2011年，瑞房的销售额从50多亿跃居至100亿，这令瑞房在调控依旧严厉的房地产市场下仍充满信心。

　　3月21日，瑞安房地产公布2011年业绩报告披露，截至2011年12月31日，公司营业额为84.84亿元，同比上升74%;净利润为34.28亿元，同比增加22%。

　　其中物业销售额为75.81亿元，占营业额89%，余下11%为租金及其他相关收入。

　　2011年，瑞安房地产实现合约销售额为106.67亿，同比大增114%，销售面积52.75万平方米，其中55%来自物业销售，平均售价增长64%至28500元/平方米，其余45%则来自四项商业物业的整体销售，平均售价15600元/平方米。

　　瑞房董事总经理兼行政总裁李进港于同日召开的新闻发布会上表示，2012年合约销售目标为120亿元，今年可交付总楼面面积100万平方米，可售项目金额估值150亿元，当中住宅项目占120亿元，较具弹性的非核心项目约30亿元。

　　李进港透露，今年去化率与去年相若，大概约70%，并有信心可达全年销售目标。

　　资金安排

　　瑞房表示，2012年公司的资本开支较去年的131亿降至110亿，当中已确定土地款项15亿元，估计建筑费55亿元，搬迁费40亿元。

　　瑞房董事总经理兼财务总裁尹焰强表示，资本开支减少主要因为去年大部分的土地开支都是用于虹桥项目的购买，如果今年不买地，需支付的土地款非常有限。

　　瑞安集团主席罗康瑞则表示，今年公司在购地方面采取审慎态度，“房地产土地的价格已经回落了，我们会集中在现有投资的城市，研究是否有适合的项目，但我们不会激进，而会小心地去处理。”

　　罗续称，暂时不会考虑从未涉足的城市，主要因为去新城市需重新设立写字楼，还需庞大的团队支持，加上也是长期的投资，所以一定会小心处理。

　　年报显示，截至2011年末，瑞房共拥有8个项目，土地储备为1300万平方米，当中1110万平方米为可供出租及可供销售面积，190万平方米为会所、停位和其他设施。所有土地储备均位于五个城市的中心地段，包括上海、武汉、重庆、佛山及大连。

　　与此同时，罗康瑞称，集团去年负债比率约60%，料今年将不超过80%。其表示，今年以来公司已经发行了两次债券，故此今年公司的净资产负债率会增加，但还要看终销售目标的完成度，若今年年内没有任何其它特别项目出现，负债率基本上约是79%。

　　今年1月至2月，瑞房成功发行2.5亿新币及4.75亿美元债券为业务发展筹集充沛资金。截至2011年末，瑞房现金及银行存款为63.7亿，净资产负债比率为65%。

　　“当然，今年我们可能会考虑采取一些特别的措施将负债降低，但现在暂时不方便透露。”

　　罗康瑞坦言，其实今年的市场应当较去年更为困难，但瑞房部署得比较早，发债之后，目前手持现金超过100亿，“所以我们还算轻松，另外也还有银行信贷额度，并已经安排了全年要用的资金。”

　　谈及近期关注度颇高的瑞房拟分拆商业物业一事，罗康瑞仅表示集团目前正在积极研究分拆商业地产项目的可行性。

　　事实上，瑞房计划将分拆内地收租物业上市的想法已经由来已久。罗康瑞曾于多年前表示，未来会考虑将已建成的商业物业，如新天地、企业天地等分拆出来成为独立的上市公司。此举可令瑞安业务更清晰，并可令分拆出的业务在资本市场上自筹资金。

　　但瑞房分拆计划一直未见有突破性的进展。直到今年2月中旬，有消息透露，瑞房正考虑将新天地等内地商业地产分拆，或采用房地产投资信托(REITs)的形式在香港上市。拟定的资产包内容主要包括位于中国内地的新天地购物、餐饮和娱乐中心。

　　尹焰强随后亦回应称，分拆一事仅在研究阶段，还没做出决定，若终成事，仍需要几个月的时间。同时，打包资产是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，仍正在研究，尚未有定论。

　　不过当天罗康瑞亦表示，如果分拆一事能行，瑞房的资金也会变得更为充裕些。

　　新三年计划

　　虽然目前内地楼市仍处于严厉调控的阶段，但瑞房仍并无回港发展地产项目的意向。

　　“至于有没有兴趣回香港做房地产，我可以说暂时完全没有这样的计划，且也是比较艰难的。香港市场现在被几个大公司霸占了，我们回来做一些小项目也没意思，做大项目也没有这样的土地规模可以参与”，罗康瑞明确表示。

　　虽然内地两次下调存款金率，并支持购房，但罗康瑞预计，内地短期内不会放宽房地产调控措施，中小型地产商由于融资渠道有限，销售不佳时会有压力，但对瑞房的影响却不大，毕竟刚性需求还是存在。

　　“去年末收紧的政策使效果已有所显现，成交量大幅下跌，房贷也有所下调，但今年一季度的成交量又有所增长，这可能是因为有些刚性需求的存在，现时楼市应该不会再大跌。”

　　不过罗康瑞亦指，今年楼市较去年更严峻，但随着城市化推进，经济保持增长，及市民储蓄率处於较高水平，集团对楼市长期仍然有信心，希望政府可加大推出保障房力度，令楼市发展更趋平衡。

　　“在去年恶劣的环境下，我们的业绩还算不错，主要因为整体规划的运作模式现在已开始步入收成期”，罗康瑞称。

　　其表示，瑞房去年开始将非核心商业项目出售，令公司有很大的灵活性，“因该些项目都在城市市中心，且多是地标式的建设，所以很多要收购这些物业做投资用途的保险公司等很乐意和我们购买。租金收入也继续稳步上升，同时我们选择投资的城市经济前景非常吸引，经济增长令人很满意，也对项目有很大的支持。”

　　罗康瑞更透露，目前在售的项目大部分都是2007年前收购的项目，土地成本低廉，因此即使在困难的环境下仍充满信心。

　　随着收成期的到来，瑞房的个三年计划亦宣布即将结束，并开始着手研究下一个新三年计划。

　　自2009年年中开始，瑞房着力推行三年发展计划，目标是至2012年时每年项目落成面积少100万平方米，并期其后每年逐步增加落成量，同时把管理决策及职能交付予各个项目，提升各项目的管理小组在项目开发及管理、成本控制和实现财务自给自足等各方面的决策权力及效率，以加快项目发展及现金流转。

　　李进港当天表示，三年计划很重要的一点策略就是加快资产周转的周期，公司会继续对优质的核心商场等物业继续出租，如果价格和时间适合还会出售非核心商业项目。

　　另外，改善组织结构并进行项目制，“这也使我们更接近客户，也很快地反映在我们的定价和销售策略上，使业绩取得不错成绩。”同时，公司还会维持审慎理财，注意资金流。

　　“今年有比较好的成绩，其实主要依赖我们个三年计划，所以我们目前也在准备第二个三年计划”，李进港称。

　　不过，李进港并未透露相关具体内容，仅表示会先总结个三年计划的经验，及对市场包括中国经济发展各方面的预测，之后才会将与之业务配合。