《物权法》留尾巴
对于房产土地使用权到期之后的处置方式，全国人大法工委、国土资源部等有关立法、职能部门近年来一直没有中断研究，但是，由于市场尚未集中出现类似的问题，研究并未在短期内形成共时性的结果。换句话说，土地使用权到期续期方式问题，目前尚不具备全国性的紧迫性。
1990年，国务院颁布《城镇过头土地使用权出让和转让暂行条例》，其中第十二条规定，居住用地土地使用权70年，工业用地50年，教科文卫体用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。这即为当前土地使用权的基本框架的来源。
根据记者掌握的情况，对于土地使用权到期续期方式的问题，主要在两个阶段有过集中的研究，一是在《物权法》制定过程中到颁布之后的一段时间;二是《土地管理法》启动修订工作的初期。研究和讨论的焦点，均是是否有偿续期问题。
2007年，《物权法》通过，该法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。但是，物权法并未对续期的方式进行明确，也就是说，没有明确有偿还是无偿的问题。
一位参与物权法起草的权威人士告诉记者，当时全国人大法工委即讨论了这一问题，过程中存在两种观点，一种是购房时既然已经缴纳了土地出让金，自动续期应
免费，一种是应当缴纳一定的土地使用费。终，由于分歧较大，且事关利益重大，简单定论被认为缺乏科学依据，因此，终形成了“慎重研究，物权法不做规定
为宜”的结论。
国务院定夺
“温州出现的情况，和深圳、青岛出现的一些案例情况是不一样的。”江青永说。温州出现的是土地使用权已经到期，而此前深圳、青岛出现的情况，则是在尚未到期或邻近到期的时候对土地使用权进行续期。
日前，深圳市国土资源和规划局官方微博挂出说明称，2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府【2004】73号)文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。
《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则延长土地使用年期，其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同，在国家规定的长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。
1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，则正在研究制定相关政策。根据记者掌握的已经处理的几宗案例的情况看，其补缴的金额，是按照当年出让时的价格标准计算，而不是按照现行标准计算。
2007年，全国人大法工委民法室编著《中华人民共和国物权法精解》，其中提到土地使用权到期续期方式的问题时表示，住宅建设用地使用权期间届满的，自
动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。这其中使用的是“土地使用费”概念，而不是土地出让金。
所谓土地使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源性收益。
而土地出让金则是一种资产使用权变更转移的方式，其内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价 格。
“土地使用权到期后的续期，不是使用权的转移，而是原有使用权的延续，所以，从这个角度上理解，深圳收取的是土地使用费，而不是土地出让金，所以，按照当年的价格，而不是按照当前的价格。”江青永说。
所以，他认为，按照这一思路推广，即便土地使用权到期后需要有偿续期，其方式也绝非是重新收取土地出让金，而至多是收取土地使用费，这个价格就将低上很多。
“《土地管理法》的修订工作，涉及的方面很多，时间也拖得很长，至今还尚未进入正式程序，因此，当时的草稿，甚至都不能叫草案，只能说是各方进行讨论的
一个基础，自动续期，确保了财产权利，至于方式，继续延续物权法的思路，不做具体规定。”一位参与该法修改的人士向记者表示。
记者了解到，按照目前的法律框架，决定土地使用权到期续期方式的权力在国务院。此前，人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中明确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。
0546房产网：温州事件的持续发酵，是非常值得大家关注的，国土资源部调研组已赶赴温州，希望大家持续关注温州事件。
