新年首月，上海楼市沉浸在严寒之中。
对于上海市场而言，2012年房地产行业的总体基调已经非常清晰：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
但在市场的具体层面，楼市博弈的氛围仍十分浓厚。
“2012年年中，随着价格博弈心态的形成，上海楼市将迎来一轮大规模的降价促销。但是，在中端市场中，"以价换量"策略的风险将明显上升，个别失败的降价案例可能出现。”戴德梁行董事、综合住宅服务主管伍惠敏说。
开门见“冰”
2月8日，记者探访在上海新盘供应量较为集中的新江湾城区域，在走访的5个楼盘中，总计看房人数不超过50人，5个在售楼盘中，3个楼盘未遇到任何看房人。其中一个销售人员解释说：“刚刚开始正式上班，春节期间仅有值班人员，近几天陆续有看房的，但数量不多，且客户购买意向不明显，以了解、询价、观望为主。此外在价格上，目前没有新的优惠措施，延续此前全款9.8折、贷款9.6折的标准。”
德佑地产研究主任陆骑麟认为，春节假期结束后，开发商的推盘意愿依然不高，打折促销活动也并未真正展开，直接导致了上周成交继续处于低迷状态。当前购房者和开发商同时处于观望状态，直接导致推盘量和成交量双双创出低点。
同样，二手房也不乐观，来自上海二手房指数办公室的统计，今年1月份，上海二手房指数为2583点，环比去年12月份下跌了0.12%，与去年同期相比，仅微弱上涨0.31%，去年一年的涨幅基本回吐殆尽。在全市128个板块中，下跌39个，持平89个，无上涨板块。
“从2011年上海市宏观楼市的价格发展态势来看，已经出现稳定的局面，但是，2011年10月底龙湖等龙头开发企业开始大幅降价，并且降价幅度在15%~20%，甚至更多，市场降价范围来讲降价区域也由郊区蔓延到市中心高端住宅项目，整体市场基本呈现出向买方市场转变的特征。宏观市场稳定，局部个案楼盘价格战成为2011年上海楼市的主要特征。2012年仍将持续这样的市场状态。”上海同策咨询研究总监张宏伟认为。
21世纪不动产数据显示，截至1月28日，上海本月新建商品住宅合计成交1691套，合计成交面积20.2万平方米，预计整个1月的成交不足2000套，为近6年同期低。而新建住宅新增供应面积为10.4万平方米，同比下降77.4%，总量不及去年12月末单周供应量的一半。同时，尽管一手房供应持续低位，但上海新建住宅可售面积依然居高不下，达到950万平方米左右，房源的去存量化将成为2012年上海楼市面临的严峻挑战。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，从元旦开始，开发商及购房者的入市积极性已经下降，1月份的交易回落触底可视为正常的季节因素所致，真正的龙年开局还要看2月份的走势，而此后的“阳春行情”如何会成为2012年楼市的“风向标”。
博弈氛围浓厚
今年的上海两会上，上海市市长韩正在会议上表示，上海普通住宅标准将在2月底前进行调整，调整后金额幅度有大幅上升。内环内由原来245万元上调至330万元，内外环间由原来的140万元上调至200万元，外环外由原来的98万元上调至160万元。
普通住宅标准的调整将使得不少购房者在置业成本上有所节约，鼓励了更多刚需购房者的入市，而随着银行放贷额度的恢复以及首套房贷利率优惠的恢复，应该说对于购房者来说，无论外部环境还是内部环境都已经成熟，目前对刚需置业者来说是一个入市良机。但市场并不如大家所愿。
从市场角度而言，上海房地产市场2011年逐渐由卖方市场转为买方市场。去年上半年，楼市价格调整基本上集中在郊区，降价幅度在10%以内，并且还保持一定量的广告投放量，市场基本上还处于僵持阶段，开发企业还在继续和市场、和购房者进行博弈。而下半年则有所不同，开发企业在10月底之后广告投放量明显减少，开发企业很清楚直接降价对于销售量的推动作用短期内大于硬性的广告推广。
“在这样的市场背景下，价格由于政策调控继续、买卖双方继续博弈等因素不会有大的起色，短期内尤其是2~3月份楼市成交量应该和2011年下半年的行情差不多。每周保持15万平方米的商品住宅的成交量就不错了。”张宏伟表示。
“对于开发商而言，20%左右的降幅已经是价格底部，也是当前开发商降价的底线，如果市场局面持续恶化，将有更多的开发企业参与到降价行列中来，而不是个案楼盘再进一步进行价格下调。”上海某大型国企的营销总监说。
此外，大量保障房在今年将进入市场，也将对上海楼市形成冲击。近日，上海市房管局副局长庞元在上海“房地产政策与住房保障”论坛上公开指出，“十二五”期间，上海将实现新增供应各类保障住房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套。
一边是希望继续降价，一边是价格见底。在僵局难以打破的当下，博弈氛围更加浓厚。
