楼市分化,三四线加速去库存
国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示,与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,上涨的城市有21个,深圳在同比增幅排行中位居首位,为44.6%,上海、北京、广州紧随其后,涨幅分别达到15.4%、9.6%、8.2%。此外,前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州。前十名包括了四大一线城市和主要二线核心城市。
去年9月,在股市还没大涨之前,先后在广州、深圳工作多年的江西人黄先生在深圳市区入手了一套80多平方米的二手房,这也是他人生的套房子。一年多过去,这套房子升值超过了150万。“在深圳,买房远比炒股靠谱多了。”黄先生说。
不过,如果说深圳和上海等一线城市和少数二线城市是楼市中的“绩优股”,那么在广大三四线城市则难言乐观。数据显示,11月,70个大中城市中,同比下降的城市达到了49个,跌幅前十名全部为三四线城市,其中跌幅大的三个城市为湛江、锦州和丹东,分别为5.6%、5.3%和5.0%。
张大伟说,今年以来,无论是下调二套房的首付比例、二手房5改2,还是一系列降息降准等政策,真正受益的还是主要在一二线城市,而这些城市可能总共就20个左右,占所有城市的比例很小,广大三四线城市的回暖幅度十分有限。
国家统计局的数据显示,在开发投资方面,1~11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1~10月份回落0.7个百分点,继续呈回落走势。这已经是该指标在去年1月开启下降模式后的连续第21次下调,未来这一增速或将趋近于零。
这其中,非重点城市房地产开发投资下降幅度进一步扩大。1~11月份,重点城市房地产开发投资增长3.5%;非重点城市投资下降1.3%,降幅比1~10月份扩大0.8个百分点,与重点城市的增速差距继续扩大。
三四线城市销售不畅之下,库存也在节节推高。数据显示,11月末,商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米,库存再创新高。
巨大的库存压力也让去库存工作成为目前中央经济工作的重要任务。在上个月召开的中央财经领导小组第十一次会议上,中共中央总书记习近平提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展,对房地产去库存表态。
此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。在“歼灭”楼市库存的问题上,农民工市民化将发挥重要作用。12月14日,中共中央政治局召开会议要求,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。
目前,包括河南、安徽等多地已经出台了针对农民进城买房的相关优惠措施。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,后续在去库存方面,仍有望出台更多有针对性的举措,只有房地产去库存达到一定的成效后,开发商拿地和投资的意愿才可能增加。