2008年以来，坚持元旦写篇同类小文。今天已是2012第二天了，爽约了，没HOLD住噢。昨天带家人去佘山逛了下。傍晚到家，打算晚上码字。结果，先是看中房信发布的年度房企报告，后又看到中房信网站上巴曙松写的一个关于房地产趋势的报告，这下完蛋了，几个小时搭进去了。

　　近期，我对于行业周期的研究有点着火入魔，一看到相关资料，不由的胡想乱想，想不清楚，就得翻看很多数据，包括我们部门以前的报告，指标太多，、同步、滞后，关系太复杂。这样折腾到11点半后，准备写这篇P文时，发现已经头晕脑胀，啥也写不出了。只能作罢。看了电影《阿育》的后半段，睡鸟。

　　2011年，总体感觉有些乱。国际上乱七八糟的，欧猪们一个比一个懒，一个比一个糗，债务危机成了烂摊子；日本核泄漏，弄得全人类神经紧张；美国经济还是那副迷糊样，标普下降美国主权信用评级，没掀起什么大波浪，只要美元帝位不倒，毛事没。国际经济下行，国内也再次被波及，GDP稳步下滑，全年仍能在9%以上，外贸顺差趴下了，外资也在流出，外储在减少，固定资产投资增幅持续下滑，消费不温不火，三架马车，一马死掉，一马脚崴，一马尚好。2012年，全球经济增幅下滑，国内经济保九是保不住了，保八应无大碍。

　　2011年，房地产业简直乱翻天。调控政策凶相毕露，在一定程度上沦为政治工具。楼市温度，年初是夏天，年底是冬天。郁闷的当属开发商，相当多老板对调控的后果估计不足，上半年能跑货时没降价，下半年想跑货已来不及，无声的惨痛。尤其是2009下半年和2010年购地成本偏高，导致很多项目没法卖，小于二成的降幅根本无法足量出货，大于三成极有可能亏本。地方政府也焦急，但又不敢露骨的放松政策，只能在冰面上跳脚取暖。少数降价后卖得不错的，却又遭到老业主的围攻。

　　这个行业经过十年左右的快速发展后，终于面临一次大的调整。2008年也曾经过一次显著调整，但却由于政府大力度的救市而迅速被拉起，市场调整的时间偏短，调整的幅度偏小，而且吃了伟哥后，市场再次爆发，房价飙升，09年全国房价涨幅超过23%，创近十几年之。2011年和2012年，对于所有房地产从业者而言，都需要降低预期、调整心态、迎接挑战。

　　2011年，俺的工作还算顺利。2010年，部门做了很多课题，2011年则更多的以公益性研究为主。开发了一些固定性的报告，系列月报有四份，不定期的专题报告新增了多个。通过这些系统性的研究，对于这个行业的发展，尤其是市场走势，有了更进一步的认知，渐渐触摸到了一些规律性的东西，颇有些自得其乐了，欧耶。

　　值得欣慰的是，院里更加重视我所负责的研究板块，2012年将更加充实这一板块的研究力量，综合研究部也将升级为综合研究中心，这有助于增加多个条线的深入研究。有个小小的愿望，未来经过几年的努力，跟同事们一起，让研究院成为中国房地产宏观面研究的佼佼者，在宏观经济和房地产经济结合部，探寻市场和行业发展规律与趋势。现在看来，这方面全国研究力量偏弱，绝大部分开发商、代理商、及其企业下属的研究部门，主要是研究行业的微观和中观面。高校和政府的此类研究机构和人员，又偏理论化、学术化，难接地气。券商的房地产行业分析师，倒有许多地方值得我们学习，只是他们的研究更偏企业面，另外也没我们在行业内浸泡的久和深。大家各有所长，我们需要取长补短，在特定领域奠定优势。

　　回头看看，一晃进易居房地产研究院已近六年，如没有重大意外事件发性，这将是我这辈子，干得久、干得投入、干得开心的一份工。人生如戏，能在这个舞台上唱唱戏、蹦达几下，也算幸运。在此，谢谢研究院领导，谢谢易居集团领导，谢谢各位相关同事，能够这么宽容、这么支持。

　　过去一年，仍然坚持为媒体写稿子，包括东方早报、新闻晨报、南方都市报、中国证券报、经济观察网、新华网等等。感谢编辑朋友们的细心与劳心，印象较深的是东方早报的编辑，总是熬夜，有时几次晚十点左右，通过Msn给李旭传稿子时，他正在打瞌睡，哈。

　　广大记者朋友，也是应感谢的一群可爱的人。06年3月转入宏观研究领域，2008年之前，我的名字为外界所知，主要是通过写大量的文章；2008年之后，记者的采访越来越多，成为提高个人曝光率的第二大路径。今年有件小事，让我很开心。10月时，微博跟帖中，新华社总社房产线的记者罗宇凡曾对我说：“你在我们这儿是无冕之。”不管怎么说，这一句话后面隐藏了很有份量的东西。为此，我很知足，也很感激记者朋友们，一直以来对我的认可和信任。

　　不管我怎么道谢和感激，总有很多记者会觉得，采访我没以前那么顺利了。并非我“狗眼看人低”，主要是精力和时间有限。希望大家，能够更多的从我的博客和微博中引用观点，只要别“拷贝太走样”，嘿嘿，并不需要每次都跟我打招呼的。我们出品的很多报告，总是有很多记者引用，多数朋友甚至未曾谋过面，我们也并无红包给你们，真得很感谢大家。很多报告，我或者同事，会在微博中，通过微盘让大家下载。如果想长期获得我们的报告，也可在我微博中留下你的名字、媒体和邮箱，以后定期将报告发你邮箱。

　　重点感谢者有三：一是中央电台经济之声节目，经常约我做电话连线，毕竟全国有很多人喜欢开车时听经济之声，有些影响力；二是头脑风暴节目组编导，光头袁岳主持的这档节目，在全国收视率挺高的，连我远在河南的初中同学都看到了，去年他们大概录制了四期房地产方面的节目，邀我做了三期；三是老杨论市节目的工作人员，美女陈燕之、小贾、梁子等，虽然这只是一档小小的视频节目，放在上海乐居网上的，但想做好，或者提高水平，真得很难，中间断过几个月，现在半个月录一期，不知还能坚持多久。一个人对着镜头讲十几分钟，说话没问题，想精彩可就太难了。

　　2011年，是近几年出差多的一年，在很多城市讲课，多数城市还是次去，顺便领略了一下祖国大好河山。其中主要是支持易居、中房信、太立的论坛。包括：广州、深圳、海口、三亚、博鳌、厦门、泉州、南京、杭州、无锡、常州、青岛、济南、烟台、太原、石家庄、西安、乌鲁木齐、成都、重庆、南昌、常熟等。感谢活动主办方和组织方，初识了各地很多业界朋友（多数只是交换名片，但愿以后还有机会加深印象），过了嘴瘾，看到听众很多且听得很认真时，会有一种满足感的，哈哈。另外，部分活动还有讲课费，补贴了一下老杨干瘪的腰包，这是当老师的一点小福利，不准眼红噢。

　　后，回顾和反思一下我对市场的预测。关于市场预测，多说多错，少说少错，不说不错，预测的越具体，越容易失误。经济学，一般是用来解释现象的，不是用来做预测的，尤其是对于资产市场，动态变化快、影响因素多，很难准确预测。相比股市，对于房市的预测，难度要小一些，而且也不需要总是具体到点位。去年，绝大部分机构都没能测到上证指数会跌破并收盘于2200点以下。但预测这事，老杨必须继续做，我们做的是应用性研究，不是搞理论和教学的嘛。

　　去年元旦博文中，我是这么写的：“至于2011年房地产市场趋势，我的整体预测是（统计局口径）：全国新建商品房成交量将比2010年增加（二成左右），一线城市增加幅度高于全国；全国新建商品房成交均价将比2010年小涨（不足一成），全年70个大中城市房价指数同比微涨（4%以内）。全年总体态势属高位振荡，年内部分时间段房价会下跌。以上是我在当前宏观环境与行业背景下的笼通判断，年中还将会调整预测。”

　　现在可以评卷了：关于成交量，2011年1-11月，全国商品房销售面积同比增长8.5%，估计全年增幅为7%左右；我预期的方向正确（增长），但低估了涨幅，而且一线城市增幅是低于全国的。

　　关于成交价：2011年1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，估计全年增幅为6%左右；这一预测可以说相当准确！按当前情况测算，2011年全年70个大中城市房价指数同比小涨4%多点，这比对均价的测算还要一些。

　　总体说来，去年的预测至少不算离谱，比前几年的预测准确率提高了不少，开心。不过，还是有很多值得反思的地方。

　　，对成交量的预期失误明显。主要原因是，当时没料到会那么快的出台那么严厉的“新国八条”（1月26日），全年政策严打，对于成交量的影响，远大于成交价，因为成交量是成交价的先行指标。另外，年初认为2010年全国商品房成交增幅大幅回落至7.5%，已低于历史均值，在宏观经济向好、人民币升值、通胀高企的情况下，2011年成交增幅会有所扩大，尤其是2010年成交明显下滑的一线城市，反弹幅度会大于全国水平。跟许多开发商一样，我也犯了低估政策的错误。

　　第二，新国八条出台后，又过早估计房价拐点的出现。当时，全行业普遍比较悲观，尤其2-3月市场速冻，在月度分析报告中，我一直预测房价拐点必将出现。4-5月份即预测房价拐点将来（主要指代70个城市房价出现环比负增长），结果直至9月，70个城市中二手房价格才下拐，10月新房下拐。终“卖拐”还是卖出去了。不过，时间却延后了5个月。李战军老师，为此多次嘲讽俺，呜呜。

　　后来反思了一下，原因有三：1、开发商资金紧张程度，明显好于2008年8月房价下拐时，2007年楼市繁荣一年，2009-2010年楼市繁荣两年，先前吃得太饱了，所以2011年开发商资金链强于2008年；2、二季度是市场存货压力并算太大，三季度开始明显增加，8大城市存销比7月达11个月，超过2010年7月高点，其实统计数据比市场实际要滞后1-2个月，7-8月份时市场实际面房价已经开拐。3、多数开发商不识实务，心存幻想，不愿及时、积极降价促销，直至“金九”梦破后才开始行动，晚矣！3-7月份，只有恒大、中海等少数企业销售策略对头！多数企业降价滞后，则统计数据上自然延后出现拐点。

　　第三，七八月时，我曾认为，九十月份价格下跌，成交量将反弹。理由是：1、传统旺季；2、2-8月很多项目推迟开盘，九十月开盘量将大增；3、价格下调，打折之扣，会拉动成交量。结果却是：金九银十价格确实下拐，但成交量并没明显放大，基本与七八月相近。原因何在呢？老实说，有点让人费解！如果一定要找原因，大家看是否是这样的：政策仍从紧，开发商不愿大降价，购房人“买涨不买跌”？希望高手指点一下老杨噢。

　　第四，关于限购政策，我先笑后哭。7月12日，国务院常务会议提出二三线城市也要限购，8月中下旬，很多机构和专家预测将有30-70个不等的城市新限购，我当时的预测保守：10个左右，绝不会超过20个。在张院长的指导下，我们还完成了一份限制性住宅市场的研究报告。结果，至今只有台州、衢州、珠海三市新限购，而且措施松松垮垮。关于这点预测，我几乎是完胜。然而，今年二三季度，我一直认为：年底可能有个别城市如期取消限购（共计7个城市暂定至年底），结果，至少目前没听说哪个城市有退出。忘了是在哪个会场上，我曾自信满满、自说自话：谁若不同意，我愿跟你打赌。人可以有自信，但不能有自恋！以后别再口出狂言啦。

　　记得10月初，在博鳌开会，吃饭时与住建部政策研究中心副主任珏林聊天，他很肯定的说：限购政府明年还将继续，不会有城市退出。当时我还有点不以为然。现在看来，是我错了。

　　关于2012年的楼市走势，这次预测的指标要多一些，有助于逼迫自己提高水平嘛。其实前段时间写过一篇研究性文章，主要观点如下：

　　一、政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，上半年套房贷必松，下半年二套房贷也会小松，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出，限价继续与否已不重要。

　　二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积，将会出现月度负增长，全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量，总体出现10%左右的下跌。

　　三、全国新建商品住宅销售均价涨幅同样继续回落，估计二季度将出现负增长，全年均价出现5%左右的下跌。70个城市房价指数环比下跌，预计将持续至二或三季度，其后趋于振荡式复苏，同比增幅将于上半年将出现负增长，全年将出现近十年来的微幅下跌（5%以内）。

　　四、全国房地产开发投资同比增幅还将继续回落，全年增幅为10%左右。全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅还将继续下滑，全年将出现近十年来的负增长。

　　五、国房景气指数二季度前后可能会探明底部，全年维持100以下。

　　总而言之，若看年度数据，2012多数指标都差于2011，但低迷中隐藏转机。下半年市况，将好于上半年。

　　老实说，上述五类预测，心里没底的是成交量，成交量是指标，尤其是受政策影响直接、明显、反应快。所有预测，大的变量仍在政策，因为政策是头，头动，则身摆。当然，既然是预测，就不能左右摇摆，哪有左右适源的好事？否则，就变成一通P话了。

　　今年这篇“新年贺辞”，是近五年来长的一篇。2012年，世界经济、中国经济、中国楼市，将是复杂、迷茫、暧昧的一年。管丫的，老杨的研究水平，必须还要提高一点。齐步，走！