龙腾虎跃的农历新年并未给地产市场带来些许的新气象，春节前后，全国地产成交量依旧保持低迷。预计一季度整个的地产成交将创下2008年底以来的新低，继续收紧的政策和供需双方的预期变化以及未来经济形势的谨慎乐观将主导今年的地产市场进行深度调整。

　　政策仍将收紧

　　虽然从2011年的地产投资数据看，地产下行的态势已经进一步确立，而且不少地产公司的业绩已经出现明显拐点，按照地方政府保经济的逻辑，2012年地产政策期待逐步放松，但我们认为，全年出现明显放松的可能不大，上半年将依旧保持从紧调控的措施。

　　重点城市的住房信息联网以及房产税的试点巩固扩大有望在上半年进一步明晰，上半年地产市场将加速下行，而下半年地产从紧调控的政策也不会出现方向性的变化。总体来看，经济可能出现缓慢的下行，但会在可控的范围内，地产投资的下行可能是缓慢的，商品房市场的冷淡将由保障房和其他政策来对冲，地产市场的降温将会是趋势性的，中间出现转机的可能有限。

　　之所以有这样的判断，首先是根据今年特殊的政治经济形势判断，地产调控出现转折变化的可能不大，即使慢慢放松，传导至地产的投资和销售行为也需要两个季度；其次，虽然有较大的资金压力，但地产公司也有不同的发展战略，市场的优胜劣汰在今年也更为明显，那些资金充裕，发展平衡的地产商将进一步扩大自身的优势，而银行、信托公司的资金风险暂时不会马上爆发出来，其也会采取相应的手段来对冲风险；第三，地产市场经过十余年粗放式的发展，也需要进行内部的优化调整，如何进行分层化的管理，有效针对住宅和投资的需求群体是中国地产市场能否持续健康发展的关键。而目前进行的调控正是挤压过分投资的必要一步，下一步如何引导投资行为还期待更细化的措施。

　　投资增速二季度有望见底

　　从2011年的数据看，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。分东部、中部、西部三个地区来看，数据依然呈现增速回落1-3个百分点的情况；西部地区总投资额依然低，但增速全年达到了32.8%，高于中部和东部区。

　　从销售数据看，2011年全国商品房销售面积同比增长4.9%，增速大幅回落，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。

　　我们认为，全行业投资增速月度同比数据将在2012年一、二季度加速探底，2011年12月份当月同比增速在12.5%，预计未来一个季度将出现低10%以内的同比增速；行业自身投资增速探底也将带来行业基本面的探底，预计二季度之后基本面、投资数据将逐渐回升。当前是基本面和行业投资筑底过程。预计2012年全年投资增速在15%左右。今年地产投资中保障房的贡献比例将进一步扩大，除了市场预期的700万套新开工，上一年后续的投资拉动预计也将会形成5000亿元左右的投资规模。

　　地产股内部分化加剧

　　2011年地产板块整体下跌22%，体现出较好的抗跌性。在细分板块中，龙头地产商跌幅小，2011年板块整体跌幅为3.31%，保障住房板块跌幅大，整体为33.22%。

　　从估值的角度看，经过一年的调整，目前地产股的估值已经充分反映了未来房价下跌20%的风险。截至1月20日，申万地产股的PE(TTM整体法)为13倍，PB(整体法)为1.93倍，地产板块整体的估值水平已经低于2008年四季度以来的估值。按照PNAV方法算，截至1月底，地产板块整体折价45%，其中一线城市地产股折价40%，二三线中小地产股折价超过50%。

　　随着市场和预期的变化，地产股的估值在不断走低，只要政策的方向和力度不发生大的变化，那么地产股低估值的状态不会有根本性的变化。

　　预期2012年政策会有一定的微调，一些被错杀的地产股可能有较大的反弹压力，这不仅体现在估值上，而更多体现在实际业绩的支撑，2012年地产股内部分化将进一步加剧。我们看好商业地产和龙头地产公司，商业地产可能是未来地产业受到政策影响较小的一个板块，而龙头地产公司凭借强大的资金和分散风险的能力，在紧缩的调控中生存能力更强。