根据中信建投测算，我国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
即使放开二胎政策，也难以在短期内影响这一趋势。清科研究中心的测算显示，我国劳动力核心人群的人口变化在2015年和2018年间有略微下降，而在2022年到2025年期间会出现明显断层。
“流动潜力仍在，总体规模下降”被认为是未来人口迁徙的新特征。专家认为，尽管我国城镇化仍有巨大空间，但人口红利的丧失，仍然使房地产业的新增需求大为减少。这也决定了，即使城镇化进程顺利推进，房地产业增速下滑也不可避免。
“去库存”效果难料
人口迁徙固然能够为市场发展提供动力，但能否解决困扰市场已久的“去库存”难题，目前还是未知数。
杨红旭指出，按照现有的城市资源分配情况，未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动，中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套等，将继续成为人口流出地。
楼市库存分布则恰恰相反，主要集中在二三线城市和中西部地区，一线城市和东部地区仍然面临供不应求。
人口流动方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解，一线城市的供应压力反而会加重。
值得注意的是，去年出台的户改文件，要求借助落户政策，对大城市和特大城市的规模进行限制。但分析人士普遍指出，除非重新分配城市资源，否则这种行政性手段并不能改变人口流动大势。
中信建投的报告便建议，一线城市因长期享受外来优质人口流入带来的人口红利，应继续成为房企的优先选择;紧邻三大经济圈的次中心城市，其丰富的资源对高素质人员具备较大吸引力，也应是房企重点关注的对象。
相比之下，人口净流出省份的非核心城市被列为“警惕选择”级别。其中，过去人口流出严重的区域有两个：除成都、重庆、贵阳以外的西部川渝黔连绵区;东部的浙西南-闽西连绵区。
能打破这种大趋势的，只有国家层面的重大政策。上述报告指出，如京津冀、长江经济带、一带一路等国家战略，可能带来部分省市人口迁徙方向的变化。
杨红旭表示，户籍改革对楼市“去库存”的作用目前尚难评估。但房地产市场已经不可逆转地进入调整期。
他认为，从数据指标来看，房屋新开工面积已经在2013年达到历史顶部，新房销售规模也将可能在2017年触顶。近几年，房地产市场的多项指标都可能触顶回落。
例外的是房价。“房价除了决定于供需关系外，主要由货币发行量和通胀水平控制。”杨红旭说，长期来看，房地产价格没有顶部。
0546房产网(东营房产网)：人口流动才是房地产业真正的“刚需”，户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。
