前段时间，参加新疆房地产高峰论坛暨易居创新峰会，做了一个较长时间的演讲，会后记者整理了一个发言稿如下，给大家参考一下。

　　记者：都说地产业已经“入冬”，您认为这个“冬天”能有多长多久？

　　杨红旭：房地产业入冬了，这是多数业界人士和房地产企业一致的感觉。万科等地产巨头亦明确表示转入“过冬模式”。

　　那么，这次楼市调整将持续多久，冬天有多长？

　　决定楼市短期走向的有个三要素：政策、资金、存货。先，房地产政策仍然从紧。中央政治局会议已为明年经济工作定调，提出保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议同时强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

　　这一表述，让很多业界人士受不了，其实，11月以来，温总理的两次表态，已为政治局的这一定调埋下了伏笔。按此口径，明年政策难以大变，虽然不排降下半年出现松动。至少，46个限购城市今年年底不太可能退出限购。

　　其次，从资金面分析，货币政策有所松动，但政府却强调信贷仍不向房地产松口。未来几个月，除了套房贷款存在松动的可能性之外，房地产信贷环境不会显著改善。开发企业的资金情况继续趋紧，全国房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率明显超过近几年平均水平，项目销售资金回笼情况仍然糟糕，降价促销的压力也越来越大。

　　再次，企业的存货量持续增加，尤其是可售未售房源库存很大。截至11月底，全国4个一线城市和4个典型二线城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长38.44%，部分城市楼市库存量已处于高位运行状态。

　　国内楼市的上一个冬天是2008年10月至2009年7月，全国房地产开发业综合景气指数在冬天呆了10个月。由于这次不可能出现2008年四季度和2009年那样的救市力度，所以冬天持续的时间预计将超过10个月。如果说2011年房地产业温度低于去年，那么明年还将比今年更低。

　　房地产界人士与企业必须有足够的思想准备。覆巢之下，安有完卵？乌鲁木齐市也必然会受大环境影响，只不过影响相对小一些。

　　记者：业界都说楼市还将继续深调，你个人判断后市如何发展？

　　杨红旭：值得关注的是，随着时间的推移，房价由涨至不涨，再到10月出现下跌拐点，官方表态开始提及“这一个月来也开始松动”、“已取得一定成效”。

　　逻辑并不复杂，随着调控房价的效果越来越明显，调控政策的高压姿态也就会一点点调低。我们需要关注的是，这一进程何时才会“由量变到质变”。

　　短期而言，上述房价跌幅和持续时间达到时，中央调控政策应会有所松动（部分地方政府放松调控时间会更早些）。决定政策放松的次要变量是经济下滑程度。当前，经济稳中有落，还要看明年下滑情况，如果情况严峻，则有可能提前松动。

　　长期而言，调控政策的放松，主要看另外两个因素：一是住房保障基本到位，即能够覆盖20%-30%的城镇居民，基本实现去年中央经济工作会议提出的“构建保障房体系和商品房体系”；二是抑制投资投机性购房需求的长效机制基本建立，比如房产信息全国联网、房产税全国推广等。

　　三季度末时，我曾判断“政策底”已出现，但要想走出“底部”，却还看房价“脸色”。决定政策放松的主要变量有二：房价与经济。其中主要变量就是房价下跌的幅度和持续时间。这一点没有精确坐标。

　　政策从严、资金告急、存货高企，导致越来越多的房企促销出货，价格也必然持续下跌多个月份。然而，随着政策松动、价格下调、需求入市，预期明年房价将出现探底、筑底、爬升的“三步走”。

　　我个人判断，未来半年，市场将继续探底。虽然不排除会有地方政府暗地里放松，但整个房地产政策难以出现明显放松。那么，两大因素将持续压迫市场。一是企业资金链告急，外部融资环境仍然糟糕，信贷定向宽松的春雨落不到房企头上。二是存货压力巨大，进入2011年以来，新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升趋势。

　　我认为，2012年的全国楼市各项指标会比2011年差很多，但是仍存在转机。

　　从近公布的居民购房意愿数据来看，楼市低迷的状况仍将会保持，预计将会在明年上半年探底，下半年会有回升的趋势，相比2008年的急坠急升，显现出一个底部宽平的U字形。我个人认为，乌鲁木齐市的楼市也会在明年三季度结束调整，逐渐走出底部。

　　记者：对于部分购房者预期的房价下跌水平，您如何看？

　　杨红旭：众所周知，房价需要下跌，但回落到什么水平才算“合理水平”？这是一笔糊涂账。

　　从长期看，让房价与居民支付能力相适应，可算作终极目标，这是一个所谓“房价收入比”的概念。欧美国家房价收入比一般为3-5倍，发展中国家普遍偏高，7-9倍很常见。

　　根据我们的测算，2010年全国房价收入比为7.8倍，似乎并不算离谱，但部分一线和东部二线城市在14倍左右，剔除经济适用房因素后，更高达20倍左右。因此，要想达到发达国家水平，还有很长一段路要走，这主要与经济发展水平有关。

　　更具现实意义的是，未来一两年房价的合理下跌程度，若一定给个大致标准，我个人认为国内房价总体下跌10%-15%，一线城市和部分二线城市总体下跌20%-30%。

　　需要特别强调的是，这里指代大部分购房者在某个时间段内可以实现的有效降价，比如明年某个时点，能够买到的房源价格，相较今年初“国八条”出台前的房价水平。如果依照统计部门数据，则不可能出现这么大的整体性跌幅。比如，上一轮楼市调整期中，2008年全国新建商品房成交均价，仅比2007年下跌1.7%；2009年3月，全国70个大中城市房价指数同比跌幅为1.3%。

　　除了下跌幅度，还有房价下跌的持续时间问题。1991年后日本房价跌了十几年，1997年后香港房价跌了六七年，2006年以来美国房价跌了四五年。如果本轮国内房价同样连跌四五年，那绝对是一件“恐怖事件”。

　　中国的经济增速、城镇化率、人口结构、住宅存量等诸多基本面因素，不支撑这一事件的发生，调控政策也不会这么“极端”。2008年8月至2009年2月，上一轮全国70个城市房价连跌6个月，这次下跌时间估计会更久些，但超过一年的可能性很小。如果这么估算，明年下半年房价很可能会出现弱势转机。对于想要购房的人而言，明年或是购房的较好时机。