三、东营市房地产宏观市场及销售情况

　　(一)东营市房地产宏观市场

　　(2009、2010两年的商品房竣工面积暂缺数据以上数据反映的是整东营市区的走势2012年数据为1月——10月份数据 )

　　2008年受到全球金融危机的影响，商品房施工面积增长速度放缓，2009年以后，受政府扩大内需的影响，商品房施工面积增长速度加快，2012年1——10月份，东营市房地产施工面积达到1047.3万㎡，商品房施工面积的加大，预示着房地产行业竞争压力的增加，尤其是住宅市场竞争为激烈。2011年之后，受“黄蓝”两大国家战略的影响，东营市政府加大经济投入和环境建设，这也是2011年商品房施工面积上涨的原因之一。房地产竣工方面，波动较大，每年竣工面积在190——330万㎡左右，虽然近几年房地产施工面积增长较快，但由于近期房产形势严峻，各大开发商选择分期开发和分期推售，导致开发周期较长，竣施工比例减小，商品房竣工面积增长缓慢。另外，部分小型开发商由于资金问题和施工进度慢也是导致竣工面积增长慢的原因。

　　( 以上数据反映的是整个东营市<包括三县两区>的走势 )

　　(备注：2012年数据为1月份——10月份数据 数据来源东营市统计局)

　　2007年以来，东营市住宅市场整体上处于高速增长的态势。东营市的房价,短短五年，东营市的房价从2007年的2300元/㎡涨到了2012年的4400元/㎡，将近翻了一番。房屋销售面积、销售额快速增长，而商品房空置面积逐年下降。究其原因，首先是东营的城市魅力，吸引了众多外省及外市人群东营置业、投资，同时还在吸引着大量的人才进入东营发展，而自身经济增长也使得城市化进程进入了一个新的发展阶段。东营市作为一个三四线城市，对于国家的调控政策具有一定的抗性和反应的滞后性，因此2010、2011年东营市商品房销售量较多，2012年商品房销售面积减少。由于市民的购买能力有限，其必将会选择小面积低总价的房源，这也是导致2012年房屋销售面积下降的原因之一。

　　(二)东营市2012年各物业形态销售情况

　　东营市中心城区2012年1——12月份销售情况

　　2012年1——12月份，东营市共签约10793套，其中住宅10032套，商业519套，写字楼242套;2012年1——12月份，住宅签约套数比大为92.8%，写字楼签约比例小为2%，可以看出住宅在所有商品房中所占比重非常大;新房签约户均面积为133.68㎡，大部分项目以中小户型为主;

　　四、2013年房地产形势预测

　　2012年是政府对于房地行业调控较松的一年，在这一年里，央行连续两次降低存款准备金，连续两次降低金融机构贷款利率，并将二套房和首套房风险调制50%，说明中国的经济需要进一步的刺激，在未来一段时间内银行贷款不会太难。房产的税酝酿和所有的调控措施基本针对三套以上住宅甚至别墅项目，针对首套房贷的，其政策不仅没有控制，将贷款利率降至基准率，有些项目甚至可以申请贷款利率下浮。充分说明政府“保刚需，控房价”的目的。所有的政策和限购限贷政策都针对住宅项目，这给写字楼、商业和商住综合体的发展带来了机遇。

　　2013年，宏观经济形势将会好于2012年，但是政策调控将会坚持从紧走向。宏观经济方面，“稳增长”政策效果已经显现，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，预计在货币政策稳健以及换届效应的促进下，2013年宏观经济将企稳向好，经济形势好于2012 年。货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，明年将保持稳健取向，新增货币供应量和贷款略有增长，为房地产业继续带来利好。房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投资投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。限购政策短期没有退出的可能，保障房建设和土地供应仍是中央增加供给、缓解房价上涨预期的重要手段，同时总结房产税改革经验，适时扩大试点范围，以推进房地产业长效机制完善。

　　东营市作为黄河三角洲上年轻的土地，其经济发展和房地产的发展速度比其他城市快，部分大型开发商进驻东营给她带来了新的活力和资金支持，相信她会以更稳健的步伐继续前行。2013年，东营市多个大型项目将会同时涌现，届时可能会面临供大于求的现状，住宅市场将会面临着供应充足但需求相对较弱的局面，不具备较大的价格上涨动力，这要求开发商要抓住客户心理，同时踩准市场和政策节奏，控制好推售节奏，才能在2013年实现利润大化。

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