0546房产网(东营房产网)讯 2014已渐渐远去。在刚刚过去的2014年，东营进入名副其实的楼市小年。商品房成交量下降超两成，住宅签约均价降幅达到6%，楼市库存居高不下，市场在一二季度持续低迷，三四季度渐有起色。这其中既有受全国楼市大环境持续调整影响，更有2013年过度透支购房需求的因素。2014年东营楼市也在这种先冷后稳的趋势中走过。展望2015年虽然多数专家预测谨慎，但多重利好政策的出台及实行仍然让我们对2015年的东营楼市抱有一定的期望。下面小编通过详细的数据为大家梳理2014年东营楼市并对2015年市场进行一定的展望。

　　2014年东营中心城楼市量价齐跌 市场持续调整

　　根据0546房产网统计，2014年东营中心城商品房(涵盖住宅、写字楼、商铺、车位及储藏室)成交量为23991套，成交面积为231.01万㎡，成交金额为1125.91亿元。三项数据与2013年相比走低，其中成交套数降幅为19.26%、成交面积减少21.96%、成交金额下降达到25.72%。而成交均价同样出现小幅下降，2014年东营中心城商品房成交均价仅为5450.41元/㎡，相比2013年下降4.81%，同时也创下三年来的新低。当然大量保障房项目集中网签大幅拉低了东营中心城商品房成交均价，刨除保障房集中网签因素，东营中心城在售商品房成交均价与去年相比有一定的降幅，但会高于2012年成交均价。分季度来看，一二季度东营楼市持续低迷，商品房成交量持续走低，三四季度商品房成交随着金九银十销售旺季的到来以及央行接连出台三大利好政策逐渐回稳，其中第四季度在保障房集中网签强力助阵下商品房成交量创下年内新高。而商品房成交均价自季度创下高位后，在楼市低迷及库存高压下，持续走低并在第四季度降至4722.83元/㎡创下三年来新低。从月度成交数据来看，2014年前2月，东营楼市仍保持一种正常的发展态势，进入3月份后，市场持续趋冷，商品房成交量持续递减，并在7月份达到全年成交的低点。8月份以后随着下半年销售旺季的到来以及楼市利好政策的出台，市场逐渐趋稳，并在11月份达到商品房成交量新高。通过以上的分析可以明显看出2014年东营中心城楼市成交量呈现V型变化，而成交均价则经历了直线下滑的走势。

　　2014年东营中心城楼市入市体量创新高 年度去化率为65.39%

2014年各季度东营中心城入市商品房规模明细

　　2014年东营中心城楼市虽然销售陷入困境，但商品房入市体量创下三年来新高。根据0546房产网统计，2014年东营中心城商品房总预售面积达到353.27万㎡，环比2013年的352.04万㎡微增0.35%。对比2014年东营中心城231.01万㎡的商品房签约面积，2014年东营中心城年度去化率仅为65.39%，创下近3年来新低。去化速度缓慢，商品房入市居高不下，同价位、同区域楼盘竞争势必更趋激烈。相比较商品房的低去化率，2014年东营中心站住宅去化情况稍尽如人意。根据0546房产网统计，在2014年东营中心城住宅入市282.49万㎡，环比2013年下降7%，虽然2014年东营中心城住宅年度签约面积仅为209.72㎡，但仍了2014年东营中心城住宅年度去化率达到74.24%，低于2013年的88.62%，但高于2012年的69.82%。从数据对比也可以看出，在刚需及刚改需求助力下，住宅仍是去化率较高的物业，而写字楼则成为东营楼市库存高企的重灾区。分季度来看，由于季度及第四季度入市商品房体量较小，两个季度去化率均在以上，第二、三季度作为入市商品房极为重要的两个季度，入市商品房体量均在100万㎡以上，而当季度的商品房去化率均低于50%。分区域来看，开发区仍是商品房库存压力大的区域。由于开发区东四路及府前大街交汇处被定义为东营CBD，写字楼项目异军突起。而写字楼作为去化率为缓慢的物业。因此，较多的写字楼项目使得开发区成为东营楼市库存积压的核心区域。而开发区住宅库存相比较东营区则小很多，东营区虽然也有写字楼库存因素，但住宅仍是该区域库存量较大的物业。进入2015年，开发区写字楼库存将会进一步扩容，而东营区随着生态新城及金湖银河片区进入开发期，该区域住宅库存也将会进一步攀升。

　　东营中心城2014年全年成交住宅14776套 成交均价创新低

　　根据0546房产网统计，在过去的2014年东营中心城住宅成交为14776套，成交面积为209.72万㎡，成交金额为108.95亿元。与2013年相比分别减少20.29%、22.09%、26.93%。虽然2014年东营中心城住宅成交仅下降两成，但刨除大量保障房集中网签因素的影响，2014年东营中心城在售商品房成交量相比2013年下降更多，像东营中心城楼市的标杆楼盘东营万达广场、恒大黄河生态城、东营理想之城、爱家中央豪庭、悦来新城等项目成交量及签约金额相比去年都有一定的下降，其中降幅较大的东营理想之城成交面积及成交金额同比减少超过三成。2014年东营中心城住宅成交均价也呈现下降趋势，2014年住宅成交均价为5195.02元/㎡，与2013年5539.01元/㎡相比下降6.21%,同时也创下3年来新低。分季度来看，东营中心城住宅成交走势及签约均价与商品房走势曲线基本一致。一二季度东营中心城成交套数及成交面积持续走低，三四季度成交规模有所回稳，其中第四季度在保障房集中网签的带动下，成交套数及成交面积超越一二季度总和，并创下年度新高。而东营中心城住宅成交均价自一季度的5891.76元/㎡持续走低，并在第四季度的4551.58元/㎡创下三年来新低。

　　2014年东营中心城写字楼成交超10万㎡ 金融港荣耀销冠

2014年东营中心城办公用房签约楼盘TOP10

　　虽然2014年东营中心城楼市相比2013年出现比较明显的下滑，但写字楼签约量基本与2013年持平。根据0546房产网统计，2014年东营中心城写字楼成交848套，环比2013年增长28.48%;成交面积为10.47万㎡，环比减少9.69%。当然成交规模远超2012年。分季度来看，除第二季度写字楼成交面积不足2万㎡以外，其余三个季度写字楼成交面积都在27000㎡以上，而在第三季度更是达到年度新高，写字楼签约285套，成交面积达到30956.26㎡。具体到签约楼盘，黄蓝时代(东营)国际金融港以14783.28㎡的签约面积取得2014年东营中心城写字楼销售，签约金额也达到1.73亿元，位列2014年东营楼市热销楼盘TOP30.除金融港一枝独秀外，像银座城市广场三期、华泰国际金融中心以及汇融时代广场等现房写字楼也取得不错的签约业绩，签约面积均在5000㎡以上。2015年随着黄河三角洲国际广场、东营万达广场总部1号、东营财富中心、永晖大厦、柠檬郡商务大厦等项目入市，写字楼签约量将随着楼市趋稳不断攀升，并大有超越2013年的态势。

　　2014年东营中心城商业用房成交超10万㎡ 东营万达广场荣膺销冠

2014年东营中心城商业用房签约楼盘TOP10

　　在刚刚过去的2014年，东营中心城商业用房成交917套，成交面积为10.72万㎡，与2013年相比分别增长54.64%、3.03%。成交规模与2013年基本持平，虽然与2012相比减少14.17%，但仍然保持在成交量高位。分季度来看，东营中心城商业用房成交走势与写字楼基本一致，除第二季度逼近2万㎡外，其余三个季度都在2.5万㎡以上，并在第三季度达到成交量的顶峰。具体到楼盘而言，东营万达广场以364套，1.83万㎡的成交业绩无可争议地成为2014年东营中心城商业用房销冠。而东营万达广场成交的商业用房中大部分为精装SOHO公寓，这部分物业形态近两年也成为城市综合体必不可少的组成部分。除东营万达广场一骑绝尘外，恒大黄河生态城、盛运花园二期、万海金地大厦、阳光100东方海等项目社区商业在2014年均取得相当不错的销售业绩。全年商业用房成交面积均在1800㎡以上。2015年东营中心城商业用房的成交在楼市向好的情况下在保持现有成交量的基础上仍会有相当大幅度的提升。

　　2014年刚需继续支撑东营楼市 刚改复苏势头迅猛

　　2014年东营中心城楼市仍由刚需支撑。根据0546房产网统计的2014年户型成交对比图来看，90-120㎡所辖的刚需房源成交占比为43%，比2013年提升7个百分点。尤其在楼市极为惨淡的一二季度，90-120㎡成交房源占比均超过50%，显示出在市场低迷，需求递减的条件下，刚需作为一直恒久的力量顽强支撑着东营楼市。进入三四季度，尤其是在第四季度，随着央行出台认贷不认房政策，似的刚改群体逐渐涌入楼市，在120-144㎡所代表的大部分刚改群体在第四季度齐发力。成为当季度楼市的一大两点，这也直接带动了该区域房源在全年所有成交房源中的占比。从这两类房源占据东营中心城楼市绝对地位来看。那些买房真正为了居住的群体是当前楼市绝对的主体。90㎡以内的小户型房源成交占比减少2%则说明这类房源受欢迎程度正在进一步减少，东营楼市自2012到2013年诞生了东亚原香小镇和城市之星两个主打90㎡以内的小户型楼盘后，市场也迅速完成去化，两大楼盘圈住东营中心城楼市众多刚需群体。2014年再无此类楼盘出现，而90型房源存在与各大楼盘中，在存在对比的情况下，这类房源成交有所减少，而这也从一个侧面说明购房者日趋理性，对房源的考虑日趋长远。而144㎡以上的中大型房源成交占比总体减少6%，这也说明在楼市调整期，改善性及投资型购房需求较为低迷。随着央行出台利好政策刺激楼市，2015年这类房源成交占比将会有进一步的改善 。

　　2014年东营中心城存量房交易创新低 全年仅成交46.45万㎡

2014年东营中心城存量房成交明细

　　根据0546房产网统计，2014年东营中心城存量房仅成交4346套，成交面积为46.45万㎡，环比2013年分别下降37.72%、42.99%。而存量住宅成交3516套，成交面积为40.32万㎡，环比2013年分别下降42.04%、41.47%。虽然2014年存量房成交陷入低迷，但存量房价格却逆势上扬。根据0546房产网统计，2014年东营中心城存量住宅成交均价达到4603.06元/㎡，环比2013年上涨4.84%。分季度来看，第二三季度在楼市低迷期，东营中心城存量住宅价格却走上高位。并在第三季度达到4929.97元/㎡并创下近三年来新高。进入第四季度后，东营中心城存量住宅量价骤降，其中第四季度东营中心城存量住宅均价仅为4088.5元/㎡，环比第三季度骤降17.07%。而2014东营存量房的成交及价格走势与新建商品房走势可谓成为两个几乎不相干的平行线。

　　2014年已经远去，虽然东营中心城在售商品房成交量出现大幅下降，但在去年三、四季度央行接连出台利好政策后，市场已经有所恢复。而东营中心城房价也在高库存重压下继续往下探底。进入2015年，在这些利好政策后续影响下，楼市将会继续复苏，当然不排除央行在现在的经济形势下继续出台降息动作。届时，将会进一步减轻购房者压力。楼市回暖也不是没有可能。而2013年火爆的楼市很大程度上过度透支了当年度的购房需求，这也在一定程度上致使2014年成为楼市小年。在2015年随着东城金湖银河片区、生态新城片区及东营新区进入开发加速期，商品房入市量仍会居高不下。而现在楼市库存依旧高压，房价短期内出现上涨的可能性较小。当然不排除在一二线城市带动下，楼市快速升温，房价应声上涨的可能性。因此在2015年我们有理由相信，东营楼市不会再是楼市小年，市场前景值得期待。