12月10日，在港股市场招股的万达商业地产由于沾上O2O概念，机构已经给出了3000亿元的估值。这让低迷已久的商业地产似乎又看到了一丝希望。
2014年被认为是“中国商业地产关键年”，商业物业大量建设的同时，也受到互联网和电商的不断冲击。面对这种环境，开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划，进一步扩大商业地产的投资比重。
那么，中国商业地产下一步如何突围?突围的关键点在哪里?应如何拥抱互联网思维?前不久，中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会副主席郭增利在参加“2014成都商业地产年度峰会”论坛上强调，商业地产必须回归本质，重构价值链。
在郭增利看来，解决国内商业地产的系统性问题，关键要从过去的“配菜工”变成“好厨师”，一定要构建新的协同关系，尊重市场需求和规律，特别是改变传统老化的经营模式，回归普遍需求、地域设施与学习互联网思维。
商业“闭环”未发育成型
机构的统计数据表明，当前国内商业地产爆发式增长后，已出现严重的局部过剩。这一结果的后续效应是各大房企的资金链承压，商业地产招商、运营、人才等各环节难以有效衔接。
不过，不少房企纷纷使出浑身解数，加速回笼资金。以成都为例，蓝光地产今年10月以来推出临街商业“10年零月供”模式;绿地集团西南事业部也推出了商业地产“定制化”的整售模式等。
这些看似变革的做法，曾为房企带来了一线希望，不少品牌房企纷纷加速布局商业地产。不过，郭增利却再次泼了一瓢冷水。
“中国的商业地产这个冬天恐怕非常长，我们可能要经历太多真正的痛苦。因为整个商业地产处在亚健康状态，很多企业甚至处在不健康状态。”郭增利强调说。
在郭增利看来，整个商业地产应回归本质。从产品逻辑出发，每一个产品进入市场时都会有自己的诉求，都会结合自己的落地特点。但如果从整个行业的角度来看，商业地产或大商业的产品逻辑一定是致力于长期的投入回报。
按照郭增利的理解，商业地产主要分为四个属性，首先是地产属性，其次是金融属性，第三是商业属性，后是社会属性。与之分别对应的依次是地产商、运营商、零售商和消费者。这是一个构成闭环的商业地产价值链。
“地产属性的推动力是经济增长过程中自然形成的，是中国经济增长的必然成果，绝大部分开发商能够脱颖而出，是得益于整个经济形势的发展。”郭增利解释说，当前中国的GDP增速变成了个位数，接下来会出现第二个属性。
值得一提的是，商业地产的金融属性与商业属性密不可分。郭增利表示，当更多的商业项目通过资本市场获得较高的估值或取得较高的率，这应是商业发挥的作用。
不过，即便满足了上述三个属性，当前商业地产仍有不足之处。郭增利表示，“很多平台大家都一样，你有我也有，消费者只会选择他认同的商场。社会属性就是把本地消费者关心的服务展现出来，所以带有强烈的地域文化。”
上述闭环模式看似简单明了，但在实际操作过程中，郭增利认为，当前企业忽略了消费者，无论是零售商还是百货店，都应服务于消费者。金融属性方面，“很多购物中心在资本市场没办法评估，也没有任何一个基金公司会收购这些项目。更多的房企要依靠自身的现金流来做商业综合体，也加剧了整个商业地产的风险。”郭增利强调，破解行业困局，单靠任何一方都不行。
