1月4日，《人民日报》刊载国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠、综合研究室主任陈道富的署名文章《中国有条件避免房地产市场硬着陆》。本报记者时间联络了国务院发展研究中心金融研究所所长张承惠，就相关问题进行了追访。

　　中国房地产报：你在总结现阶段中国房地产市场的4个特征中提出，当前一些城市出现的房价回落是政府主动调控的结果，而非房地产市场自我恶化、发展乏力所造成。对于当前房价的下行状态，市场观点不一，有人认为，房价已出现拐点，后期房价可能会出现硬着陆；有人则认为，房价硬着陆的情况不会出现，可能会软着陆。在你看来，该如何界定硬着陆？目前，我国房地产市场是否有硬着陆的趋势？

　　张承惠：对于房地产市场的“硬着陆”，目前学术界并无明确定义。我个人认为，“硬着陆”就是所谓的“崩盘”，是指以对经济、金融体系形成巨大冲击为代价，使房价短期内调整到合理水平甚至合理水平之下。“软着陆”则是指房价在不给宏观经济带来较大冲击的情况下平稳回落。

　　国际经验证明，在高杠杆率背景下的房地产市场硬着陆往往会引发金融和经济风险。美国次贷危机爆发已快5年，至今失业率高企、经济复苏缓慢。近日美联储还呼吁，要采取更多行动稳定住房市场。希望中国不要发生类似情况。

　　我国由于杠杆率低等原因，房价的较大回落对金融体系直接冲击不太大，但因关联产业多、在经济产出中占比高，房地产硬着陆会对我国实体经济产生不利影响。特别是去年四季度以来，经济下行压力加大，在外需因欧美债务危机而大幅收缩时出现房地产市场硬着陆，可能对消费和投资产生较大冲击进而伤害实体经济。当前，我国房地产市场尚未进入硬着陆状态，只是部分城市刚出现调整。

　　中国房地产报：你在文章中提出以“鼓励消费、抑制投机”为目标，适度调整房地产调控方式。在鼓励消费上，重点是鼓励套住房需求，同时抑制投机。你认为，在保护刚性需求上2012年哪些政策会有微调的空间，哪些举措更合理？

　　张承惠：我认为，根据中央经济工作会议确定的“稳中求进”方针，在继续坚持房地产调控方向不转变、调控力度不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段，以进一步明确“鼓励居住、限制投资”的政策导向。例如在抑制非消费性需求的同时，适度调整套普通商品房付比例和住房贷款利率，对改善性住房需求也应有一定政策支持。

　　中国房地产报：在抑制房地产市场投机方面，你提出应增加投机成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。房产税目前已在慢慢推进，但交易所得税还没有试行，下一步是否有实行的可能？你认为这两个税种哪一个会更有效？

　　张承惠：在抑制投机方面，交易所得税和房地产税都有一定的作用。但在打击投机方面，交易所得税比房地产税更有针对性。

　　交易所得税又叫资本利得税，是针对房地产流转环节征收的税种，在执行难度上会比房地产税要小一些。从国外已有的经验来看，在房地产市场征收阶梯式交易所得税（即按时间序列税率递减，例如购入后一年内转售的话税率高，第二年以后逐渐递减）对抑制投机效果比较明显。

　　中国房地产报：你在文章中建议，为创新保障房建设机制，减少房地产市场调整可能产生的震荡，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。为降低房地产企业破产、重组给市场带来非理性压力，当购买成本显著低于政府直接建设保障房时，可由政府收购部分烂尾楼和过度降价的商品房作为保障房使用。请问，这是否意味着一旦出现房价暴跌，政府的收购可以起到托底作用？

　　张承惠：与国外房地产市场不同，中国的房地产市场属发展中市场，住房供给面仍存在较大缺陷，突出表现在保障房比例偏低，相关制度建设滞后。从2011年保障房建设情况看,保障房制度和配套设施不完善的问题相当突出。2012年保障房的工作重点应放在建设和管理制度的健全上，做好顶层设计。

　　对于政府回购保障房的问题，我不认为是出于保护开发商的目的，也不能说是政府托底，而是万一出现房地产市场极度恶化的情况,政府可以采取的一种稳定市场的措施。我相信这只是在极端情况下，或只在局部地区需要采取的预备性措施。从目前房地产市场的情况看，谈收购还为时过早。