曾为地产商缓解资金“燃眉之急”的房地产信托，今年面临集中兑付，这使得地产商本已绷紧的资金链愈发紧张。以处理运作不良资产闻名的四大资产管理公司(AMC)嗅出其中商机，主动出击接盘可能出现兑付问题的房地产信托项目。

　　接盘地产信托好时机

　　2010年以来，一系列房地产调控政策陆续出台，房地产市场成交量连创新低。房地产企业传统的银行贷款和资本市场融资渠道逐步萎缩，导致开发商资金链日益趋紧，而房地产信托业随之兴起。用益信托数据显示，2010年全国房地产信托发行规模为1993亿元，同比增长328%。2011年发行规模达到1864亿元，发行数量超过1000个。据中国信托业协会发布的数据显示，截至今年一季度，我国房地产信托余额达6865.70亿元。

　　根据中金公司研究报告统计，2012年是房地产集合类信托的偿付高峰期。今明两年房地产信托预计到期规模分别为2234亿元和2816亿元，总还款额分别约2500亿元和3100亿元。分季度看，今年第三季度到期规模约1000亿元，其他单季度也在350亿元至500亿元。7月份是到期年度高峰，每月规模均在300亿元以上。

　　随着楼市调控不断深入，一旦房地产企业销售不力，资金周转不顺畅，信托还款压力将增大。西南财经大学信托与理财研究所、普益财富研究员范杰认为，现在正是资产管理公司接盘地产信托的好时机。一方面在政府严厉的调控下，房地产公司销售不力，现金流出现问题，兑付期将近时接盘议价空间较大;另一方面市场出现回暖迹象，5、6月份楼市逐步复苏。

　　“我个人认为楼市调控应重‘调’而非‘控’，行政化‘一刀切’的调控方式虽然在一定时期内会持续，但长期难以持续。应逐渐采取市场化的调控方式，例如房产税等市场化手段。”范杰表示，“从这个角度来说，只要熬过眼前的兑付高峰期，房地产发展前景值得期待。”

　　AMC伺机接盘

　　据媒体报道，4月12日，规模达2亿元的“吉林信托长白山11号·南京联强集合资金信托计划”到期,因南京联强项目资金链问题，该信托并未按时兑付。在华融资产的接盘下，于4月20日延期兑付。

　　房地产信托进入兑付高峰期，一些销售不力的地产项目资金链岌岌可危。信托公司通过房地产公司正常销售回款方式，实现兑付的困难正在加大，而以运作国有银行不良资产闻名的四大资产管理公司嗅出其中商机，主动寻找出现兑付问题的地产信托项目。

　　“近有很多房地产公司找到我们接盘，其中不乏知名大企业。虽然接盘有利于整体规模的扩大，但风险也在提高。因此，我们宁愿选择‘小而精’，而不会选择做大。”一家信托公司的项目经理先生告诉记者，“听说四大资产管理公司对这块比较感兴趣，近期比较活跃，正在打听哪家房地产商可能无法按期兑付给信托，他们想购买这类信托。”

　　据了解，四大资产管理公司都已经拥有信托牌照，东方、信达、华融和长城旗下分别拥有大业信托、金谷信托、华融信托和新盛信托。而是否接盘其他信托公司的房地产信托产品，并不会因为自身拥有信托公司而受到影响。某大型资产管理公司的中层管理人士李先生表示,“如果自己发行信托产品的成本，超过收购信托公司的信托产品，那肯定会选择接盘而非自己设立。”

　　“烫手山芋”变“香饽饽”?

　　进入兑付高峰期的地产信托为何受到四大资产管理公司的青睐，成为他们眼中的“香饽饽”?

　　北京一家信托公司的信托经理张先生表示，房地产信托接盘的风险不小，即便接盘的项目本身不出现风险，但接盘往往需要的资金量很大，一旦其他项目出问题，就会呈现“多米诺骨牌”效应，造成较大损失。因此，信托公司往往不会选择以自有资金接盘。

　　对于四大资产管理公司的主动接盘，张先生总结出以下几点原因：一是具有丰富的处理此类资产经验;二是地产信托项目收益丰厚;三是资产管理公司资金实力雄厚，不仅自有资金雄厚，还有较高的银行授信，能以相对较低的利率获得银行贷款。

　　张先生介绍，资产管理公司偏好已经基本建成的地产项目。由于自身具有丰富的运作经验，对于基本建成的地产项目，即使卖不出去，资产管理公司后也能运作处理。

　　李先生认为，一般而言，能发行信托产品的地产企业资产相对优良，该类资产在信托公司成立信托计划时就已经进行筛选。此外，地产信托的质押资产抵押率偏低，普遍都在50%以内。“除非房价下降50%，收购的房地产项目才会产生绝对风险，但房价如此大幅度下降几乎不可能。”

　　从房地产行业分析，李先生认为，房地产信托可以进行投资。一方面是庞大的人口基数决定庞大的房地产刚性需求;另一方面是房地产业带动大量的相关产业发展，并提供大量的就业机会。由房地产行业衍生的房地产信托，也具有较好发展前景。