业内专业人士认为，中央对房地产行业的调控政策仍然难以放松，房企未来的盈利前景仍然堪忧，尤其是中小房企，在“项目滞销”及“融资障碍”的双重夹击下，后路将会更为艰难。地产股的调整是市场对未来调控政策可能加码的反映，房地产板块的集体强势可能会告一段落。
虽然房地产企业在过去三个月中的迅猛出货大大缓解了资金链的压力，但这并不意味着过去大半年来所面临困境的结束。
8月2日，A股市场宽幅振荡并再次下跌，其中受取消预售制传闻影响，地产股集体大跌成为罪魁祸，再次显示出在房地产调控可能加码的背景下房地产企业的脆弱。而近期64家房企发布的中报预告也显示，超过半数的上市房企对上半年业绩预亏预警。专家表示，从近期决策层的动作看，房地产调控政策不会轻易放松，未来房地产业盈利前景仍然堪忧，尤其是中小房企，在“项目滞销”及“融资障碍”的双重夹击下，后路将更为艰难。
传言令房地产板块大跌
凸显市场脆弱
如果取消预售制将会对房地产板块产生多大的影响?从近两日股市的表现中可见一斑。
8月2日，房地产股大跌2.72%，位居跌幅榜位。数据显示，当日房地产板块的跌幅超过4%。截至收盘，苏宁环球(000718,股吧)跌停，招商地产(000024,股吧)跌9.81%，保利地产(600048,股吧)跌9.17%，万科A跌6.75%，北京城建(600266,股吧)跌6.19%，金地集团(600383,股吧)跌6.38%。分析人士称，导致地产板块大幅下跌的原因，除了国务院派出多路督查组会诊房价并不排除会有新一轮调控政策出台外，关于北京将试点取消房地产销售预售制度且当晚即将正式出台相关政策的传言则给了房地产板块沉重的一击。市场观察家表示，“此传言若属实，无疑将令目前房企已极为紧张的资金链更加紧张。”
针对有关传言，住建部当晚澄清称，目前并没有发布取消预售证的相关政策，也不会出来对这件事进行表态和证实。分析人士也称，商品房预售制度短期内如若取消将会造成供不应求反而引发房价暴涨，且取消预售证制度必须通过人大常委会立法通过，实施起来周期会比较长，所以暂不会轻易取消。而本次国务院督查组的调研会议中也并未提及。
8月3日，受证监会再度下调交易费用利好的影响，A股市场出现较为可观的上涨，房地产板块也迅速反弹，绝大部分地产股上涨，众和股份(002070,股吧)、大龙地产(600159,股吧)、沙河股份(000014,股吧)等涨幅居前。
但分析人士表示，虽然住建部的澄清暂时平息了市场的恐慌，但却也凸显出市场的脆弱以及对未来调控将会继续加码的担忧。
中央调控决心依旧
政策或将择时而出
越来越多的信号显示，中央对房地产调控政策不会轻易放松。
事实上，针对近期地产成交量回暖、房价上涨、“地”再现、地方政府放松楼市“小动作”不断等现象，7月份，各相关部委多达10次强调要坚持房地产调控不动摇;近日，国务院则派出了8个督察组，对包括北京在内的16个省区市的房地产调控进行专项督察;7月31日，中央政治局会议更是明确提出“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，切实防止房价反弹”的要求，直接粉碎了放松调控的愿望。
安邦咨询认为，这凸显出中央房地产调控的决心依旧，倘若地方政府再陆续被曝光“小动作”不断，恐将惹出储备调控政策而令楼市再遭重创。
“事实证明房地产市场的反弹已经受到中央的高度关注，房价出现类似于2009年的迅速大幅反弹从而引发更严厉调控的可能性小，但房地产的调控严厉程度已经远远高于市场预期。地产政策负面预期的增强对投资者的短期情绪也将产生负面影响。”民生证券一分析师表示。
有消息人士称，取消商品房预售制度的传闻，并非空穴来风。包括住建部在内的有关部门，正在研究评估取消预售制度带来的影响。而取消预售制度，正是专家建议中央加大房地产调控力度的备选方案之一。住建部也在评估和研究取消预售制度对市场带来的影响和政策推出的时机。该人士认为，短期内立即推出该政策的可能性不大，相比之下，更大面积推广房产税的条件反而更成熟。
随着高层不断传出继续严控房价反弹，加大房地产调控的声音，市场上的观望情绪又开始凝聚。国际著名评级公司穆迪表示，将继续维持对中国房地产行业的负面展望。穆迪副总裁、分析师曾启贤称，穆迪对中国房地产市场稳定性感到担忧，他担心国务院督查组调研楼市后，中央政府可能会要求地方政府加大对投机者的打击力度，房地产销售可能因此出现波动。
调控影响已显现
未来房企盈利前景堪忧
深交所对上市房企2011年年报统计显示，2011年宏观调控对房地产上市公司的影响已显现。具体数据显示，2011年深交所房地产开发与经营行业公司的资产负债率处于较高水平，平均达72.88%，较2010年上升2.16个百分点。此外，2011年房地产上市公司净资产收益率为14.89%，虽然没有明显下滑，但房地产上市公司存货水平继续增加，平均现金流量净额为-6.01亿元，整体资金压力凸显。
而目前64家已发布的上半年业绩预告则显示，楼市严厉的调控政策在上市房企2012年上半年的业绩中体现的更加明显。根据搜房日前发布的统计报告，7月26日，沪深两市上市房企中，共有64家发布业绩预告。其中9家预亏、19家预减、24家预增、5家预盈、6家预警、1家减亏，净利润预亏、预减及预警的房企合计共有34家，占总数的53%。
在净利润方面，6家上市房企在2012年上半年出现了净利润同比下降，其中卧龙地产(600173,股吧)净利润同比下滑幅度达48.89%。
一位业内专业人士认为，虽然部分房企的亏损和利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素，但是超过半数以上房企出现亏损或利润下滑，且亏损房企数超过了2011年年报披露时的8家，充分表明房地产调控对房企利润的影响十分深入。
该人士称，中央对房地产行业的调控政策仍然难以放松，房企未来的盈利前景仍然堪忧，尤其是中小房企，在“项目滞销”及“融资障碍”的双重夹击下，后路将会更为艰难。
中银国际认为，政策方面，多地“地”出现促使房价有一定的上涨压力，这将迫使调控政策的进一步收紧，而长期来看，限购限贷短期难松，这将限制行业整体增速，同时价格的实质性下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀，并在未来一年内将有所体现，因此维持对板块的“中立”评级。
不过，房地产板块后市走势如何，仍将取决于国务院督查后新一轮调控政策的出台时机及力度。一家券商研究机构判断称，下半年地产股的上涨空间和高度将进入越来越难以把握的混沌阶段，政策的容忍度将决定行情的高度。
东海证券一营业部投资顾问李劲风表示，房价持续反弹导致管理层敏感的神经进一步绷紧，作为房地产商来说，这样高调房价的反弹和房地产市场的放量并不明智。“地产股的调整是市场对未来调控政策可能加码的反映，房地产板块的集体强势可能会告一段落。”
