楼市进入“冬天”，发展商的销售业绩进一步下滑。
11月份万科销售金额82.9亿，同比下降36%，保利11月销售42.1亿元，同比下降35.8%，碧桂园11月仅销售25亿，恒大11月仅销售12.4亿元，均创下了近一年来的新低。
“寒冬”季节，发展商无从发力，只有“停摆”。看看近期业界大佬们的言论，出现频率很高的一个词汇是“练好内功”。
一、糖水中长大的发展商：“内功尽失”
令人感兴趣的话题是：发展商有多少“内功”？
多年来，发展商的盈利主要来源于四个方面：
1、土地价值转移。由于近年城市经营性土地价格的飞涨，只要有项目的发展商都能赚钱。广东地区经营性土地出让价格，过去5年平均上升了3倍。5年前100万一亩的地块，现在价值400万一亩。开发商依靠“量”的扩张，赚土地的钱，就能轻松盈利。
于是，我们看到，过去10年，不断扩张规模，敢于负债经营，以“量”取胜的发展商盈利多。
“土地价值转移”占开发商平均盈利三分之二以上，行业整体生活在糖水里，根本没有“练内功”的必要。
2、管理报酬。占开发商盈利的10-15%。房地产行业近年“暴利”，但从业人员薪酬增长却非常有限。主要原因在于：房地产业的盈利主要不是通过管理劳动创造的。有人甚至不无讽刺地说：公关创造的价值，比管理创造的价值更高。
纵观国内大型发展商，产品标准化、模板化成为一大趋势。以碧桂园为例，全国70多个碧桂园，广东地区就有30多个碧桂园。但这些“碧桂园”基本上就是一个“模”做出来的。如果所有的发展商都学碧桂园，中国的建筑师大批大批要失业。
这种“复制”模式，在商业运作方面看无可厚非，但对于城市建筑文化的营造上看，却几乎毫无价值，甚至形成灾难式的后果。
发展商避免了冒险，避免了创新，形成了稳妥的产品和管理模式。老板可以少动脑筋，管理上节约了成本。房地产的技术含量却在一步一步走低。
“一直在模仿，从来不超越”，这是大发展商自己给自己挖的坑。
3、风险报酬。房地产行业被定义为“高风险高回报”的行业，但多年来中国房地产更多体现的是高回报，而不是高风险。
发展商创新少，“风险产品”少，“风险报酬”低，这是业内的共同现象。
4、垄断收益。以广州为例，前10位发展商市场份额超过60%。大发展商垄断了市场，垄断了客户，甚至垄断了信息渠道。广州号称中国媒体发达的城市，但在广州，你很少会听到万科、碧桂园、富力、星河湾这类发展商的负面消息。
二、“四失”的发展商
新数据显示，中国城市化水平已超50%。
中国城市人多地少的矛盾，在未来不但不会缓解，还会加剧，以现在房地产行业土地粗放经营，耗地多，耗能多，技术含量不高的模式发展下去，城市的土地经营将难以为继。“10年做了100年的事”，问题是：这样的发展模式难以具有可持续性。
发展商近年来提供给市场的产品，质量有所提升，但远远跟不上楼价上升的脚步。
（1）缺少具有地方建筑特色与传统文化内涵的产品。即使有个别“中式建筑”出现，大多也只是停留在几个建筑符号的生搬硬套。建筑、文化，与人并没有真正实现融合。
（2）绿色建筑、节能设计的推进，效果并不理想。很多住宅设计，连基本的采光通风条件都没达到。
（3）大量依靠廉价劳动力的建筑工程，近十年来的技术进步乏善可陈。
（4）城市缺乏形象，建筑缺乏特色。商品多，作品少。追逐利润的动力远远超过追求产品创新的动力。
三、没有“研发”，只有“发展”
2011年1-11月，中国房地产销售面积达8.9亿平方米。截至年末，住房施工面积高达44亿平方米。中国是世界上工地多的国家，房地产开发规模达到空前。
然而，在这样一个快速扩张的年代，我们却发现中国的房地产开发企业却整体缺失“研发部门”。
发展商每年都在不遗余力地进行扩张，但“研发”投入却微乎其微，甚至连基本的建筑设计、景观设计都是“能省即省”。
盗版产业的猖狂葬送了中国软件产业，埋没了大批人才。
不动脑筋就能赚钱的中国房地产业，丧失了在产品创新和城市设计上突破的重大历史机遇。
在行业收缩的这一刻，发展商提“练内功”，确实别有一番滋味。
四、2012年，发展商如何“练内功”
与中国大多数的企业一样，房地产开发企业内部的公司治理结构并不完善。虽然投资动辄几十亿元，很多房地产开发商的现代企业制度远未构建。投资决策在很大程度上取决于的意志和商业感觉。在经济增速减缓，楼价、地价下行趋势明显的年份，开始投资的风险明显在加大。
2012年，中国房地产业由激情转变为理性。
1、企业盈利模式发生重大转变。依靠“公关”取地，依靠“量”的扩张来盈利的模式将被取代。
2、发展商“练内功”，重要的工作是：
（1）对企业战略进行调整，根据未来经济形势的发展制定合适的企业发展计划。
（2）删除更多冗余人员和冗余机构，降低成本，走专业化道路。
（3）进行更多的研发和产品创新。
（4）重新寻找下一个经济周期的商业盈利模式。
（5）培育新一代企业管理人才。
（6）制定企业可持续发展战略。
