在国内房地产市场动荡不安、增速放缓、前景不明朗的情况下，很多具有投资需求的富人将目光投向了海外。目前，欧洲已基本走出危机的阴霾，米兰正在蓬勃地迎接2015年世博会，现在或是投资意大利房地产的有利时机。近期，纷纷涌入意大利的外国投资也充分地证明了这一点

　　热衷于出海“抄底”的中国买家近瞄准了意大利。

　　近日，据彭博社报道，米兰大教堂附近的一家著名的咖啡馆，由于税率过高，店主不得不将咖啡馆出售。“现在惟一的希望是卖给中国人。”店主Clotilde Narzisi和Luca Soliman称。

　　有意思的是，记者发现，当地的Vendereaicinesi.it网站甚至顺应形势，专门帮助意大利的房产、产品和服务招揽中国买家。从去年2月以来，该网站上贴出了近1.8万份关于企业和个人资产出售的广告，全都打算卖给中国人。

　　意大利中介商 Asia Braschi告诉《国际金融报》记者，很多米兰当地业主都想将房产或者其他业务转手卖给中国人，他们认为让慷慨的中国买家接手是“一件幸运”的事情。

　　“中国买家在全球都很出名，特别是房地产行业。我近期就接待了十几个有意投资意大利房产的中国买家。”意大利房地产经纪人Violante对记者透露，当地的房地产商非常希望有中国人来“抄底”，他们认为这将是激活当地房地产市场的方式。

　　中国买家布局全球的趋势正愈加明显。仲量联行的一项调查显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，累计金额高达54亿美元。其中，商业房地产投资额占了绝大部分，接近40亿美元，但增长主要来自住宅投资，2014年上半年，中国海外住宅项目投资总额较去年同期飙升84%，达到15亿美元。

　　那么，中国买家如此高速地在全球买房背后是否存在隐忧?又该如何将风险降到低?

　　争相寻求中国买家

　　记者了解发现，意大利的楼市近年来并不乐观。意大利房屋协会Fiaip发布的数据显示，自2008年欧债危机爆发以来，意大利房屋价格已经累计贬值25%。2013年，意大利房屋价格依旧将贬值维持在10%左右。

　　“目前，米兰的一居室公寓每平方米的价格在2.2万元左右。这样的房价在整个欧洲都算比较低的。”米兰的房地产经纪人Monica对《国际金融报》记者坦言，虽然意大利的房价相比过去几年回升较为稳定，但是来意大利投资的海外买家仍然寥寥无几。

　　在市场冷淡的背景下，意大利当地非常欢迎“财大气粗”的中国买家。

　　“今年6月份至今，我手上的几套独栋别墅，还有几栋公寓楼都是卖给了中国买家。”Monica告诉记者，“甚至有一部分业主希望我能主动找到中国的房产投资者，因为他们在房地产投资方面一直很爽快。”

　　当然，不只是当地的楼市，意大利人也正在努力将中国买家拉入当地的其他业务。“他们是惟一还出手的买家。”意大利一家咖啡厅的老板对媒体吐槽政府的税收政策，“税负太高，现在我们每天为国家工作8个小时，剩下1个小时才是为自己工作”。

　　记者了解到，由于6年内连续遭遇3次经济衰退的打击，意大利目前失业率达12.7%，政府财务负担空前，普通意大利人难以获得融资，而逾32万生活在意大利的中国人财务状况要好得多。除此之外，意大利的破产纪录也再创新高，咨询公司Cerved集团的数据显示，今年上半年，已有超过8000家公司申请破产。

　　“在经济衰退的过程中，影响严重的就是房地产市场。”居住在罗马郊区的Bellucci对记者感叹。很多当地人因为失业，并没有经济能力购买住房，“不少靠退休金过日子的老人只能如我一样住在郊区，而在市区内只能选择租房”。

　　值得一提的是，不仅当地人对中国买家表示了热烈欢迎，当地政府也积极推动中国人来意大利投资。

　　据悉，为鼓励中国人投资意大利公司，意大利知名媒体集团创办了一家名为“卖给中国人”的网站，专门针对中国投资者推出广告。意大利《共和报》的数据显示，中国人现在控股大约200家意大利企业。彭博社的数据表明，今年欧洲只有英国吸引的中国并购资金超过意大利。

　　彭博社数据显示，中国今年的全球跨国并购将超过543亿美元，增长35%。根据欧洲中央银行的统计，从2006年到2012年，来自中国的直接投资增长了3倍，资本投资增加了60%。

　　“中国人正在买下意大利。不过，这对于意大利政府和当地民众来说，是非常乐意看到的事情。”Monica说。

　　缘何相中意大利

　　那么，意大利究竟有何魅力吸引中国买家入场?

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时指出，虽然一般的投资者大多将投资聚焦于意大利的时尚产业、机械制造业以及工业设备等产业。但是，投资意大利房产也未尝不是一步好棋。

　　“这主要是基于未来升值的潜在预期。债务危机使意大利房产价值有所缩水，如今欧洲经济逐渐复苏，房地产市场必然会出现复苏的情况，早日进入意大利将更有利于占有资源。”殷旭飞说。

　　近年来，中国对外房地产投资规模呈现井喷式增长。房地产服务公司高力国际的一份数据显示，2013年，中国对外房地产投资总额接近160亿美元，而今年前8个月，这一数字就已经高达85亿美元。而在6年前，中国对外房地产投资规模还只有约7000万美元。

　　“现阶段优质房地产资产的价格一路飙升，纽约、伦敦或者巴黎等门户城市黄金地段出租率达、租金回报稳定的写字楼、商铺或住宅物业的竞争十分激烈。这让一些中东主权基金和规模较小的私募基金都感到明显的压力。”普衡律师事务所全球房地产业务部总监Philip Feder坦言。

　　“和当初日本投资者进军美国房地产市场不同，我们发现如今很多亚洲的投资者，尤其是那些来自中国和韩国的机构和房产商，他们通常拥有雄厚的资金实力来完成这些庞大的交易，甚至不需要融资。”Philip Feder表示。

　　目前，中国投资者已成为纽约、伦敦和澳大利亚房地产的大外国买主。根据标准普尔资本智商的数据，全球营收高的10家上市房地产开发商中，有7家是中国内地企业。

　　“如今，中国企业投资海外房产的趋势已经进入了白热化的阶段。”国内一家房地产负责人告诉记者。

　　对中国买家来说，如此大规模海外投资背后的根本原因是：国内房地产政策收紧和变化。政策的收紧让诸多投资者都将眼光放在了相对稳定且性价比极高的海外地产投资市场。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《国际金融报》记者采访时指出，房企出海更多的是国内市场饱和，无法满足这些千亿级别以上集团的增长幅度。

　　“如今，国内市场的天花板已经满足不了那些大型房企的胃口。选择去海外投资，来分流他们增长额是正常的现象。”在欧阳捷看来，投资意大利不过是中国买家布局全球的其中一步而已。对比中国投资者在其他国家的房产布局，意大利的房地产市场不过是小小的一笔投资。

　　“如果意大利市场有足够的增值潜能，迎来的将是中国买家们更为疯狂的‘抄底’行动。”Monica表示，中国投资者一直非常具有投资眼光。