有收入的情况下，资金链很容易出问题。

　　鸿安地产清远项目经理凤城明珠苏广德分析：“现在市场货量供应很大，新出来的都是大盘，加之市场大环境不好，市民都在等着降价，即使一些交了定金的市民也不急着签约。卖得好的项目主要集中在几个项目。越到后面形势可能更不好，预计到年底行业将开始新一轮的洗牌，一批房地产企业将被吞并，诸如股权转让和变更现象会成倍增加。”

　　实际上，现阶段在一些开发商缺钱的同时，另一些开发商手握大量闲散资金却苦于没土地可供开发，这些企业正可能是行业新一轮兼并、洗牌的主导者。

　　据记者了解，已经有开发商开始行动到在清远找地，近一个月来，记者就接到过多个经理人托记者打听和介绍土地资源。其中一个开发商明确要求要找100亩以上地块。还有一珠海上市房企，他们所需要的地块是年底就可开工，明年内开卖。实际上该企业已经在清远拿了一块地，几百亩，但涉及到拆迁，需要三五年时间，但现在该企业已派了一批经理人驻扎清远，人闲着，手上有一笔闲钱。

　　这些外来房企在清远的人脉等资源有限，难以通过政府渠道拿到土地，即使通过招商引资方式能拿到地也需要几年时间，因此收购成了不二选择，这些企业手握大批闲钱，等待的就是这个机会。

　　现金为，大盘推货加速

　　本地大盘也一改清远开发商推货不紧不慢的“性格”：从8月陆续推出或即将推出的4个新盘，半年内供货量预计就达4300余套，每个项目在三四个月内的推货量相当于往年大多数一个楼盘一年的推货量。

　　大多数开发商其实明白他们的处境，在经历了三年前的楼市低谷之后也深刻体会到了“现金为”的硬道理，因此清远许多开发商依旧不减推货节奏，尤其是大开发商和大盘表现突出。

　　万科、恒大、碧桂园三大房企在今年初收购的三个项目中，前两者已经推出，其中万科华府8月下旬推出了期130余套住宅，下月还将推出200余套，恒大银湖城10月底推出了600余套住宅；碧桂园收购项目山水城按照计划下月底将推出100余套别墅；万科的另一项目北部万科城近年来已经推出了近2000套住宅。

　　本地大盘也一改清远开发商推货不紧不慢的“性格”不但推货节奏不减，推货密度大，推货量也大：从8月陆续推出或即将推出的4个新盘，半年内供货量预计就达4300余套。每个项目在三四个月内的推货量相当于往年大多数一个楼盘一年的推货量。

　　总建筑近100万平方米的维港半岛，9月中旬开售以来相继推出了近900套，另有三栋300套左右预计元旦前后推出；规划总建筑面积达160万平方米的卧龙五洲世纪城，8月下旬推货以来已经推出了200余套，将在未来几月陆续推出一期900余套；规划总建筑面积达约150万平方米的天湖郦都，10月底开盘，至今已推出800余套，预计未来几个月内还将有300余套新货可供销售；另有总建筑达180万平方米的翔隆七色城邦预计年后将推出近600套；规划总建筑面积60余万平方米的中恒公园大地，国庆期间推出了两栋100余套，下月到元旦还会推出近三百套，加起来有400余套……

　　其实，这些房企大多不单因为实力强，本身货量大，所积压资金大，不得不加紧推货回笼资金。其策略为他们带来了比其他许多项目较好的收获：

　　9月网签成交量排行前5名的楼盘占当月61%，均全为知名大或或本地大盘：万科城成交了628套、万科华府成交了127套、维港半岛147套、华南装饰城146套、卧龙五洲世纪城97套；10月网签成交量排行前10名项目约占当月总成交量的65.64%，除万科华府无货之外，上述楼盘全部入围前10名，10月底开售的天湖郦都亦入围，另还有碧桂园假日半岛。

　　中小房企陷两难境地

　　“等也是没用的，但推广方面极为小心，尤其是我们中小型开发商，不敢动作太大，动作太大不好控，小心为准，做到可进可退。”

　　和大房企加速推货不同的是，大多数清远中小房企普遍面临着推广两难境地：形势紧迫不推货不行，但持续推货，又面临另一个问题货量不大，推广费用有限，受市场下行影响，削减支出，因此推广动作不敢太大。实际上这也造成了他们的策略走向另一种思路：推货节点不变，但销售节奏放慢。

　　一临飞来湖一线湖景项目经理人表示，先尽量推南面户型，可以便宜些，但靠湖景单位，不能贱卖，只能慢慢推，“反正形势不好，急也没用”。

　　新城一即将在下月底开售的某大厦副总经理表示坦言：“等也是没用的，但推广方面极为小心，尤其是我们中小型开发商，不敢动作太大，动作太大不好控，小心为准，能做到可进可退。”

　　广清大道的某项目经理表示：“我们一期还有两栋没推，反正世道不好，就减缓下节奏，先把前期的货清理再一部分。另外我们在佛山有几个项目，现在主要忙于做前期和基础工作。”

　　但有一些楼盘减缓了工程进度，推货节点延缓，这些盘主要是一些新盘，且计划在明年上半年推货。

　　温故知新

　　学习“万科松山湖讲话”好榜样

　　三年前传得纷纷扬扬的“万科松山湖讲话”事件，可能许多人已经忘得一干而净。但随着新一轮楼市寒冬一步一步走进，这个在事后被证明其极可能是伪造品的“讲话”精神，却再一次被付之行动：近几月来在全国许多城市先知先觉地掀起了降价促销潮。看来，这个伪“讲话”精神还是很有现实意义，值得清远开发商学习。这里重提此时，并摘选部分精要，对清远开发商既是警醒也是鞭策：

　　我要问东莞公司，松山湖1号三期15000元卖不出去，你是不是打算不卖了，等什么？……近期有几十个二期的购买者在闹事，但交给律师团去处理即可，公司的降价策略不能被干扰，上个月5期的土地买进来的成本是2000多元，我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000元，你能盈利并快速出货。

　　以快的速度将尚有利润，甚至没有利润，亏损的销售尽快实现，快速降低我们的存货和消化现有土地，在限贷令出来后，估计地方政府需要消化几个月，才明白已经没有多少人有钱买土地了，而我们手头的现金可以大量低价买入土地，并结合住宅产业化的实现计划，快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子……。

　　我再强调一句，敢于降价，勇于降价，将手头的存货和正在开发推出的新货以快的速度卖掉，我们再去买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，以更低的价格快速出售。这就是我们在座的所有人在本次会议后需要以快速度执行的未来16个月的对策和行动。

　　记者手记

　　严冬至，准备好现金抄底楼市？

　　上文中提到的几个银行行长在讨论楼市行情时，特别提醒朋友，准备好现金，随时抄底楼市：用较为便宜的价格盘下缺钱的项目。

　　这正印证了巴菲特炒股真言：我总是等别人退场时买股票。现在的清远房价停止上涨，个别楼盘明显降价，新盘开盘价远远低于预期，下行通道已经形成。

　　而当价格在下行时，许多人总是在盼望还要降，再降多一些，能降多少？何时是一个底？要预测一个具体价位似乎不好说，但一个肯定的事实是，四千到五千的均价在珠三角及其周边城市中都不算大，而且清远房地产大发展才经历了五年左右时间，还有较大的发展空间，市场对此信心比较足。因此大幅降价在清远是难以实现的。

　　另一方面，由于早期出让土地的不规范，导致现在许多土地集中在地皮商手上，经过多次转手后，地价大幅上升了几倍。旧城环城二路一地块近200万/亩，今年10月在其附近政府出让的一块地只有其不到1/2；前几天记者陪一开发商到清远铜交易中心东南数百米处看了一块地，居然卖家要价每亩200多万元，但其远离市区，周边荒芜，三年内都难以达到开发条件；甚至连清新大道以西新亚时代城附近一块地卖家要到了300多万一亩，比政府在清新去年挂牌价高出了五倍多！在此情况下，只有四五千的房价难以再大幅下调。

　　不过，在现有的形势下，由于短期内市场的波动，开发商受到资金链等各种因素的影响，急于推货，买家议价能力不可否认地提高，尤其是组团买房，再申请额外优惠不是难事。

　　那么什么时候是值得出手的时候？元旦？明年上半年？其实大可不必斤斤计较。现阶段现金为，因此要管好自己的荷包，准备好资金，待机而动，或者只要有适当机会就可以不断吃入。