聂梅生分析当前房地产形势：市场纠结 调控深邃
全国工商联房地产商会会长聂梅生 图片来源：全国工商联房地产商会
“房地产商会2011夏季年会”6月17日于都召开。会上全国工商联房地产商会会长聂梅生分析了当前房地产形势，她将房地产的形势概括为四个方面：市场进入纠结，调控进入深邃，行业重新定位，企业面临调整。
聂梅生认为，市场进入纠结，主要从资本、土地、市场三个方面体现出来。从资本方面看，目前个人抵押贷款下降，一方面是限购政策的作用，同时也说明交易量的需求走弱。在这种情况下房企的资金链紧张，房企民居资产负债达到71.36%，从资本层面进入了纠结。
土地方面，土地出让金4月份从2000多亿下降到了700多亿，土地出让金的加速下降，说明土地市场也遭遇了纠结状况，开发商有投资的钱，就没有钱去买未来的地，如果未来的地不买供给就不能提高，这样房价供需又会出现反弹。开发商拿地使土地市场进入低迷，使地方政府财政收入减少，保障房计划的实施就会受阻，使住房的需求矛盾进一步加剧。
市场方面，聂梅生认为调控效果已经体现，半数城市房价停止上涨，多数城市成交量出现增长，停止上涨的，甚至也有一些城市开始下降，大部分是限购的一线城市，但是二、三、四线城市的交易量都在上涨。
聂梅生还表示，现在房产调控进入了深水区。“什么是深水区？就是触及到制度、根本性的问题。比如土地制度，土地财政的比重持续上升，从2004年到2010年一直在上升，土地财政去年达到了71%。在这样的情况下，如果仍然认为是开发商的涨价和黑白合同等等就不够了。如果我们的土地出让制度不改变，难免会有反复，这是关于制度性。”房产税方面，聂梅生表示，房产税的根本问题涉及原来土地出让金时期问题。这些问题不是短时能解决的，如果认为房产税是直接降低房价，这太短期了。怎么样建立一个合理的长效的税收机制是非常重要的。
有关房地产行业的重新定位，聂梅生谈到，房地产确实是国民经济的重要产业，对经济的贡献率房地产是10.4%，2009年拉动经济贡献率是19.4%。但这些的前提是在靠投资拉动GDP的阶段的情况。房地产的角色，应从参与投资拉动这样一个“火车头”转向对经济和社会发展的承载作用，和其他的新兴产业融合共生，要变成其他产业和经济转型的一个承载力。开发区、产业转型基地，农业，IT等等，都需要房地产来承载，旅游，服务业，养老产业，这部分内需型也是我们国家经济发展的一个重要转向。
聂梅生还表示，房地产企业面临重整。对企业来说，商品房市场将面临保障房平分秋色的局面。从单一的商品房开发转向复合业态，大型的企业的整合能力要提高。我觉得在这次调控中，大型企业，不管是商品住宅的整合能力还有集中度都要提高，中小型企业困难加大，现在中小型企业融资问题比大型企业要严峻得多，这样的结果企业集中度会提高。所以企业发展从单纯的规模扩张转向整合，集成式的发展，也是我们房地产企业面临的重整。
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